## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-12-22, n° 4279 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 4279/25 L-BAIL-844/24 Audience publique du 22 décembre 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 LUXEMBOURG, 8, rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée auprès du Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B211810, représentée dans le cadre de la présente procédure par Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse comparant à l’audience par Maître Live MAYANGA LETRE, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son/ses gérant(s) actuellement en fonctions partie défenderesse comparant par son gérant, PERSONNE1.) Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 18 novembre 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 16 décembre 2024. À l’appel de la cause à la prédite audience, l’affaire fut fixée à la demande de la société SOCIETE2.) SARL à l’audience du 20 février 2025. Lors de la prédite audience, Maître Live MAYANGA LETRE, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, ce dernier en représentation de la société MOLITOR Avocats à la Cour SARL, et PERSONNE1.), gérant de la société SOCIETE2.) SARL, furent entendus en leurs explications. L’affaire fut ensuite refixée au 24 avril 2025, puis refixée au 19 mai 2025 et ensuite remise au 24 septembre 2025. Lors de cette prédite audience, Maître Live MAYANGA LETRE et PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut ensuite refixée pour la continuation des débats à l’audience du 17 novembre 2025. Lors de cette dernière audience, Maître Live MAYANGA LETRE et PERSONNE1.) furent entendus en leurs derniers moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 18 novembre 2024, la société anonyme SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de : 2  constater que la société SOCIETE2.) SARL a manqué à ses obligations contractuelles issues du bail et qu’elle reste débitrice d’un montant de 17.649,97.-EUR ;  condamner la société SOCIETE2.) SARL à payer à la requérante la somme de 17.649,97.-EUR, correspondant à la régularisation des loyers pour l’année 2023, aux charges et autres frais impayés, avec les intérêts légaux de retard prévus par la loi du 18 avril 2004 sur les transactions commerciales, à compter de la date d’échéance de chaque facture litigieuse (ou, à défaut, de la date de la présente requête) jusqu’au paiement intégral ;  condamner la société SOCIETE2.) SARL au paiement d’une indemnité forfaitaire de frais de contentieux de 1.765.-EUR ;  condamner la société SOCIETE2.) SARL à verser à la requérante une indemnité de procédure de 2.500.-EUR, conformément à l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société anonyme SOCIETE1.) SA demande encore à se voir réserver le droit de réclamer les frais d’avocats en cours d’instance, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de sa requête, la requérante expose que suivant contrat de bail commercial conclu en date du 14 avril 2022, elle aurait donné en location à la société SOCIETE2.) SARL un local de 307 m² situé dans la galerie commerciale SOCIETE3.) « ADRESSE3.) » à Luxembourg, destiné à l’exploitation d’un concept store. Le bail aurait été conclu pour une durée de neuf ans avec une prise d’effet à compter du 26 mars 2022, moyennant un loyer fixé à 10 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes, avec un minimum garanti de 157.560.-EUR par an hors taxes et hors charges. Elle précise que par la suite plusieurs avenants auraient été signés afin d’adapter les conditions initiales face aux difficultés de la partie défenderesse : le premier, en août 2022, réduisait le préavis de résiliation à trois mois ; le second, en janvier 2023, accordait un rabais exceptionnel à hauteur de 37.50% des loyers pour la période du 26 mars 2023 au 25 mars 2024, pour un montant prévisionnel de 55.303,56 euros TT en raison des difficultés financières du locataire, qui présentait déjà un solde impayé de 75.000.-EUR TTC, et prévoyait la résiliation automatique du bail si le chiffre d’affaires pour l’année 2023 était inférieur à 675.000.-EUR hors taxes ; un troisième avenant, conclu en juin 2023, octroyait un nouveau rabais alors que le locataire restait débiteur de 7.344,70.-EUR TTC ; enfin, un quatrième avenant, signé en février 2024, actait la résiliation d’un commun accord avec effet au 25 mars 2024, sous réserve du paiement intégral des sommes dues et de la restitution des lieux en pristin état. Toutefois, ces obligations n’auraient pas été respectées par la société SOCIETE2.) SARL. 3 Lors de l’état des lieux de sortie du 25 mars 2024, il aurait été constaté que le mobilier et les accessoires n’avaient pas été entièrement retirés et que le logo adhésif du locataire demeurerait en place. Par ailleurs, la partie défenderesse n’aurait pas réglé l’intégralité des loyers, charges et frais contractuels. Malgré plusieurs relances et mises en demeure adressées entre mai et juillet 2024, elle aurait contesté les montants réclamés sans fondement. Ainsi, à la date du 15 juillet 2024, elle resterait redevable envers la requérante de la somme totale de 17.649,97.