Voici le commentaire de la décision rendue par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 23 décembre 2025, rédigé pour la revue *Korpus*. *** **Synthèse doctrinale** Le jugement rendu le 23 décembre 2025 par la sixième chambre commerciale du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg apporte une clarification rigoureuse sur les conditions d’exercice de l’action oblique (article 1166 du Code civil) et sur la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle dans les montages complexes de promotion immobilière. En l'espèce, une entreprise de construction, confrontée au non-paiement de ses factures, a tenté d'actionner non seulement son cocontractant (le maître d'ouvrage), mais également le propriétaire de l'immeuble et l'exploitant par la voie de l'action oblique. Le Tribunal rappelle avec fermeté que cette voie de droit est subordonnée à la preuve d'une inaction du débiteur principal mettant en péril le gage commun des créanciers, condition non remplie en l'absence d'insolvabilité caractérisée. Par ailleurs, la décision souligne l'importance de la diligence de l'assistant au maître d'ouvrage (AMO) dans le processus de réception des travaux. Enfin, sur le terrain de la faculté de remplacement (article 1144 du Code civil) et des pénalités de retard, le Tribunal subordonne l'indemnisation du maître d'ouvrage à une preuve stricte de la causalité et de la réalité des paiements effectués aux entreprises tierces, rejetant les décomptes unilatéraux jugés arbitraires. --- ## I. Faits et procédure Au cours de l'année 2019, la société **SOCIETE2.) SARL**, agissant en qualité de maître d’ouvrage, a entrepris la réhabilitation d’un immeuble de bureaux à Luxembourg pour le transformer en 86 unités résidentielles et hôtelières. Elle était assistée dans cette mission par la société **SOCIETE3.) SARL** (pilotage et exploitation). L'immeuble appartient à la société **SOCIETE5.) SA** et est exploité par la société **SOCIETE4.) SARL**. Dans ce cadre, trois contrats de travaux (menuiserie, peinture, parachèvement) ont été conclus avec la société **SOCIETE7.) SARL**. À la suite de l'achèvement des travaux en 2020, un litige est apparu concernant la réception des ouvrages et le paiement des factures. SOCIETE7.) a mis en demeure le maître d'ouvrage et son assistant de procéder à la réception et de régler un solde de 80.847,73 EUR, porté ultérieurement à 134.812,80 EUR. En réponse, le maître d'ouvrage a invoqué de nombreuses réserves et a notifié, le 6 novembre 202