## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-12-16, n° 4165 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 4165/25 du 16.12.2025 L-BAIL-704/23 Audience publique du seize décembre deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e la société SOCIETE1.) mbH, société à responsabilité limitée de droit allemand, domiciliée et ayant son siège social à D-ADRESSE1.), représentée par son/ses gérant(s) actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce d’Allemagne sous le numéro NUMERO1.), partie demanderesse au principal, partie défenderesse sur reconvention, représentée par la société en commandite simple CLIFFORD CHANCE, établie et ayant son siège social à L-1330 Luxembourg, 10, boulevard G.D. Charlotte, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 185112, représentée dans le cadre de la présente procédure par son gérant actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée CLIFFORD CHANCE GP, elle-même représentée aux fins de la présente procédure par son gérant Maître Albert MORO, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse, comparant à l’audience par Maître Fanny GABAUDAN, avocat à la Cour, laquelle se présenta pour compte de la société en commandite simple CLIFFORD CHANCE, et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil de gérance actuellement en fonctions, représentée par la société en commandite simple KLEYR GRASSO, établie et ayant son siège social à L-2361 Strassen,7, rue des Primeurs, inscrite à la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 220509, représentée dans le cadre de la présente procédure par son gérant actuellement en fonctions, la société à responsabilité limitée KLEYR GRASSO GP SARL, elle-même représentée aux fins de la présente procédure Maître Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse, partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, comparant à l’audience par Maître Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour, laquelle se présenta pour compte de la société en commandite simple KLEYR GRASSO, Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 23 octobre 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 21 novembre 2023 à 9.00 heures, salle JP 0.15. Après quatre remises, l’affaire fût fixée péremptoirement au 14 février 2025. Après deux nouvelles remises, dont une péremptoire, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 7 octobre 2025 à 09.00 heures salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Fanny GABAUDAN, avocat à la Cour, se présentant pour la société SOCIETE1.) mbH, société à responsabilité limitée de droit allemand, et par Maître Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Les indications de procédure Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 23 octobre 2023, la société SOCIETE1.) mbH (ci-après la société SOCIETE1.)) a fait convoquer de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE2.)) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de voir dire que la résiliation du contrat de bail fait par le locataire à la date du 18 août 2023 est abusive et de nul effet et pour voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire avec effet au jour du jugement à intervenir, sinon à la date du dépôt de la requête introductive d’instance. Elle demande la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement des montants suivants : - 135.614,52 euros au titre des arriérés de loyer et charges, outre les intérêts, 20.000 euros au titre des frais de remise en état, 606.369,18 euros htva au titre de l’indemnité de relocation, outre les intérêts. 2 La société SOCIETE1.) demande encore à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et elle sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000 euros ainsi que la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance. A l’audience des plaidoiries du 7 octobre 2025, la société SOCIETE1.) a réduit sa demande tendant au paiement d’une indemnité de relocation à la somme de 318.473,11 euros, outre les intérêts et elle a sollicité le paiement de la somme de 81.900 euros au titre des frais exposés par elle afin de trouver un nouveau locataire. Elle a encore indiqué renoncer à sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi qu’à ses demandes tendant au paiement des arriérés des loyers et charges ainsi que des frais de remises en état. Il y a lieu de lui en donner acte. La société SOCIETE2.) a contesté les demandes adverses pour être non fondées et elle a demandé, à titre reconventionnel, à voir ordonner la mainlevée de la garantie bancaire ainsi que la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement de la somme de 1.554.039,10 euros, se composant comme suit : - 59.337,11 euros htva au titre des frais de déménagement, 53.267 euros au titre du trouble commercial, 1.295.097 euros au titre de la perte d’une chance, 79.144,35 euros au titre de frais d’agencement non amortis, 62.193,64 euros au titre des coûts sociaux, 5.000 euros au titre des frais divers. Appréciation 1. Faits constants Par contrat de bail commercial du 23 avril 2009 avec effet au 2 mai 2010, la société SOCIETE3.) a donné en location à la société SOCIETE2.), un local commercial dans un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 22.916,67 euros htva, soit un montant de 26.354,17 euros ttc. Les lieux loués se composent d’un rez-de-chaussée et d’un premier sous-sol, servant pour l’exploitation du commerce. Ils comprennent encore un second sous-sol où se trouvent un local mis à disposition des salariés et des toilettes. Enfin, un troisième sous-sol est utilisé en tant que local poubelle. La durée du bail a été fixée comme suit par l’article 3, alinéa 8 du contrat : « Le bail est consenti et accepté pour la durée de 15 ans avec une option pour le preneur de reconduire le bail pour une durée unique de 5 ans. Pendant la durée initiale de 15 ans, à l’expiration de la première et de la deuxième période de 5 ans, le preneur peut, moyennant un préavis notifié par lettre recommandée au bailleur au moins six mois avant la fin de la période, résilier le bail à l’échéance du quinquennat en cours, sans indemnité à charge du preneur ». 