## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-12-08, n° 4028 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 4028/25 L-BAIL-767/24 Audience publique du 8 décembre 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Philippe LOUX, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE2.), demeurant actuellement à F-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant en personne -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 23 octobre 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 18 novembre 2024. Lors de la prédite audience, PERSONNE2.) comparut en personne et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 20 janvier 2025. Par la suite, l’affaire fut refixée à plusieurs reprises. A l’audience du 22 octobre 2025 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Philippe LOUX et PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 23 octobre 2024, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de Principalement :  Constater que le requérant a résilié à bon droit, par courrier recommandé du 17 septembre 2024, le contrat de bail ayant pris effet le 1er septembre 2018, aux torts exclusifs du défendeur ;  Condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous occupants de son chef pour le 18 septembre 2024, à défaut autoriser le bailleur à procéder à l’expulsion à ses frais, avec recours à la force publique si nécessaire ; Sinon à titre subsidiaire :  Déclarer résilié le contrat de bail aux torts exclusifs de la partie défenderesse ;  Condamner la partie défenderesse à déguerpir dans les huit jours de la décision, sinon autoriser l’expulsion à ses frais, avec recours à la force publique ; En tout état de cause 2  Condamner la partie défenderesse au paiement de 18.517,83 EUR représentant les arriérés de loyers et charges échus, avec intérêts légaux jusqu’à solde, sous réserve des loyers et charges à échoir ;  Ordonner l’exécution provisoire de la décision, nonobstant recours et sans caution ;  Condamner la partie défenderesse à la totalité des frais et dépens, ou à un partage favorable au bailleur ;  Condamner la partie défenderesse à payer une indemnité pour frais non compris dans les dépens (honoraires d’avocat, déplacements, faux frais), évaluée à 1.500.-EUR, ou tout autre montant supérieur à déterminer par le tribunal. PERSONNE1.) A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose avoir, suivant contrat de bail conclu en date du 29 août 2018, donné en location à PERSONNE2.) ainsi qu’à la société à responsabilité limitée « SOCIETE1.) S.à.r.l. » une maison unifamiliale à usage mixte sise à L-ADRESSE3.), pour une durée de trois ans avec prise d’effet à compter du 1er septembre 2018, le tout moyennant un loyer mensuel hors charges s’élevant à 5.950.-EUR avant adaptation et payable d’avance le 1er de chaque mois. Le contrat de bail aurait ensuite été prorogé par tacite reconduction d’année en année, conformément aux stipulations de l’article 3 du contrat de bail. Il est encore précisé que PERSONNE2.) était le gérant unique de la société SOCIETE1.) S.à.r.l. et qu’en date du 22 janvier 2021,celle-ci aurait été déclarée en état de faillite. PERSONNE2.) aurait alors repris et poursuivi seul le bail à titre personnel, de sorte que l’intégralité des demandes sont uniquement dirigées contre ce dernier. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mai 2024, le bailleur a adressé au locataire le décompte détaillé des charges annuelles de l’exercice 2022-2023. Selon ce décompte, la partie défenderesse redevrait un solde de charges locatives d’un montant de 3.293,36.-EUR, et malgré des rappels répétés, il n’aurait toutefois pas réglé le montant en question. S’y ajouterait que PERSONNE2.) n’aurait pas réglé les loyers et avances sur charges pour les mois d’août et septembre 2024 soit un montant de 17.020,04.-EUR au titre des loyers et des régularisations de charges pour les mois d’août et septembre 2024. La dette totale du locataire s’élèverait dès lors à 18.517,83.-EUR. 3 Un paiement à hauteur de 6.500.- EUR serait toutefois intervenu en date du 8 octobre 2024 avec la communication : « Loyer ADRESSE4.) ». Suivant courrier recommandé du 17 septembre 2024, le requérant aurait résilié le contrat de bail pour faute du locataire avec un délai de préavis de trois mois expirant le 18 décembre 2024. A l’audience du 22 octobre 2025, PERSONNE1.) a, note de plaidoiries à l’appui, augmenté sa demande à titre d’arriérés de loyers pour y inclure le prorata du mois de décembre 2024 soit 19 jours en tout, pour un montant de 3.824,52.-EUR, de sorte que le locataire redevrait actuellement la somme de 21.995,27.-EUR à titre d’arriérés de loyers et de charges impayés tels que plus amplement repris dans le décompte versé en cause. Il précise qu’en date du 19 décembre 2024, un état des lieux contradictoire de sortie a été dressé par constat d’huissier de justice. D’importants dégâts locatifs auraient été constatés, de sorte qu’il y aurait lieu de condamner le défendeur à payer une indemnité de relocation correspondant à cinq mois de loyer, en raison des importants travaux de remise en état qui se seraient imposés. En effet, il se serait avéré que d’importants dégâts des eaux auraient affecté ledit logement qui n’auraient pas été déclaré au bailleur, ces désordres auraient encore été constatés par deux procès-verbaux d’huissier réalisés en date des 3 et 5 février 2025. Lesdits travaux de réfection s’élèveraient à 13.698.