-EUR TTC. Ce montant correspondrait à trois factures émises les 23 mars, 13 mai et 28 juin 2024. La défenderesse refuserait de régler ces factures, invoquant à tort la clause préliminaire de l’avenant n°4, qu’elle interprèterait comme une absence de dette au moment de la signature. Or, cette interprétation serait erronée alors que la clause en question stipulerait que le locataire devait être à jour de ses paiements au plus tard à la date de résiliation, soit le 25 mars 2024, et non qu’il ne redevrait plus rien lors de la signature du 5 février 2024. Les factures impayées se décomposent comme suit :  la première, du 23 mars 2024, à hauteur de 27,02.-EUR concernerait notamment la quote-part des frais de vérification des extincteurs;  la seconde, du 13 mai 2024, porte sur la régularisation des loyers en fonction du chiffre d’affaires 2023, soit 13.500,97 euros ;  la troisième, du 28 juin 2024, correspondrait aux frais engagés par le bailleur pour la remise en état des lieux, le locataire n’ayant pas retiré le mobilier ni les adhésifs, ce qui aurait entraîné des coûts de réparation pour un total de 3.083,82 euros. À ce montant s’ajouterait les frais de vérification électrique et anti-incendie, à hauteur de 1.038,16.-EUR, conformément aux clauses du bail. Par ailleurs, conformément à l’article 14.E.S1 du contrat de bail, les sommes dues doivent être automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire pour frais contentieux, indépendamment des autres frais et droits d’encaissement. Plus précisément, la facture du 23 mars 2024 concernerait la quote-part des frais de vérification des extincteurs réalisée le 19 octobre 2023 par la société SOCIETE4.) S.A., incombant au locataire conformément à l’article 16 du bail qui imposerait au locataire l’entretien du local et de ses équipements, y compris les réseaux incendie. Cette quote-part s’élèverait à 27,02.-EUR. 4 La facture du 13 mai 2024, d’un montant de 13.500,97.-EUR, correspondrait à la régularisation du loyer en fonction du chiffre d’affaires 2023 déclaré par la partie défenderesse, alors que le contrat de bail prévoyait un loyer équivalent à 10 % hors taxes du chiffre d’affaires annuel, sans pouvoir toutefois être inférieur au loyer minimum garanti fixé à 97.401.-EUR par an. Étant donné que le chiffre d’affaires net déclaré par le locataire pour l’année 2023 se serait élevé à 205.416,73.-EUR, le loyer variable s’élèverait à 20.541,67.-EUR, ce qui justifierait la régularisation calculée à hauteur de 13.500,97.-EUR en déduisant les loyers déjà payés. Enfin, la facture du 28 juin 2024 concernerait divers frais exposés par la requérante en raison de l’absence de remise en état des lieux loués lors de leur restitution, conformément à la clause n°3 de l’avenant n°4. En effet, selon l’état des lieux de sortie le mobilier et des adhésifs portant le logo de la société SOCIETE2.) SARL auraient été laissés dans le local ainsi que dans la galerie commerciale ADRESSE3.). Malgré un courriel adressé au locataire le 29 mars 2024 pour lui demander de procéder au retrait, aucune suite n’y aurait été donnée. La requérante expose avoir donc dû engager des frais pour le retrait du mobilier (448,88.-EUR), le retrait des adhésifs (54,50.-EUR) et la remise en état du bandeau enseigne (2.580,44.-EUR), ainsi que pour la vérification électrique et incendie, qui est à la charge du locataire conformément à la clause 13 A du contrat de bail, pour un montant de 1.038,16.-EUR. À cela s’ajouterait que la partie défenderesse serait redevable d’une indemnité forfaitaire de frais de contentieux à hauteur de 10% du montant du litige en vertu de l’article 14 E paragraphe 2 du contrat de bail, soit la somme de 1.765.- EUR. En outre selon l’article 14E paragraphe 2 du contrat de bail :« Toute somme exigible payée en retard produira, à compter de sa date d’exigibilité, de plein droit et sans mise en demeure préalable, des intérêts au taux applicable aux transactions commerciales en vigueur, majoré de trois points, conformément à la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard. Si ce taux devait être négatif, il serait réputé égal à zéro et majoré de trois points.» En conséquence, la partie défenderesse serait redevable des intérêts de retard prévus contractuellement, soit au taux applicable aux transactions commerciales (étant précisé qu’une erreur matérielle figure dans la clause du Bail ; le taux étant en réalité majoré de huit points), et ce à compter de la 5 date d’échéance de chaque facture émise, ou à défaut, à compter de la présente demande, jusqu’au paiement intégral. Finalement, la requérante expose que conformément à l’article 14.E du bail : « En cas de procédure judiciaire, le Preneur devra, dans la mesure où il est condamné aux dépens, rembourser au Bailleur, en sus de tous frais répétibles, les honoraires de ses avocats. » Ainsi, elle déclare se réserver expressément le droit de réclamer à la partie défenderesse le remboursement des frais d’avocat engagés dans le cadre de la présente procédure, ou, à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil. A l’audience du 20 février 2025, la requérante a réitéré ses demandes. En réponse aux arguments de la défenderesse, elle a expliqué, en premier lieu, que la répartition des frais de vérification des extincteurs se faisait selon une clé de répartition interne en fonction de leur nombre installé dans les locaux loués. Face aux contestations de la partie défenderesse et aux difficultés de compréhension des décomptes versés en cause, la requérante a été invitée à produire des décomp