## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-12-15, n° 4136 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120350/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n°4136/25 du 15 décembre 2025 Dossier n° L-CIV-474/25 Audience publique du lundi, 15 décembre 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre : la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Aline GODART, avocat à la Cour, demeurant à Strassen, et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Rabah LARBI, en remplacement de Maître Elisabeth ALVES, tous deux avocats à la Cour, demeurant à Luxembourg. _________________________________________________________________________ Faits: Par exploit du 25 août 2025 de l’huissier de justice suppléant Alex THEISEN, en remplacement de l’huissier de justice Tessy SIEDLER de Luxembourg, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a fait donner citation à PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg le jeudi, 18 septembre 2025 à 15.00 heures, salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur les conclusions de la citation prémentionnée et annexée au présent jugement. Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 24 novembre 2025, lors de laquelle les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal reprit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Par exploit de l’huissier de justice du 25 août 2025, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a fait donner citation à PERSONNE1.) à comparaître devant ce tribunal pour la voir condamner : - à lui payer principalement sur la base de la responsabilité contractuelle, sinon subsidiairement sur la base délictuelle, le montant de 6.352,44 EUR TTC avec les intérêts légaux, à partir du 4 octobre 2022, date du premier rappel, sinon à compter du 4 août 2023, date du second rappel, sinon à compter du 21 août 2024, date de la 1ère mise en demeure, sinon à compter du 24 août 2025, date de la seconde mise en demeure sinon à compter de la présente demande en justice jusqu’à solde, - à lui rembourser les frais et honoraires d’avocat déjà réglés à hauteur de 1.200,-EUR HTVA, soit le montant de 1.404,-EUR TTC, - à lui payer, outre les frais et dépens, la somme de 1.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. A l’appui de sa demande, la requérante expose que la défenderesse a, par acte notarié de vente du 8 novembre 2018, acquis un appartement (n° R-1-21) au premier étage de la « Résidence ADRESSE3.) », sise à L-ADRESSE2.). L’acte notarié stipule que : « Affectation de l’immeuble L ‘immeuble faisant l’objet du présent règlement a une destination d’habitation et est réservée à I ‘habitation des personnes âgées d’au moins cinquante ans. L ‘immeuble a été conçu de manière à ce que tant les parties communes, que les parties privatives soient spécialement adaptées à cette fin. Le maintien et le respect de cette destination sont dès lors d’une importance primordiale sans toutefois qu’elle soit soumise aux réglementations des logements encadrés » Dans les conditions spéciales de l’acte notarié, il est encore prévu que : « 2) Das zu errichtende Gebäude wird von einem professionellen Dienstleister des sozialen Bereichs (häusliche Pflege, Rezeption/Concierge-Service/Hilfe „à la carte Dienstleistungen für die Eigentümer), der die Betreuung von Menschen gewährleistet, verwaltet. « Die genauen Bestimmungen und Bedingungen des Vertrages zwischen der Aktiengesellschaft « SOCIETE2.) S.A. » und der « SOCIETE1.) sàrl » sind näher beschrieben in einem Vertrag vom 24. Oktober 2018, welcher Vertrag für die zukünftigen Miteigentümern bindend ist. 2 Eine Abschrift besagten Vertrages bleibt gegenwärtiger Urkunde (…) gegenwärtiger Urkunde beigebogen um mit derselben formalisiert zu werden ». La demanderesse soutient qu’un contrat de prestation de services avait en effet été signé en date du 24 octobre 2018 entre la société SOCIETE1.) SARL et la société SOCIETE2.) SA dans le cadre de la construction de la « Résidence ADRESSE3.) », sise à L-ADRESSE2.). Suite au transfert intra-groupe d’une partie de l’activité de la société SOCIETE1.) SARL à la société SOCIETE1.), la société SOCIETE1.) SARL a informé SOCIETE2.) SA, par courrier du 21 décembre 2021, du fait que la société SOCIETE1.) s’est substituée à la société SOCIETE1.) SARL en ce qui concerne le contrat de prestations conclu le 24 octobre 2018. Par courriers recommandés des 28 octobre 2022, SOCIETE1.) SARL a notifié à la société SOCIETE2.) SA ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de la « Résidence ADRESSE3.) » la résiliation avec effet au 30 avril 2023 du contrat de prestations conclu le 24 octobre 2018. En exécution du contrat du 24 octobre 2018, les factures suivantes, pour un montant total de 6.352,44 EUR, avaient alors été émises et adressées à la défenderesse :               facture n° NUMERO1.) du 31/12/2021 d’un montant de 1.215,80 EUR ; facture n° NUMERO2.) du 15/12/2022 d’un montant de 2.507,73 EUR ; facture n° NUMERO3.) du 30/12/2022 d’un montant de 208,47 EUR ; facture n° NUMERO4.) du 31/01/2023 d’un montant de 208,47 EUR ; facture n° NUMERO5.) du 28/02/2023 d’un montant de 218,90 EUR ; facture n° NUMERO6.) du 31/03/2023 d’un montant de 213,68 EUR ; facture n° NUMERO7.) du 28/04/2023 d’un montant de 224,36 EUR ; facture n° NUMERO8.) du 31/05/2023 d’un montant de 219,02 EUR ; facture n° NUMERO9.) du 30/06/2023 d’un montant de 219,02 EUR ; facture n° NUMERO10.) du 31/07/2023 d’un montant de 219,02 EUR ; facture n° NUMERO11.) du 31/08/2023 d’un montant de 219,02 EUR ; facture n° NUMERO12.) du 29/09/2023 d’un montant de 229,97 EUR ; facture n° NUMERO13.) du 31/10/2023 d’un montant de 224,49 EUR ; facture n° NUMERO14.) du 30/11/2023 d’un montant de 224,49 EUR. Nonobstant une série de rappels, une sommation par voie