## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-12-12, n° 4110 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 4110/25 du 12.12.2025 L-BAIL-100/25 Audience publique du douze décembre deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e 1) PERSONNE1.) demeurant à L-ADRESSE1.), et 2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), parties demanderesses, comparant par la société à responsabilité limitée PAULY AVOCATS SARL, établie et ayant son siège social à L-1924 Luxembourg, 43, rue Emile Lavandier, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du bBrreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B255262, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Diab BOUDENE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, comparant à l’audience par Maître Michelle CLEMEN, avocat à la Cour, laquelle se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée PAULY AVOCATS SARL, et 1) PERSONNE3.), et 2) PERSONNE4.), demeurant ensemble à L-ADRESSE3.) parties défenderesses, comparant par Maître Zambila Crina NEGOITA, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Fatim-Zohra ZIANI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 3 février 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 14 mars 2025 à 9.00 heures, salle JP 0.02. Après trois remises, l’affaire fixée péremptoirement fût utilement retenue à l’audience publique du mardi, 18 novembre 2025 à 09.00 heures salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Michelle CLEMEN, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et Maître Zambila Crina NEGOITA, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par jugement n°2977/23 rendu en date du 20 novembre 2023, le tribunal de paix de et à Luxembourg, statuant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en dernier ressort et en application de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, a, entre autre, constaté que le contrat de bail conclu entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après les époux GROUPE1.)) et PERSONNE3.) et PERSONNE4.) a été valablement résilié pour besoin personnel dans le chef d’PERSONNE2.), a dit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont occupants sans droit ni titre de l’appartement sis à L-ADRESSE2.) depuis le 1er septembre 2023 et les a condamné à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans les 40 jours à partir de la notification du jugement. Ce jugement a été notifié à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) en date du 22 novembre 2023. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 3 février 2025, les époux GROUPE1.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, au paiement de la somme de 6.054,66 euros au titre des frais de remise en état et à la somme de 1.161,29 euros au titre d’indemnité d’occupation , chaque fois outre les intérêts, avec majoration du taux d’intérêts de trois points. Ils sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et à voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement des frais et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties 2 A l’appui de leur demande, les époux GROUPE1.) font valoir que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient quitté les lieux loués en date du 24 janvier 2024, de sorte qu’ils seraient encore redevables de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er au 24 janvier 2024, soit la somme de 1.161,29 euros. Ils exposent encore que les lieux loués seraient affectés de divers dommages causés par les locataires, tel que cela résulterait de l’état des lieux de sortie dressé en date du 24 janvier 2024. Ils évaluent les frais de remise en état de ces dégâts à la somme de 6.054,66 euros se composant comme suit : - 470 euros pour le remplacement de la plaque de cuisson, 815,49 euros au titre des travaux électrique, 4.384,73 euros au titre des frais de remise en peinture, 325,40 euros pour la réparation de la porte fenêtre, 59,04 euros pour le remplacement de la clé. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne contestent pas être redevables du paiement de l’indemnité d’occupation pour le mois de janvier 2024. En ce qui concerne les dégâts locatifs, ils contestent un montant de 3277,57 euros portant sur les postes suivants : - 470 euros pour le remplacement de la plaque électrique au motif qu’il ne serait pas établi que le dysfonctionnement de celle-ci serait dû à un fait imputable aux locataires, 815,49 euros pour les travaux électrique au motif que l’état des lieux de sortie ne contiendrait aucune mention justifiant ces travaux, les frais de remise en peinture dans la cuisine, le débarras et la salle de bains alors que ces pièces présenteraient une usure normale, les frais relatifs à la moisissure dans la cuisine qui serait formellement contestée, les frais de remplacement de l’armoire, 350 euros au titre des frais d’installation pour les travaux de peinture. Les époux GROUPE1.) font répliquer qu’il résulterait clairement de l’état des lieux de sortie que deux plaques de cuisson seraient défectueuses et ne fonctionneraient plus. En ce qui concerne les travaux de peinture, ils font valoir que l’état des lieux loués dépasserait l’usure normale. Enfin, la présence de la moisissure dans la cuisine serait établie à suffisance de droit par les photos versées en cause. Appréciation Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, est compétent pour connaître de la demande. La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. 1. mL’indemnité d’occupation Les époux GROUPE1.) demandent le paiement de la somme de 1.161,29 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er au 24 janvier 2024. 3 Par jugement n°2977/23 rendu en date du 20 novembre 2023, le tribunal de paix de et à Luxembourg, statuant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement et en dernier ressort en application de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, a, entre autres, constaté que le contrat de bail a été valablement résilié pour besoin personnel dans le chef d’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont été condamné à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans les 40 jours à partir de la notification du jugement. Il est constant en cause que le jugement précité a été notifié à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) en date du 22 novembre 2023. Il est également constant en cause que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont continué à occuper les lieux jusqu’au 24 janvier 2024. Si le locataire continue à occuper les lieux après la résolution du contrat, il est redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation. Cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur. L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupant sans droit ni titre de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien. Elle est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l’occupation. Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de constater que c’est à bon droit que les époux GROUPE1.) réclament le paiement de l’indemnité d’occupations pour la période allant du 1er au 24 janvier 2024. Au vu de l’absence de contestations de la part des parties défenderesses et en l’absence de preuve de paiement concernant le montant réclamé, il y a lieu de faire droit à la demande telle que formulée par la période allant du 1er au 24 janvier 2024, pour la somme de 1.161,29 euros, avec les intérêts légaux à partir du 3 février 2025, jour de la demande en justice, jusqu’à solde. 2. Les dégâts locatifs Les époux GROUPE1.) réclament le montant de 6.054,66 euros au titre des dégâts locatifs. Suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur 4 n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pas. 31, p. 343 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 février 1987, n° 35.323 du rôle). Le preneur n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Par conséquent, seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale peut être mise à charge du preneur. Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157). L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 3 juillet 1997, n° 58795 ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 21 octobre 2014, n° 160.810 du rôle ; M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 114). Le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur (Tribunal d’arrondissement de Luxembou