Synthèse doctrinale. Par un jugement du 23 décembre 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d'appel, confirme la résiliation d'un bail d'habitation conclu avec l'État, assisté des CFL, pour motif grave et légitime tiré de travaux de transformation d'envergure de la gare de ADRESSE3.). Le tribunal écarte le moyen de nullité pour défaut de motivation, reconnaît aux CFL la qualité pour résilier le bail en vertu de la convention de gestion administrative approuvée par le règlement grand-ducal du 16 mars 2020, et adopte une appréciation souple du motif légitime : il rejette l'exigence d'une nécessité absolue des travaux et retient qu'une plus-value effective pour l'immeuble suffit, sans que le locataire doive être dans un état de délabrement. La portée de la décision tient à cette consécration d'un critère d'utilité réelle, plus libéral que la jurisprudence antérieure, et à l'affirmation de l'étendue des pouvoirs de gestion locative des gestionnaires délégués. Seul le réaménagement du délai de déguerpissement est fixé à un mois à compter de la signification, l'indemnité de procédure de première instance étant écartée. ## I. Faits et procédure L'État du Grand-Duché de Luxembourg, assisté de la Société nationale des chemins de fer luxembourgeois (CFL), avait donné à bail à PERSONNE1.), par contrat du 4 février 2003, un logement de 115 m² situé au premier étage du bâtiment voyageurs de la gare de ADRESSE3.). Par courriers des 16 février 2023 et 30 mai 2024, les CFL ont résilié ce bail pour motif grave et légitime, en invoquant la réalisation de travaux d'envergure sur l'immeuble, avec effet au 31 décembre 2023, puis au 30 septembre 2024. Saisi par requête du 17 décembre 2024, le juge de paix d'Esch-sur-Alzette, par jugement du 21 mai 2025, a constaté la régularité et le bien-fondé de la résiliation, condamné la locataire à déguerpir dans le délai d'un mois, rejeté l'exécution provisoire et alloué à l'État une indemnité de procédure de 400 euros. PERSONNE1.) a interjeté appel par exploit du 4 juillet 2025. Elle sollicite l'annulation du jugement pour défaut de motivation, subsidiairement la réformation sur la qualité des CFL et le caractère légitime du motif, plus subsidiairement un délai de déguerpissement de trois mois. L'État conclut à la confirmation et réclame une indemnité de procédure d'appel de 1 500 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était appelé à trancher quatre questions : (1) le jugement de première instance est-il entaché d'un défaut de motivation susceptible d'en entraîner la nullité au regard de l'article 109 de la Constitution, de l'article 249 du nouveau code de procédure civile et de l'article 6 de la CEDH ; (2) les CFL avaient-elles qualité pour résilier le bail conclu au nom de l'État ; (3) le motif tiré de travaux de transformation constitue-t-il un motif grave et légitime au sens de l'article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation ; (4) le délai de déguerpissement et les demandes accessoires sont-ils fondés. Sur le premier point, le tribunal rappelle que la motivation, expresse ou implicite, suffit dès lors que la décision se prononce sur le point considéré. Il relève que le premier juge s'est prononcé sur la réalité du motif et sur le moyen relatif à la compétence du bailleur pour résilier, de sorte que le moyen de nullité est rejeté. Sur la qualité des CFL, le tribunal procède à une lecture combinée de l'article 1er du règlement grand-ducal de 2020, qui confie aux CFL une mission de gestion administrative comportant l'obligation d'agir « en bon père de famille, comme s'ils en étaient eux-mêmes le propriétaire », et de l'annexe 1, qui mentionne expressément le « suivi administratif des résiliations ». Il observe que seuls l'aliénation et l'hypothèque sont exclus, de sorte que la résiliation, non visée par cette interdiction, entre dans le champ de la gestion locative. Sur le motif grave et légitime, le tribunal rappelle que le bailleur doit établir l'utilité des travaux et son intention réelle de les réaliser. Il écarte expressément le critère de la nécessité absolue et indispensable, qu'il juge « bien trop strict », et retient qu'une amélioration effective du confort ou une modernisation des équipements suffit, y compris pour un immeuble qui n'est pas délabré. Il précise que l'acceptation par le locataire des inconvénients des travaux n'est pertinente que si le maintien dans les lieux est object