- EUR, montant auquel il conviendrait également de condamner le locataire. Le requérant a encore formulé une nouvelle demande à titre d’indemnité pour domiciliation d’une société sans accord du bailleur en violation des stipulations du contrat de bail. Ainsi, le défendeur aurait domicilié la société SOCIETE2.) SA sans recueillir l’accord au préalable du bailleur. La domiciliation ayant perduré pendant une durée de 4,29 années, le requérant estime son préjudice à (4x1.450) 5.800.-EUR. Finalement, le requérant a encore sollicité le remboursement des frais d’avocats exposés dans le cadre du présent litige à hauteur de 12.910,26.EUR et a augmenté l’indemnité de procédure sollicitée à hauteur de 1.750.EUR. Toutefois, les demandes tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement du locataire seraient devenues sans objet. 4 PERSONNE2.) La partie défenderesse, pour sa part reproche, en premier lieu, aux termes de sa note de plaidoiries, au bailleur d’avoir agi de mauvaise foi pour avoir entre autres : (i) Refusé volontairement de produire, jusqu’au 22 mai 2025, l’état des lieux d’entrée signé, malgré la demande du locataire Pièce n02 ; Refusé de produire l’intégralité des correspondances avec son locataire et notamment celles relatives à l’accord de résiliation et de déguerpissement des lieux, antérieurs à l’assignation du 23 octobre 2024 ; (iii) Produit des factures sans cohérence chronologique ou matérielle (ex : nettoyage en 2018 facturé en 2019) - Pièce n09 ; (iv) Prétexté la fausse perte d’une clé et l’urgence d’un changement de cylindre alors que dans le même temps il a volontairement obstrué l’accès à la boîte aux lettres empêchant la remise de la dernière clé, pour justifier un changement de serrures facturé 872 euros - Pièces no7 & 8 ; (v) Demandé le remplacement intégral de stores pour 765.-EUR alors qu’ils étaient tachés à l’entrée dans les lieux ; (vi) Déclaré l’urgence en 2025 à réaliser des travaux de peinture qui n’ont jamais été effectués alors que le sinistre a été déclaré au propriétaire, qui le reconnaît, en 2019 - Pièces 6; Plus particulièrement, s’agissant des obligations du bailleur découlant du contrat de bail, il fait valoir que le loyer initial de 5.950.-EUR, porté ensuite à 6.240.-EUR, incluait des prestations annuelles spécifiques, à savoir : (i) l’entretien du jardin (taille, tonte, etc.) ; (ii) le nettoyage complet des extérieurs ; (iii) le traitement des mousses sur les murs et les allées extérieures ; (iv) l’entretien de la cuve de récupération des eaux de pluie et des siphons des allées extérieures ; (v) le nettoyage des fenêtres (verre, cadres en aluminium, bords crépis, appuis et volets en aluminium) ; 5 (vi) le nettoyage des garde-corps (fenêtres et terrasses) ; (vii) le nettoyage des cours anglaises et des gouttières ; (viii) l’entretien des terrasses en bois (nettoyage et protection) ; (ix) l’entretien du bois extérieur de la maison de jardin. Or, ces prestations n’auraient jamais été réalisées ou seulement de manière très partielle. Ce manquement serait corroboré par l’absence de factures probantes (absence de mention des produits utilisés, de la maind’œuvre, de preuves de passage ou de tickets de caisse) permettant d’attester la réalisation effective des prestations convenues. Ainsi, à titre d’exemple, concernant le nettoyage à haute pression des murs, sols et escaliers, la facture produite par la société SOCIETE3.) serait datée de 2019, mais viserait une prestation réalisée le 24 avril 2018, soit antérieure à la prise d’effet du bail (29 août 2018). De surcroît, la facture datée du 30 avril 2020 serait un simple duplicata de celle de l’année précédente, ce qui soulèverait de sérieux doutes quant à son authenticité. S’agissant de l’intervention de la société SOCIETE4.), chargée du jardinage, celle-ci se serait limitée à un débroussaillage ponctuel de certaines zones, sans entretien des haies, nettoyage complet des terrasses ni gestion des végétaux, contrairement aux stipulations contractuelles. Les factures émises par cette société démontreraient par ailleurs qu’entre 2019 et 2024, le nombre de tontes effectuées aurait été systématiquement inférieur à ce qui était prévu. À cela s’ajoute que le bailleur aurait condamné le système de récupération des eaux de pluie dont était équipée la maison, entraînant une surpression de la cuve et, par conséquent, une augmentation significative des factures d’eau à la charge du locataire, sans compensation. En tout état de cause, les courriels produits par le bailleur, relatifs à d’éventuelles prises de rendez-vous, ne sauraient constituer une preuve suffisante de la réalisation effective des prestations. En réponse aux arguments du bailleur concernant les prétendus dégâts locatifs, il conviendrait de relever qu’aucun dommage excédant l’usure normale n’aurait été constaté lors de l’état des lieux de sortie. Quant au dégât des eaux survenu en 2019, le bailleur aurait reconnu avoir été informé du problème et un spécialiste serait intervenu, sans toutefois produire la correspondance afférente. Si des dégâts locatifs devaient être retenus, ceux-ci seraient imputables au bailleur en raison de ses manquements à ses obligations d’entretien prévues au contrat de bail. 6 De surcroît, les devis relatifs à la remise en peinture seraient surfaits, tandis que le remplacement des stores ne serait pas justifié, les taches étant déjà présentes au début du bail. Concernant les clés, toutes auraient été restituées à l’exception d’une seule, de sorte que le changement des cylindres et des clés n’était pas justifié. Il fait encore valoir que le bailleur aurait délibérément condamné l’ouverture de la boîte aux lettres. Il estime qu’au vu de l’ensemble des demandes formulées par le bailleur que ce dernier tente de faire rénover sa maison aux frais du