## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-12-17, n° 4191 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 4191/25 L-BAIL-86/25 Audience publique du 17 décembre 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par sa gérante actuellement en fonctions partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Didier SCHÖNBERGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et Docteur PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Sara THOMAS, avocate, en remplacement de Maître Mathieu RICHARD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 5 février 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 17 mars 2025. Lors de la prédite audience, Maître Mathieu RICHARD se présenta pour PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 19 mai 2025, puis refixée au 24 septembre et ensuite remise au 26 novembre 2025. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Didier SCHÖNBERGER et Maître Sara THOMAS, en remplacement de Maître Mathieu RICHARD, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 5 février 2025, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de :  constater l’inexécution des obligations contractuelles par la partie défenderesse ;  dire que la résiliation du contrat de bail par la partie défenderesse est abusive. ;  condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de relocation, ou à défaut, de paiement des arriérés de loyers pour la période du 1er septembre 2024 au 1er septembre 2025, soit 46.200.EUR (12 mois × 3.850) ;  condamner la défenderesse à lui payer une indemnité équivalente à un mois de loyer et charges, soit 4.000.-EUR (3.850 + 150) au titre du mois d’août 2024 ; 2  condamner la défenderesse au paiement des frais d’avocat, à hauteur de 2.000.-EUR ;  condamner la défenderesse à payer une indemnité de procédure en vertu de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile, à hauteur de 2.000.-EUR, compte tenu de l’attitude de la partie défenderesse ayant conduit au litige ;  condamner la partie défenderesse à tous les frais et dépens de l’instance. A l’appui de sa requête, la société SOCIETE1.) SARL expose avoir donné en location un local situé à L-ADRESSE3.), au rez-de-chaussée d’une maison médicale composée de cabinets dentaires, au docteur PERSONNE1.) suivant contrat de bail signé le 8 août 2022. Depuis, le 1er septembre 2022, le locataire y exercerait son activité professionnelle. Le contrat stipulerait que la résiliation ne peut intervenir qu’à la date anniversaire, moyennant un préavis de trois mois notifié par lettre recommandée. Or, au début avril 2024, la partie défenderesse aurait sollicité la résiliation avec effet au 2 juillet 2024, ce que la requérante aurait refusé en rappelant que l’échéance contractuelle était fixée au 1er septembre 2024. En date du 3 juin 2024, le locataire aurait adressé un nouveau courrier de résiliation, lequel ne pouvait produire effet qu’à la date anniversaire, soit le 1er septembre 2024. Malgré des rappels, le locataire aurait cessé de payer les loyers et avances sur charges à partir de juillet 2024 et aurait indiqué qu’il ne réglerait pas le loyer d’août, prétendant pouvoir imputer ce montant sur la caution. Son mandataire aurait ensuite affirmé que le bail avait valablement été résilié et a annoncé la tenue d’un état des lieux contradictoire pour le 29 août 2024, auquel la bailleresse aurait toutefois refusé de participer. Le même jour, les clés auraient été envoyées par voie postale, bien que le contrat stipulerait expressément que la seule remise des clés n’est pas libératoire. Le requérant soutient que la résiliation anticipée serait irrégulière et que le locataire reste tenu au paiement des loyers jusqu’à la date contractuelle de fin de bail, soit le 1er septembre 2024. La société SOCIETE1.) SARL conteste également la prétention du locataire de compenser le loyer avec la caution, en violation des stipulations contractuelles. En droit, la requérante fait plaider qu’en vertu de l’article 1134 du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et que le contrat de bail stipule une durée initiale de douze mois à compter du 1er septembre 2022, avec possibilité de résiliation à la date anniversaire moyennant un préavis de trois mois par lettre recommandée. 3 Selon l’article 1736 du Code civil, une partie ne peut donner congé à l’autre qu’en respectant le terme prévu. À défaut, le contrat se renouvelle tacitement pour une durée identique. Le courrier de résiliation adressé le 3 juin 2024 fixait le terme du préavis au 3 septembre 2024. N’ayant pas respecté cette échéance, la partie défenderesse resterait tenue par le bail jusqu’au 1er septembre 2025. La résiliation anticipée opérée unilatéralement par la partie défenderesse, en violation des stipulations contractuelles et sans motif légitime, doit être considérée comme abusive. Cette faute justifierait sa condamnation à une indemnité de relocation ou, à défaut, le paiement des arriérés de loyers pour la période précitée, soit un montant de 46.200.-EUR pour la période du 1er septembre 2024 au 1er septembre 2025. À cela s’ajouterait le loyer du mois d’août 2024, fixé à 4.000.-EUR (loyer et charges), que la partie défenderesse aurait refusé de régler en dépit de l’absence d’état des lieux de sortie, privant ainsi la requérante de la garantie prévue à l’article 6 du contrat pour couvrir les réparations. La requérante sollicite également la prise en charge des honoraires et frais d’avocat, arrêtés provisoirement à 2.000.