Le jugement n° 1761/25 rendu le 8 décembre 2025 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, illustre la place que le juge luxembourgeois réserve à la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer. Saisi d'une demande de condamnation au paiement d'arriérés et de résiliation du bail, le tribunal retient que le non-paiement des loyers et avances sur charges constitue en principe une violation grave des obligations du preneur au sens de l'article 1728 du Code civil, mais qu'il appartient au juge d'apprécier si le manquement présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation. En l'espèce, la modicité des arriérés résiduels (320,34 euros), la régularisation intervenue en cours d'instance et la volonté du preneur de maintenir son activité conduisent le tribunal à juger la résiliation disproportionnée. La décision consacre ainsi un contrôle de proportionnalité du juge sur la sanction contractuelle de la défaillance du locataire, tout en réaffirmant la gravité de principe du défaut de paiement. ## I. Faits et procédure Par contrat conclu le 28 septembre 2022, avec effet au 1er octobre 2022, le bailleur PERSONNE1.) a donné à bail à la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) un espace commercial situé au rez-de-chaussée d'une résidence à Luxembourg, avec emplacement de parking et cave. Le loyer mensuel indexé était fixé à 1.920 euros hors TVA, auquel s'ajoutaient des avances sur charges mensuelles de 200 euros. Par requête déposée le 24 septembre 2025, le bailleur a sollicité la condamnation du preneur au paiement de 8.576,39 euros d'arriérés de loyer et d'avances sur charges, avec intérêts légaux, ainsi que la résiliation judiciaire du bail et le déguerpissement du locataire dans un délai de quarante jours suivant la notification du jugement. Il sollicitait en outre l'exécution provisoire pour la condamnation pécuniaire et une indemnité de procédure de 1.000 euros. À l'audience du 24 novembre 2025, le demandeur a porté sa demande d'arriérés à 11.298,74 euros. Le preneur a fait valoir que deux virements, de 2.402,03 euros et de 8.576,39 euros, avaient été exécutés le jour même des plaidoiries, et a souligné les investissements conséquents consentis pour le démarrage de son commerce, invoquant ainsi le caractère primordial du maintien du bail. Le bailleur a maintenu sa demande de résiliation au regard des retards de paiement. Le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a rendu son jugement à l'audience du 8 décembre 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était double : d'une part, déterminer le montant restant dû par le preneur ; d'autre part, apprécier si le manquement constaté justifiait la résiliation judiciaire du bail. Sur le premier point, le tribunal a constaté que les paiements allégués n'avaient pas été contestés par le bailleur, de sorte qu'ils devaient être tenus pour établis. Le solde d'arriérés ressortait ainsi à 320,34 euros, montant pour lequel la condamnation a été prononcée. Sur le second point, le juge rappelle que l'obligation de payer le prix du bail est une obligation principale du preneur, en vertu de l'article 1728 du Code civil, le loyer constituant la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances aux échéances convenues constitue, en principe, une violation grave justifiant à lui seul la résiliation. Le bailleur, qui met son bien à disposition, est en droit de disposer de rentrées régulières et n'a pas à patienter des mois avant de faire valoir ses droits. Le tribunal tempère toutefois ce principe : il appartient au juge d'apprécier, au regard des éléments de l'espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant. Il s'appuie sur la doctrine (Novelles, tome VI, *Le louage des choses, des baux en général*, n° 388 bis). En l'espèce, il relève que les arriérés restant dus étaient, pour l'essentiel, liés à la non-adaptation indiciaire du loyer, que le preneur avait régularisé la situation en cours d'instance et que la sanction résolutoire serait disproportionnée. Les demandes de résiliation et de déguerpissement sont en conséquence rejetées. Le tribunal accorde en revanche une indemnité de procédure de 500 euros, estimant inéquitable de laisser à la charge du bailleur ses frais non compris dans les dépens, et ordonne l'exécution provisoire, le bien-fondé de la créance n'étant pas contesté. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette décision mérite attention en ce qu'elle distingue nettement la reconnaissance de