## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-12-18, n° 4247 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Assistance judiciaire partielle de 25% accordée à PERSONNE1.) par décision du délégué du Bâtonnier du 24 novembre 2025 Rép. n° L-BAIL-839/25 Audience publique du 18 décembre 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.), 2. PERSONNE3.), demeurant à la même adresse, parties demanderesses au principal, parties défenderesses sur reconvention, comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, comparant par Maître Katy DEMARCHE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 17 septembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-839/25. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi 3 novembre 2025 à 15h, salle JP 0.15. Après une remise contradictoire, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 8 décembre 2025, lors de laquelle Maître Elisabeth MACHADO se présenta pour les parties demanderesses et Maître Katy DEMARCHE se présenta pour la partie défenderesse. Les mandataires furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée le 17 septembre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater la résiliation du bail au 31 juillet 2025 pour besoin personnel, sinon pour voir prononcer la résiliation du bail entre parties aux torts exclusifs de la partie défenderesse et pour voir ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse dans un délai de vingt-quatre heures à partir de la notification du jugement à intervenir. Les requérants demandent à voir condamner la partie défenderesse à leur payer la somme de 3.500,- euros sur base de l'article 1382 du code civil à titre de frais d'avocats exposés par eux en raison du comportement gravement fautif de la partie défenderesse, avec les intérêts légaux du jour de leur décaissement, sinon de la demande en justice, jusqu'à solde. Ils sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse à tous les frais et dépens de l'instance ainsi que l'exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de leur demande, les requérants exposent que par contrat de bail signé en date du 1er août 2019, ils ont donné en location à PERSONNE1.) un duplex au dernier étage de l'immeuble sis à L-ADRESSE2.) pour une durée d’une année, tacitement reconductible d'année en année. Ils expliquent que par lettre recommandée du 26 février 2024, ils ont notifié à PERSONNE1.) la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel au motif qu'ils entendaient mettre le prédit logement à disposition de leur petite-fille PERSONNE4.), bien connue du locataire, à compter du 1er septembre 2024, alors que cette dernière entendait quitter le logement familial et que par lettre recommandée du 15 mars 2024, leur mandataire a réitéré la résiliation pour besoin personnel dans le chef de leur petitefille. 2 Ils soutiennent que par lettre recommandée du 18 mars 2025, leur mandataire a attiré l'attention du locataire sur son obligation de quitter les lieux pour le 31 juillet 2025 au plus tard, date d’anniversaire du bail, ceci d'autant plus qu’il a disposé d'un préavis de bien plus long que six mois, en l'occurrence d'un préavis de dix-sept mois. Les requérants font valoir que la partie défenderesse se maintient dans les lieux et que leur petite-fille est contrainte de se loger dans un studio exigu avec son compagnon. Ils estiment avoir valablement résilié le contrat de bail conformément aux dispositions de l'article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation alors que le besoin personnel invoqué constitue un motif de résiliation légitime du contrat de bail. Ils soutiennent encore que face à l'absence de réaction de la partie défenderesse, ils n'ont eu d'autre choix que de recourir aux services d'un avocat en vue d'assurer utilement leur défense et que la responsabilité du défendeur est dès lors engagée sur base des articles 1382 et 1383 du code civil et qu’il y a lieu de le condamner au paiement de la somme évaluée provisoirement à 3.500,- euros au titre du remboursement des frais et honoraires d’avocat. A l’audience des plaidoiries du 8 décembre 2025, les requérants maintiennent leurs demandes telles que formulées dans la requête. Ils expliquent que la première résiliation du 15 mars 2024 n’était pas régulière, de sorte qu’elle n’a pas été exécutée. Ils donnent à considérer que PERSONNE1.) sait depuis presque deux ans qu’il doit quitter les lieux, mais qu’il ne réagit pas. PERSONNE1.) explique qu’il occupe les lieux loués depuis 2011 et qu’en 2019, un nouveau contrat de bail a été signé entre parties. Il affirme n’avoir jamais reçu la lettre recommandée du 26 février 2024 et qu’après avoir reçu la lettre recommandée du 15 mars 2024, il est allé voir les propriétaires pour trouver une solution. Il soutient que dans la mesure où au mois d’août 2024, PERSONNE4.) a été logée dans un autre appartement du même immeuble, il n’a pas compris pourquoi les bailleurs lui ont notifié la lettre recommandée du 18 mars 2025. Il fait valoir qu’il a même proposé aux bailleurs d’échanger son appartement contre celui occupé par PERSONNE4.). Le défendeur conteste la résiliation pour besoin personnel en soutenant que les requérants ne rapportent