Le jugement n° 1739/25 rendu le 3 décembre 2025 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, rappelle avec fermeté deux principes cardinaux du droit locatif : la force obligatoire du loyer convenu, qui ne peut être majoré unilatéralement par le bailleur en l'absence de décision contraire de l'autorité compétente, et le caractère limitatif des motifs de résiliation, la vente du bien loué n'en constituant pas un. Le tribunal y affirme également que la réparation pécuniaire suppose la démonstration effective d'un préjudice indemnisable, qu'il ne saurait être présumé ni déduit de la seule insatisfaction d'une prétention. Il rappelle enfin, de manière procédurale, que le juge ne peut prendre en considération que les pièces régulièrement communiquées par les parties. Le litige, portant sur un bail d'habitation conclu en 2018, illustre ainsi la difficulté pratique pour un bailleur de faire valoir des créances fondées sur une résiliation irrégulière, et l'exigence corrélative, pour chaque partie, d'étayer ses demandes par des éléments probants. ## I. Faits et procédure Par contrat prenant cours le 1er décembre 2018, les demandeurs originaires, PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), ont donné à bail aux défendeurs, PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE4.), un immeuble sis à L-ADRESSE3.). Le loyer mensuel, fixé initialement à 1.300 €, a été porté à 1.350 € avec l'accord des locataires. Le contrat stipulait une durée d'une année, tacitement reconductible d'année en année. Au mois de juin 2024, les bailleurs ont notifié une résiliation pour le 1er mai 2025, en invoquant leur souhait de vendre l'immeuble. Les locataires ont quitté les lieux le 31 juillet 2025. Saisi par requête du 7 mai 2025, le tribunal a été invité à prononcer la résiliation du bail, à ordonner le déguerpissement, et à allouer aux bailleurs 5.400 € au titre de quatre mois de loyer « pour perte sur le bien » ainsi que 2.500 € pour atteinte à la personne. En cours d'instance, les bailleurs ont renoncé à la résiliation et au déguerpissement, puis ont réclamé 13.048 € répartis entre une différence de loyer (1.492,29 €), un préjudice moral (3.500 €), une indemnité équivalant à quatre loyers (7.388 €) et des frais d'huissier (668,48 €). Les locataires ont formé une demande reconventionnelle tendant à la restitution de la garantie locative (abandonnée en cours d'instance), au remboursement de frais de réparation du chauffage (86,35 €), à l'indemnisation de la privation d'une douche au sous-sol (100 € par mois), à l'allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral (1.000 €) et à une indemnité de procédure (portée à 1.250 €). ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la majoration du loyer pour la période de préavis.** Les bailleurs réclamaient un loyer de 1.847,43 € pour les mois de mai à juillet 2025, en se fondant sur une décision de la Commission des loyers de la commune concernée, qu'ils ne produisaient pas. Le tribunal relève que seule une décision de cette commission du 3 mars 2025, versée par les locataires, est au dossier, et qu'elle maintient le loyer à 1.350 €. Les bailleurs n'ayant pas exercé de recours, le loyer demeure fixé à ce montant jusqu'à la fin effective du bail. Le tribunal précise, à juste titre, que le bail ne prit pas fin au 1er mai 2025, la résiliation unilatérale n'ayant pas été entérinée par le départ des locataires à cette date, mais seulement au 31 juillet 2025. **Deuxième problème : l'indemnité pour perte sur le bien et le préjudice moral.** Le tribunal écarte la réclamation d'une indemnité équivalant à quatre loyers, qu'il qualifie d'indemnité plutôt que de réparation d'un préjudice établi. Deux motifs principaux fondent cette solution. D'une part, la vente du bien loué ne constitue pas un motif de résiliation, de sorte que le motif invoqué par les bailleurs était inopérant. D'autre part, la résiliation ayant été notifiée pour une échéance non conforme à la durée contractuelle, les bailleurs ne sauraient reprocher aux locataires un retard causé par leur propre irrégularité. Le tribunal ajoute que le bail ne prend fin ni par la seule décision de résilier, ni par une échéance imposée unilatéralement, mais par le départ volontaire du preneur ou par une décision judiciaire constatant un motif valable de résiliation. Quant au préjudice moral, le tribunal constate qu'il n'est pas établi. **