## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-12-02, n° 3926 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 3926/25 du 02.12.2025 L-BAIL-713/24 Audience publique du deux décembre deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Maxime FLORIMOND, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Anne ROTH-JANVIER, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg, et feu PERSONNE2.), ayant demeuré à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à Luxembourg, agissant en sa qualité de curateur à la succession vacante délaissée par feu PERSONNE2.), ayant eu son dernier domicile à L-ADRESSE2.), décédé le DATE1.) à Luxembourg, nommée à cette fonction par jugement NUMERO1.) rendu en date du 16 septembre 2025 par le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg ; Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 27 septembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 4 novembre 2024 à 9.00 heures, salle JP 0.15. Après trois remises, l’affaire fût utilement retenue à l’audience publique du mardi, 4 novembre 2025 à 09.00 heures salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Maxime FLORIMOND, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.), et Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat à la Cour, se présentant pour feu PERSONNE2.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par contrat de bail du 9 juin 2020 avec effet au 15 juin 2020, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.), pour une durée de deux années, reconductible tacitement d’année en année, une maison unifamiliale sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 4.300 euros payable d’avance pour le premier de chaque mois. PERSONNE3.) a quitté les lieux loués le 1er octobre 2022 et un état des lieux de sortie a été établi le même jour. Le 1er octobre 2022, un avenant au contrat de bail du 9 juin 2020 a été conclu aux termes duquel PERSONNE2.) a repris le contrat de bail entièrement à sa charge. En date du 19 juillet 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont établi un état des lieux de sortie. En date du 25 juillet 2023, le bureau d’expertise SOCIETE1.) a réalisé une visite des lieux afin de constater l’état des lieux loués. Le rapport d’expertise a été dressé le 1er août 2023. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le, 27 septembre 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir - - constater que les conditions pour une résiliation d’un commun accord du contrat de bail du 9 juin 2022, à défaut de résiliation unilatérale valable, n’ont été remplies qu’en date du 1er janvier 2024, considérer que PERSONNE2.) est dès lors locataire de l’immeuble jusqu’à cette date, condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 23.650 euros au titre d’arriérés de loyer, outre les intérêts. A titre subsidiaire, PERSONNE1.) demande la condamnation de PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité d’indisponibilité, sinon de relocation, pour la période du 19 juillet 2023 au 1er janvier 2024, soit la somme de 23.650 euros, outre les intérêts. En tout état de cause, PERSONNE1.) demande la condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme de 27.506,68 euros au titre des frais de remise en état, outre les intérêts, et à voir constater que la garantie locative d’un montant de 12.900 euros a été retenue par le bailleur. 2 Enfin, PERSONNE1.) demande à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire, l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000 euros et la condamnation de PERSONNE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance. PERSONNE2.) est décédé en date du DATE1.). Par déclaration faite au greffe du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg en date du 19 décembre 2024, les héritiers de feu PERSONNE2.) ont renoncé à la succession. Par jugement NUMERO1.) rendu en date du 16 septembre 2025 par le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg Maître Stéphanie STAROWICZ a été nommée curateur à la succession vacante de feu PERSONNE2.) (ci-après le curateur). Elle a repris l’instance introduite contre le défunt par PERSONNE1.) suivant requête du 27 septembre 2024. Appréciation 1. La résiliation du contrat de bail et la demande en paiement des arriérés de loyers, sinon des indemnités d’occupation, sinon de relocation PERSONNE1.) demande à voir dire que le contrat de bail n’a pas été résilié conformément aux dispositions contractuelles avec effet au 19 juillet 2023, date de l’établissement de l’état des lieux de sortie. A l’appui de sa demande, il fait valoir que PERSONNE2.) s’était engagé à remettre les lieux en l’état pour le jour du terme du contrat, soit le 15 juin 2023, puis pour le 19 juillet 2023. Or, il n’en était rien. Le simple fait qu’un état des lieux de sortie ait été réalisé en date du 19 juillet 2023 n’aurait pas mis fin au contrat alors que l’ensemble des clés des lieux loués n’auraient pas été restituées par PERSONNE2.). Il expose encore que les parties avaient entamé des discussions en vue d’une résiliation d’un commun accord du contrat de bail, sous condition que les lieux loués soient remis en état. Toutefois compte tenu du fait que PERSONNE2.) n’aurait pas respecté ses obligations contractuelles, les négociations n’auraient pas abouti. PERSONNE1.) demande dès lors à voir retenir que la résiliation ne serait valablement intervenue qu’en date du 1er janvier 2024, date à laquelle il aurait reloué les lieux. Il demande à voir condamner PERSONNE2.) au paiement des loyers jusqu’à cette date, soit la somme de 23.650 euros. A titre subsidiaire, il demande à voir condamner PERSONNE2.) au paiement de cette même somme à titre d’indemnité d’occupation, sinon d’indemnité d’indisponibilité. Le curateur fait valoir que feu PERSONNE2.) aurait quitté les lieux loués plus tard le 25 juillet 2023, tel que cela résulte du rapport d’expertise SOCIETE2.) versé en cause. De sorte, que le loyer ne serait dû que tout au plus jusqu’à cette date. Il conteste encore toute indemnité d’indisponibilité faute pour PERSONNE1.) de rapporter la preuve de la recherche active d’un nouveau locataire. 