pas la preuve qu’PERSONNE4.) est leur petite-fille et qu’en tout état de cause, il n’y a en l’occurrence pas de besoin personnel, mais une simple convenance personnelle alors qu’PERSONNE4.) est logée dans un bien appartenant aux requérants et qu’elle ne se trouve partant pas dans le besoin. Il précise cependant qu’il est activement à la recherche d’un nouveau logement adapté à ses besoins. Il explique encore que dès le mois de novembre 2024, les bailleurs ont entreposé des meubles dans son appartement sans son accord et que de ce fait il subit un trouble de 3 jouissance des lieux loués. A titre reconventionnel, il demande à voir condamner les parties demanderesses au paiement du montant de 5.000,- euros à titre de dédommagement du fait qu’il ne peut pas occuper une pièce des lieux loués. A l’appui de ses dires, il verse des photos des meubles entreposés. Il réclame finalement une indemnité de procédure de 500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile tout en faisant valoir qu’il bénéficie d’une assistance judiciaire à hauteur de 25%. Les requérants contestent formellement la version des faits telle que présentée par le défendeur. Il serait malvenu de contester qu’PERSONNE4.) est leur petite-fille alors qu’il verse une photo de sa boîte aux lettres pour prouver qu’elle habite dans le même immeuble. En tout état de cause, le bailleur serait cru sur parole en ce qui concerne le besoin personnel invoqué. Ils soutiennent encore que le locataire n’a jamais introduit de demande en prolongation du délai de résiliation tel que prévu par la loi, de sorte qu’il serait actuellement forclos pour s’opposer à la demande en résiliation. Ils contestent tout accord entre parties, respectivement toute promesse suivant laquelle ils lui auraient permis de rester dans les lieux ou d’échanger les appartements. Ils expliquent que l’appartement loué par le défendeur a une surface d’environ 100m² et que leur petite-fille habite avec son compagnon dans un petit studio. Ils contestent formellement avoir entreposé de quelconques meubles dans les lieux loués par le défendeur et ils concluent au rejet de la demande reconventionnelle dirigée à leur encontre. Ils donnent à considérer que les photos versées ne sont pas datées et qu’il n’est pas établi si elles ont été prises dans les lieux loués. Ils concluent aussi au rejet de la demande en allocation d’une indemnité de procédure. Motifs de la décision Suivant contrat de bail signé en date du 1er août 2019, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.) un duplex dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000,- euros. Par courrier recommandé du 15 mars 2024 (et non pas 2023 tel qu’erronément indiqué dans le courrier), le mandataire de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) a notifié à PERSONNE1.) la résiliation du bail pour besoin personnel dans le chef de leur petitefille PERSONNE4.) avec effet au 1er septembre 2024. Dans cette lettre, il est fait référence à un courrier du 26 février 2024 que les bailleurs avaient adressé au locataire en vue de la résiliation du bail, mais qui n’est pas versé au dossier. Par courrier recommandé du 18 mars 2025, le mandataire des bailleurs a rappelé au locataire les lettres de résiliation du 26 février 2024 et du 15 mars 2024 et il a réitéré le désir des bailleurs de résilier le bail pour besoin personnel tout en rappelant que le bail prendrait fin à la prochaine échéance le 1er août 2025. 4 L’article 12 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit que « par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. » La lettre de résiliation du 15 mars 2024 contient la reproduction du texte de l’article 12 (3) précité, mais elle ne respecte pas le délai de préavis de six mois Un congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être donné (Lex THIELEN, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, p. 290). Les effets de la résiliation sont partant portés à la prochaine échéance, à savoir le 1er août 2025. L’article 12 (3) dispose encore que « Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. » Il n’est pas contesté que PERSONNE1.) n’a pas introduit de demande en prolongation du délai de résiliation et ses affirmations selon lesquelles il y aurait eu un accord entre parties restent à l’état de pures allégations. Contrairement aux moyens développés par le défendeur, il est de principe que le bailleur personne privée n’a pas besoin de prouver ce besoin personnel. Il n’a en principe qu’à le déclarer, le locataire pouvant cependant rapporter la preuve du contraire par la suite, par écrits ou témoins qui ont entendu le contraire. La preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel et excluant une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la condition prévue par la loi (Lux. 27 mars 1997, no 58372 du rôle, Lux. 10 juillet 1997, no 59258 du rôle). Il résulte des travaux préparatoires n° 5216 (commentaire des articles page 26) de la loi que l’existence du besoin personnel est appréciée souverainement par le juge du fond. La jurisprudence, qui s’est développée sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer admettant que le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmatio