La décision commentée, rendue par la Justice de paix de Diekirch le 8 décembre 2025 (n° 1762/25), illustre l'articulation entre le pouvoir de résiliation du bailleur d'un local commercial et la faculté, reconnue au juge par l'article 1244 du Code civil luxembourgeois, d'accorder des délais de grâce au débiteur. Le tribunal y affirme, d'une part, que le non-paiement répété des loyers et des provisions pour charges constitue une violation grave des obligations du preneur justifiant à elle seule la résiliation du bail à ses torts, et ce même après des remises et réductions substantielles consenties par le bailleur ; il consacre, d'autre part, une conception exigeante du délai de grâce, subordonné à la vraisemblance d'un apurement intégral de la dette à l'échéance du terme sollicité, lequel suppose la production d'une projection financière crédible. Le jugement rappelle enfin que l'indemnité de procédure relève du pouvoir discrétionnaire du juge. La portée de la décision tient moins à l'innovation qu'à la fermeté avec laquelle le juge de paix sanctionne l'insolvabilité persistante du preneur, en refusant de transformer la patience initiale du bailleur en obligation indéfinie. ## I. Faits et procédure Par contrat du 4 juin 2024, prenant effet le 15 juin 2024, un bailleur a donné à bail à la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1 un local commercial sis à L-ADRESSE2, comprenant un rez-de-chaussée, quatre emplacements extérieurs, une surface de vente et d'exposition, une kitchenette et un WC séparé. Le loyer mensuel indexé était fixé à 2.574 euros TTC, auquel s'ajoutaient des avances sur charges de 480 euros par mois. Les premières difficultés de paiement sont apparues rapidement. Le bailleur a consenti, par accord du 27 mai 2025, une remise intégrale des loyers des mois de décembre 2024 à février 2025, puis une réduction du loyer mensuel à 1.404 euros TTC à compter de mars 2025. Malgré ces concessions, la locataire n'a réglé, depuis février 2025, qu'une somme de 1.030 euros. La locataire invoquait pour sa part des tensions de trésorerie liées à des créances fiscales, sociales et de fournisseurs, ainsi que l'élaboration d'un projet de financement et la recherche d'investisseurs. Par requête déposée le 21 octobre 2025, le bailleur a fait convoquer la locataire aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour faute grave, ordonner le déguerpissement dans les huit jours, obtenir paiement de 15.072 euros d'arriérés, réserver les demandes relatives aux loyers à échoir, à l'indemnité de relocation et aux dommages locatifs, et solliciter une indemnité de procédure de 2.000 euros ainsi que l'exécution provisoire. À l'audience du 24 novembre 2025, le demandeur a réduit sa prétention à 14.042 euros TTC, dont le tribunal lui a donné acte. La défenderesse a sollicité un délai de grâce. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige soulevait trois questions : le non-paiement persistant des loyers et provisions justifie-t-il la résiliation du bail commercial aux torts du preneur ; la défenderesse peut-elle se voir accorder un délai de grâce au sens de l'article 1244 du Code civil ; et l'indemnité de procédure doit-elle être allouée ? Sur le premier point, le tribunal rappelle que le paiement du prix constitue l'obligation principale du preneur, en vertu de l'article 1728 du Code civil, le loyer étant la contrepartie de la jouissance locative. Il en déduit que le non-paiement des loyers et avances sur charges aux échéances convenues constitue une violation grave justifiant, à lui seul, la résiliation. Il précise toutefois que l'appréciation de la gravité du manquement relève du pouvoir souverain du juge, en s'appuyant sur la doctrine des *Novelles*. En l'espèce, le tribunal retient que le preneur n'a payé qu'une fraction minime des sommes dues depuis février 2025, malgré les remises consenties, et que la réduction de la dette n'apparaissait pas envisageable à brève échéance. Il ne saurait, dès lors, être reproché au bailleur de ne pas faire preuve de la même patience qu'en début de bail. Sur le second point, le tribunal rappelle le double mécanisme de l'article 1244 du Code civil : le créancier ne peut être contraint à recevoir un paiement partiel, mais le juge peut, en usant avec une grande réserve de son pouvoir, accorder des délais modérés et surseoir aux poursuites. Il pose une condition décisive : le délai n'est accordé que s'il apparaît vraisemblable que le débiteur pourra, à l'expiration du terme, s'acquitter intégralement de sa dette, ce qui