d’huissier du 6 octobre 2023 et des mises en demeure, aucun paiement n’est intervenu. La demanderesse soutient qu'en ayant signé l'acte notarié d'acquisition du bien immobilier dans la « Résidence ADRESSE3.) », tous les copropriétaires, y compris la défenderesse, sont bien liés par le contrat du 24 octobre 2018. En vertu de l'article 1101 du Code civil « Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres personnes à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose » Les obligations de la partie requérante comprenaient « soins à domicile, accueil/conciergerie/assistance services « à la carte » pour les propriétaires » et la partie requérante a bien effectué les prestations pour lesquelles elle a été mandatée, à savoir notamment les services de conciergerie et de nettoyage. La question de savoir si la défenderesse avait besoin de tous les services fournis manque de pertinence. 3 A relever encore que (i) à part la défenderesse et un couple de copropriétaires, tous les autres propriétaires ont bien réglé les factures émises par la requérante et (ii) la parties citée n'a pas non plus contesté endéans un délai raisonnable les factures litigieuses. La demanderesse invoque encore les articles 1134 alinéa 3 (obligation d'exécuter de bonne foi les contrats) et 1234 du Code civil. A titre subsidiaire, il y aurait lieu de condamner la partie citée sur base de la « responsabilité délictuelle ». Quant à la demande en remboursement des frais et honoraires d’avocats, la demanderesse se base sur les articles 1382 et 1383 du Code civil en citant un arrêt de la Cour de cassation du 9 février 2012. A l’audience, la demanderesse a réitéré ses demandes. Elle explique encore que le contrat du 24 octobre 2018, qui avait déjà pris effet le 1er mai 2021, a entretemps été résilié et s’est arrêté d’un commun accord le 29 décembre 2023. Entretemps, et après une période de transition, une autre société, à savoir la société SOCIETE3.), a repris le contrat et est donc actuellement en charge des prestations auparavant fournies par SOCIETE1.). Il importe de relever que l’acte notarié contient donc une mention expresse quant à l’existence du contrat (qui se trouve, selon les termes de l’acte, annexé à l’acte) et quant au fait que ledit contrat est obligatoire (bindend) pour tous les propriétaires. Il ne saurait dès lors être affirmé que la défenderesse ne disposait pas du contrat. Il y a par ailleurs eu une présentation de la société SOCIETE1.) (cf. la 1ère assemblée générale du 1er juin 2021) ce qui prouve que l’ensemble des copropriétaires était au courant de l’identité et des prestations de la requérante (la présence du concierge etc. ne pourrait de même pas être ignorée). En ce qui concerne le quantum de la demande, la requérante précise que les montants facturés sont soumis à indexation (cf. article 3) ce qui explique dès lors les augmentations d’une année à l’autre. Le contrat prévoit encore que les services (tel que la conciergerie) sont directement facturés aux habitants (et non via le syndic) et qu’il s’agit de montants fixes qui ne sont pas déterminés en fonction des millièmes de chaque habitant. Les demandes adverses sont formellement contestées, alors que la requérante est de bonne foi et a tenté de trouver une solution extrajudiciaire. Le montant des honoraires réclamé reconventionnellement est encore complètement disproportionné et exagéré (à titre tout à fait subsidiaire, le quantum devrait dès lors être réduit à de plus justes proportions). PERSONNE1.), qui se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de la citation, conteste et le principe et le quantum de la demande adverse. Le contrat litigieux a été signé entre SOCIETE1.) et le promoteur. Bien qu’il porte sur des prestations pour les parties communes, il n’a jamais été approuvé par le syndicat des copropriétaires. Il y aurait en effet dû y avoir un appel d’offre et une approbation ultérieure par le Syndicat, tel que cela a été fait avec le successeur de SOCIETE1.), la société SOCIETE3.). En vertu du principe de l’effet relatif des contrats, la défenderesse, qui n’ont pas signé de contrat avec la requérante, ne sont pas liés contractuellement envers SOCIETE1.). S’y ajoute donc que les prestations portent sur des parties communes, de sorte que les factures auraient dû être envoyées au syndic et il y aurait par la suite dû y avoir une répartition entre copropriétaires en fonction des millièmes. 4 La défenderesse conteste encore le quantum de la demande, alors que les montants changent d’une année à l’autre. PERSONNE1.) conclut dès lors au débouté de la demande adverse et réclame à son tour une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 5.000,- EUR (la demande adverse a en effet été introduite sans pièces véritables), le remboursement des frais et honoraires d’avocats (montant de 5.096,04 EUR), une indemnité de procédure de 2.500,- EUR ainsi que la condamnation de la requérante aux frais et dépens. Appréciation A titre liminaire, le tribunal relève que la qualité à agir dans le chef de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, qui s’est substituée à la société à responsabilité SOCIETE1.) SARL, n’a pas été contestée. Le litige entre parties porte essentiellement sur la question de savoir si PERSONNE1.) est directement liée par les termes du contrat conclu le 24 octobre 2018 (ci-après encore le « Contrat de 2018 ») entre la société SOCIETE1.) SARL (à laquelle s’est donc substituée la demanderesse) et la société SOCIETE2.) SA. Il est constant en cause que PERSONNE1.) n’a pas elle-même signé le Contrat de 2018. Dans ce contexte, il importe de relever qu’aux termes de l’article 1165 du Code civil « les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers et elles ne lui profitent que dans les cas prévus par l’article 1121 ». En princ