Le texte fourni est tronqué à la fin (il s'interrompt au milieu du raisonnement sur l'exécution des travaux de plâtrerie et de carrelage). Je rédige le commentaire sur la base des motifs effectivement reproduits, sans prêter au tribunal de motifs ou de dispositif qui ne figurent pas dans le texte transmis. **Synthèse doctrinale** Par ce jugement du 22 décembre 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, quinzième chambre commerciale, précise les conditions de la déclaration en faillite d'un promoteur immobilier au regard de l'article 437 du Code de commerce, à l'occasion d'un contentieux en vente en état futur d'achèvement. Le juge rappelle que la cessation de paiement suppose des dettes certaines, liquides et exigibles, et que la simple contestation ne suffit pas à écarter la faillite lorsqu'elle demeure non étayée ou purement dilatoire. Surtout, il affirme avec force le caractère d'ordre public de l'article 1601-9 du Code civil : les versements afférents à la construction ne deviennent exigibles qu'au fur et à mesure de l'avancement effectif des travaux. Une clause libellant les tranches « lors des travaux » doit être lue comme subordonnant l'exigibilité à l'achèvement complet de la prestation visée, sous peine de réputation non écrite (article 1601-14). Le tribunal s'appuie sur un rapport d'expert intermédiaire pour constater l'inachèvement de certains travaux pourtant facturés et réglés. La portée de la décision tient ainsi à l'articulation entre protection des acquéreurs et exigence de créance certaine dans la procédure collective. **I. Faits et procédure** Vingt-sept demandeurs et plusieurs intervenants volontaires ont conclu avec la société SOCIETE2.) SARL des contrats de vente en état futur d'achèvement portant sur des appartements d'un immeuble résidentiel en construction. Les contrats prévoyaient des délais d'achèvement de douze à vingt-quatre mois et des paiements échelonnés selon l'avancement des travaux, notamment lors de la pose de la menuiserie extérieure, des installations techniques, des travaux de plâtrerie et de carrelage. Après des mises en demeure restées sans suite portant sur des pénalités de retard et des sommes prétendument indûment facturées (notamment une indexation non prévue au contrat), les acquéreurs ont assigné la société en déclaration de faillite. Un expert judiciaire a été désigné par ordonnance de référé du 15 mai 2024 et a établi deux rapports intermédiaires (15 octobre 2024 et 9 octobre 2025). La société a bénéficié d'une procédure de réorganisation judiciaire ouverte le 20 février 2025, qui a pris fin de manière anticipée par jugement du 28 novembre 2025. L'affaire a été plaidée le 15 décembre 2025 et prise en délibéré. **II. Problème de droit et motifs de la décision** Le premier problème est procédural : la société s'en remettait à prudence de justice quant à la recevabilité de l'assignation et des interventions volontaires. Le tribunal juge qu'une contestation non autrement étayée est à écarter, le juge n'ayant pas à suppléer la carence des parties, et rejette le moyen d'irrecevabilité, aucun motif d'ordre public n'étant relevé d'office. Le second problème, central, est de savoir si les créances invoquées sont certaines, liquides et exigibles. Le tribunal rappelle la définition jurisprudentielle de la cessation de paiement, la nécessité d'un refus de paiement de dettes principales, et la notion d'ébranlement du crédit. Il précise que la contestation d'une dette ne fait obstacle à la faillite que si elle est sérieuse. Sur l'exigibilité, le tribunal retient une interprétation impérative de l'article 1601-9, alinéa 3, du Code civil. Les tranches « lors des travaux » ne deviennent exigibles qu'après exécution complète des ouvrages concernés. La société ayant facturé et perçu des tranches pour des travaux non achevés selon le rapport d'expert, dont la force probante n'est pas utilement combattue par une critique circonstanciée, le tribunal tient pour établie l'existence de paiements indus, le caractère non définitif du rapport intermédiaire n'étant pas en soi décisif. **III. Portée doctrinale et enseignement pratique** Sur le plan doctrinal, la décision confirme que le juge commercial peut apprécier la certitude d'une créance à partir d'éléments techniques établis en cours d'instance, sans attendre un titre exécutoire. Elle réaffirme la lecture protectrice de la vente d'immeuble à construire et la sanction de la clause contraire par réputation de non-écriture, ce qui tend à faire de l'exigibilité par avancement un ordre public de direction. Sur le plan pratique, plusieurs enseignements se dégagent : l'acquéreur qui invoque une créance de restitution