-EUR, en lien avec le comportement fautif de la partie défenderesse. Enfin, elle demande encore condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure conformément à l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile. A l’audience des plaidoiries, la requérante a déclaré diminuer sa demande en obtention d’une indemnité de relocation, respectivement d’arriérés de loyers, alors que les lieux auraient entretemps retrouvé un locataire, réduisant sa demande à ce titre à 23.958.-EUR. En tenant compte de la garantie locative, mais également du décompte de charges pour l’année 2024 et des frais de réparation qui se seraient rajoutés suivant décompte versé en cause, la partie défenderesse serait redevable de la somme totale de 30.838,37.-EUR. La partie requérante a encore sollicité le remboursement de frais de peinture à hauteur de 1.626,30.-EUR suivant la facture émise par la société SOCIETE2.) SARL à titre de remise en état de dégâts locatifs. A ce montant s’ajouterait encore des frais de réparation du matériel médical dentaire fourni avec les lieux et dont les frais de remise en état s’élèveraient selon deux factures émises par la société SOCIETE3.) à 2.072,55.-EUR et 4.322,47.-EUR. Subsidiairement, elle a sollicité la 4 nomination d’un expert afin de déterminer les dégâts affectant le matériel médical. PERSONNE1.) La partie défenderesse s’est rapportée à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de la demande. En premier lieu, PERSONNE1.) fait valoir que durant la période locative, elle et les autres occupants auraient subi de graves problèmes sanitaires et techniques, tels que des peintures décollées, des dysfonctionnements de climatisation, des pannes de pompes, compresseurs, radiologie panoramique et stérilisation. Ces manquements auraient entraîné des pertes de clientèle et des perturbations organisationnelles, obligeant à annuler ou reporter des rendez-vous. La bailleresse aurait tardé à intervenir malgré les signalements, de sorte que la défenderesse aurait subi une augmentation importante des charges locatives. Ces défaillances constitueraient des manquements graves aux obligations du bailleur, justifiant la résiliation anticipée conformément aux articles 1719 et suivants du Code civil. Face à cette situation, la défenderesse aurait adressé le 1er avril 2024 une lettre recommandée annonçant la résiliation avec un préavis de trois mois, mais en mentionnant par erreur une fin au 1er juillet au lieu du 1er septembre 2024. La bailleresse aurait reconnu avoir reçu la lettre en question et signalé cette erreur par SMS, demandant une nouvelle lettre par courrier simple. La défenderesse fait valoir qu’elle aurait corrigé son erreur et confirmé son départ pour le 1er septembre 2024 par courrier simple en date du 27 mai 2024, puis par une nouvelle lettre recommandée datée du 3 juin 2024. Les échanges de SMS démontreraient d’ailleurs que la bailleresse savait que la résiliation était effective, puisqu’elle aurait écrit le 3 juin 2024 : « le contrat de bail s’achève le 1er septembre ». Malgré ces trois notifications, dont deux par recommandé, la requérante prétendrait ne pas avoir reçu les lettres et conteste la validité des résiliations, manifestant ainsi une volonté de créer un litige et de reconduire abusivement le bail. Or, la résiliation serait valablement intervenue conformément au contrat et à la loi, le préavis ayant été respecté et la notification effectuée par recommandé. Les manquements du bailleur auraient en outre justifié la résiliation anticipée pour inexécution contractuelle. La reconduction du bail 5 opérée par la bailleresse serait infondée et procèderait d’une mauvaise foi caractérisée. En droit, la partie défenderesse fait valoir que la résiliation du contrat de bail au 1er septembre 2024 serait valide. En effet, aux termes de l’article 2 du contrat, « Il pourra être résilié à la date anniversaire au moyen d’une lettre recommandée (copie à SOCIETE4.) SARL-S.) avec préavis de 3 (trois) mois, le cachet de la poste faisant foi. » La lettre du 1er avril 2024, bien qu’envoyée prématurément, ne serait pas nulle alors que : « Le congé donné prématurément n’est pas nul, ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être signifié » (TAL, 20 février 1986, n°33755, JUDOC 98608154). Dès lors, les effets devraient être reportés au 1er septembre 2024, d’autant plus que l’intention du locataire est manifeste, comme le démontrerait les échanges : « Bonjour, je vous ai expliqué aussi que le contrat de bail s’achève le 1er septembre » S’y ajouterait que la formalité de la lettre recommandée est exigée ad probationem et non ad valitatem. La partie bailleresse, informée depuis avril 2024, agirait de mauvaise foi, étant donné qu’aux termes de l’article 1760 du Code civil, « En cas de résiliation par la faute du locataire, celuici est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation ». Or, en l’espèce la résiliation ne serait, au vu des développements antérieurs pas fautive et aucun préjudice réel ne serait démontré, le local ayant été rapidement reloué. PERSONNE1.) en conclut que les demandes à hauteur de 46.200.-EUR au titre d’arriérés de loyers et d’indemnité de relocation doivent être rejetées. Quant au loyer du mois d’août 2024 réclamé, elle fait valoir qu’elle aurait quitté les lieux le 29 août 2024 en présence d’un huissier de justice, conformément au contrat