3 Suivant avenant du 25 janvier 2010, les parties se sont accordées sur une mise à disposition à partir du 15 juillet 2010, qui correspond dès lors à la date de prise d’effet du contrat de bail. Au cours de l’année 2015, la société SOCIETE3.) a vendu les lieux loués à la société SOCIETE4.) GmbH. Par courrier du 15 juillet 2015, la société SOCIETE2.) a été informée de ce changement. Par courrier du 27 juillet 2015, la société SOCIETE4.) GmbH a informé la société SOCIETE2.) du fait que la société SOCIETE5.) SA (ci-après la société SOCIETE5.)) assurerait la gestion des contrats souscrits par la société SOCIETE3.) à compter du 10 juillet 2015. Le 8 octobre 2015, la société SOCIETE5.) a informé la société SOCIETE2.) du changement de dénomination sociale du propriétaire des lieux loués qui serait devenu « SOCIETE6.) ». La garantie bancaire a été transférée à la société SOCIETE4.) GmbH en date du 10 décembre 2015. Le 12 novembre 2017, la société SOCIETE4.) GmbH a procédé à la vente d’une de ses filiales, la société SOCIETE7.) mbH, au groupe SOCIETE8.) AG. Suite à cette acquisition, le SOCIETE8.) AG a changé de dénomination pour devenir la société SOCIETE9.) mbH, puis enfin la SOCIETE1.) mbH. A partir du mois de février 2020, la société SOCIETE2.) a dénoncé à de multiples reprises la survenance d’inondation dans le local social avec l’apparition de problèmes d’infiltrations et de moisissures. Par courrier du 29 juin 2023, la société SOCIETE2.) a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en invoquant une impossibilité d’exploitation des lieux et des troubles de jouissance imputables à l’attitude fautive du bailleur. Un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice en date du 18 août 2023. Le bailleur bien que dûment convoqué n’était pas présent. Les locaux ont été reloués à partir du 1er juin 2024. 2. La recevabilité de la requête La société SOCIETE2.) soulève l’irrecevabilité de la requête introductive d’instance motif pris qu’il serait impossible d’identifier la partie demanderesse en application des dispositions de l’article 154 du nouveau code de procédure civile. A l’appui de son moyen, elle fait valoir que le libellé du nom de l’entité demanderesse ne serait pas précis et qu’il serait impossible d’identifier avec précision la partie demanderesse. Elle explique que le propriétaire des lieux loués serait un fonds d’investissement dont « elle ignorerait tout ». En effet, la partie demanderesse resterait en défaut d’indiquer et de documenter pour qui elle interviendrait alors qu’elle aurait elle-même déclaré à l’audience des plaidoiries qu’elle interviendrait et agirait « pour le compte de ». Or, nul ne plaiderait par procureur. 4 La société SOCIETE1.) conclut à la recevabilité de la demande en arguant que la société SOCIETE2.) n’aurait jamais contesté la qualité de bailleresse de la société SOCIETE1.) mbH motif pris que les loyers auraient toujours été payés au profit de cette entité et que la lettre de résiliation aurait également été adressée à cette même entité. Appréciation De prime abord, le tribunal relève que l’article 154 du nouveau code de procédure civile dont se prévaut la société SOCIETE2.) a trait aux assignations devant les tribunaux inférieurs et n’est pas applicable dans le cadre des procédures introduites devant la Justice de Paix. Les procédures introduites devant les tribunaux de paix, le sont par voie de citations, qui sont régies par l’article 101 du nouveau code de procédure civile. La citation est le mode de saisine de droit commun du juge de paix. La procédure de saisine du juge de paix par requête est en effet dérogatoire au droit commun et doit être spécifiquement prévue par la loi, à savoir l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation aux termes duquel « La demande portée devant le juge de paix conformément à l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile sera formée par simple requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix en autant d’exemplaires qu’il y a de parties en cause ». La requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des parties. Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et précisera l’objet de celle-ci. Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et précisera l’objet de celle-ci. En l’espèce, la requête a été introduite par la société SOCIETE1.) mbH, entité qui a acquis les lieux loués et qui en a informé la société SOCIETE2.), tel que cela résulte des développements qui précèdent (cf. point 1). Par ailleurs, la société SOCIETE2.) a adressé, par le biais de son mandataire, le courrier de résiliation du contrat de bail avec effet immédiat à la société SOCIETE1.) mbH. Le tribunal reti