3 Appréciation Conformément aux articles 1730 à 1732 du code civil, le preneur doit restituer la chose en fin de bail. Cette obligation se dédouble en obligation de restituer tout court et en obligation de restituer en bon état. Il est de principe que la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire. Un appartement ne peut être considéré comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de la remise des clés. La restitution des locaux est en effet symbolisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, une agence de location le plus souvent (Jurisclasseur bail à loyer, fasc. 292 n° 3 et jurisprudence y citée). La restitution de l’objet loué se fait par la remise des clés qui matérialise la restitution de la garde et le transfert de la jouissance de l’objet du locataire au bailleur. Le locataire doit remettre toutes les clés et il est obligé de les remettre soit au bailleur soit à une personne dûment mandatée à cet effet par le bailleur. La restitution doit être complète. Celle-ci n’est complète que si elle porte sur l’entièreté du bien faisant l’objet du bail. La remise des clefs libère le locataire de son obligation de payer le loyer ou l’indemnité d’occupation. Il appartient au locataire de rapporter la preuve de la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire. En l’espèce, il est constant en cause pour ressortir de l’état des lieux de sortie du 19 juillet 2023 qu’il manquait deux clés pour la porte d’entrée, deux clés pour la boîte aux lettres et une clé pour le sous-sol. Par conséquent, PERSONNE2.) n’a pas restitué l’ensemble des clés. Si le preneur, tenu de restituer les clefs à la fin de la location, tarde à les remettre il n’en résulte pas que le bail se prolonge, la rétention ne peut dès lors plus donner lieu qu’à des indemnités d’occupation et non des loyers (M. La Haye & J. Vankerckhove : Le louage de choses : les baux en général, n° 910, 2ème édition, 2000, Larcier). Il y a partant lieu de retenir que le contrat de bail a valablement pris fin en date du 19 juillet 2023. Il ne ressort d’aucun élément de la cause que les clés manquantes auraient été remises à PERSONNE1.) postérieurement au départ du locataire, de sorte que ce dernier est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’à la relocation du bien. Il y a dès lors lieu de déclarer la demande de PERSONNE1.) fondée à concurrence d’un montant de 23.650 euros. 4 2. Les demandes pécuniaires PERSONNE1.) demande la condamnation de PERSONNE2.) au paiement de la somme de 27.506,68 euros se composant comme suit : - 7.164,56 euros au titre du remplacement du parquet, 1.287 euros au titre du remplacement du chauffage dans le salon, 5.247,31 euros au titre de remise en peinture de la maison, 388,60 euros au titre de reconnexion de l’alarme défectueuse, 808,80 euros au titre du nettoyage de la terrasse, 790 euros au titre du remplacement de la plaque de cuisson, 952,39 euros au titre d’entretien de la chaudière et de la VMC, 176,92 euros au titre du remplacement des ampoules, 1.429,80 euros au titre du remplacement des serrures et des clés, 505,15 euros au titre de nettoyage de la maison, 500 euros au titre du rétablissement du dossier technique, 776,25 euros au titre des frais d’expertise, 7.479,90 euros au titre des frais d’avocat. A l’appui de sa demande, il fait valoir que les lieux auraient été donné en location dans un état neuf et que suite à la sortie du bail d’PERSONNE3.), PERSONNE2.) aurait repris le contrat de bail à sa seule charge. Il se serait engagé à procéder aux réparations des dégâts constatés dans l’état des lieux de sortie du 1er octobre 2022. En date du 19 juillet 2023, lors de l’état des lieux de sortie dressé en présence de PERSONNE2.), PERSONNE1.) aurait constaté que l’ensemble des travaux de remise en état n’avaient pas été effectués et/ou n’avaient pas été effectués par des professionnels qualifiés. Ces dégâts seraient documentés par le rapport d’expertise SOCIETE1.) versé en cause et dont le coût s’élèverait à un montant de 16.638,66 euros. ce cela s’ajouterait les frais accessoires d’un montant de 2.778,17 euros. Il soutient que PERSONNE2.) n’aurait pas respecté ses obligations contractuelles découlant du contrat de bail et qu’il n’aurait jamais donné de suite aux diverses sollicitations et mise en demeure du bailleur, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. Le curateur n’a pas contesté l’existence des dégâts et a déclaré ne pas s’opposer à la mise en compte des frais de remise en état tels que retenus dans le rapport d’expertise SOCIETE1.), soit la somme de 16.660,94 euros. Pour le surplus, il a contesté la demande pour être surfaite. Il a encore demandé à voir tenir compte du paiement de la garantie locative à hauteur de 12.900 euros et de la déduire de tout montant qui serait alloué à PERSONNE1.). Appréciation Suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon