Le jugement n° 166/26 rendu le 15 janvier 2026 par le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, consacre la solidité du mécanisme de paiement du loyer au regard de l'exception d'inexécution invoquée par des preneurs se prévalant de désordres affectant l'évacuation des eaux usées et le chauffage. Le juge rappelle que le preneur ne peut, en principe, suspendre le paiement du loyer que si le manquement du bailleur est avéré, incontestable et suffisamment grave pour priver le locataire de l'essentiel de la jouissance des lieux, et qu'il doit, en outre, avoir dénoncé le désordre au bailleur afin de lui permettre d'y remédier. Faute de preuve de cette dénonciation et compte tenu de la force probante limitée d'un rapport d'expertise unilatéral auquel le bailleur n'a pas été associé, l'exception est écartée. La décision précise également que la solidarité entre colocataires ne se présume pas et que, à défaut de clause expresse, la condamnation se fait par parts viriles, soit ici chacun pour un tiers. La résiliation pour défaut répété de paiement du loyer est prononcée, avec ordre de déguerpissement. Le tribunal ajoute que l'exécution provisoire n'est pas ordonnée, la constatation de l'urgence ou du péril en la demeure faisant défaut. ## I. Faits et procédure La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL a donné à bail, par un contrat non daté prenant effet au 1er mars 2025, une maison unifamiliale sise à L-ADRESSE2.) à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), moyennant un loyer mensuel de 3.500 euros. Constatant l'absence de paiement depuis le mois de mai 2025, la bailleresse a saisi, par requête déposée le 24 juillet 2025, la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer. Elle sollicitait la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour le tiers, des locataires au paiement de 10.500 euros d'arriérés, somme portée à l'audience à 28.000 euros, la résiliation judiciaire du bail, le déguerpissement dans un délai de huit jours, une indemnité de procédure et l'exécution provisoire. Les défendeurs ont soulevé l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir, le contrat ayant été conclu avec une entité « SOCIETE2.) SARL » distincte de la demanderesse. Ils ont par ailleurs invoqué une exception d'inexécution tirée de désordres affectant l'évacuation des eaux usées et le chauffage, dont ils ont demandé l'indemnisation et la remise en état, en produisant un rapport d'expertise unilatéral daté du 3 décembre 2025. Ils ont enfin sollicité le paiement d'une facture d'expertise de 511,88 euros. La procédure a connu un incident : l'affaire, prise en délibéré pour le 9 octobre 2025, a fait l'objet d'une ordonnance de rupture de délibéré et a été refixée au 18 décembre 2025. Par courrier du 5 janvier 2026, les défendeurs ont communiqué des pièces supplémentaires en cours de délibéré ; le tribunal les a écartées faute de débat contradictoire. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la qualité à agir de la bailleresse.** Le tribunal rappelle la définition classique de la qualité à agir, à savoir le titre juridique auquel la partie figure dans l'acte ou le procès, et retient que seul le propriétaire du droit litigieux, son mandataire ou ses créanciers ont qualité pour agir. Constatant que la mention « SOCIETE2.) » figurant au contrat désigne une simple enseigne commerciale, le tribunal en déduit que la partie au bail est bien la société SOCIETE1.) SARL, laquelle dispose en conséquence de la qualité à agir. L'exception est rejetée. **Second problème : la validité de l'exception d'inexécution.** Le juge pose le principe selon lequel le preneur doit payer le loyer aux termes convenus (article 1728, alinéa 2, du Code civil), tandis que le bailleur doit délivrer la chose, l'entretenir en état de servir et en garantir la jouissance paisible, y compris contre les vices qui en empêchent l'usage (article 1719 du Code civil, visé dans la rédaction du jugement par la référence générale aux obligations du bailleur). L'exception d'inexécution, consacrée par l'article 1134-2 du Code civil, n'est qu'une faculté de suspension temporaire et non une libération définitive. Pour être admise en matière locative, elle suppose trois conditions cumulatives que le tribunal énonce expressément : un manquement du bailleur avéré ou à tout le moins suffisamment vraisemblable, présentant un caractère grave et incontestable, de nature