Cette ordonnance, rendue par le juge des référés du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg le 19 janvier 2026, apporte des précisions topiques sur le régime du référé probatoire fondé sur l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC). Saisi par un syndicat de copropriétaires de désordres affectant les parties communes d’une résidence, le juge consacre l’existence d’un motif légitime à l’établissement d’une preuve avant tout procès, tout en encadrant strictement le périmètre de la mission d’expertise. La décision réaffirme deux principes cardinaux : d’une part, l’expertise judiciaire ne saurait constituer une mesure d’investigation générale, devant rester circonscrite aux désordres précisément allégués et aux parties communes dès lors que l’intérêt à agir du syndicat est limité à ces dernières. D’autre part, le juge rappelle l’incompétence de l’expert pour dresser un décompte entre les parties, mission qui excède le cadre technique pour toucher au fond du droit. En ordonnant l’avance des frais par le demandeur originaire et en réservant les dépens, l’ordonnance souligne la neutralité de la mesure d’instruction in futurum, laquelle préserve les droits des parties sans préjuger des responsabilités ultérieures. ## I. Faits et procédure Le litige trouve son origine dans l’apparition de multiples vices et malfaçons affectant la résidence « GROUPE1.) », dont le promoteur est la société SOCIETE3.). Le syndicat des copropriétaires (ci-après « le SYNDICAT ») fait état d’un délabrement des façades dû à des infiltrations d’eau, d’un décollement du crépi, ainsi que de désordres affectant l’étanchéité de la toiture et le système d’égouttage. Face à l’inertie du promoteur malgré des expertises amiables antérieures réalisées par l’assureur décennal (SOCIETE5.), le SYNDICAT a fait assigner la société SOCIETE3.) devant le juge des référés, sur le fondement principal de l’article 350 du NCPC, afin d’obtenir la nomination d’un expert judiciaire. Par la suite, le promoteur a appelé en intervention forcée plusieurs intervenants à l’acte de construire, notamment l’assureur (SOCIETE5.), le bureau de contrôle technique (SOCIETE4.) et diverses entreprises de construction (SOCIETE6. et SOCIETE7.). Les parties s’opposaient principalement sur l’étendue de la mission d’expertise, notamment sur l’inclusion des parties privatives et la possibilité pour l’expert de dresser un décompte financier. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le juge des référés était saisi de la question de la détermination du périmètre d'une mesure d'instruction *in futurum* : dans quelle mesure le juge peut-il étendre ou limiter la mission d'un expert judiciaire au regard des principes de l'article 350 du NCPC ? **Sur le motif légitime et l'objet de l'expertise :** Le tribunal constate que les conditions de l’article 350 du NCPC sont réunies, le SYNDICAT justifiant d’un motif légitime pour établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige futur. Toutefois, le juge rappelle que la mission de l’expert ne peut porter sur une « mesure d’investigation générale ». Elle doit être limitée aux points soulevés dans l’assignation (façades, toiture, égouts). **Sur la distinction entre parties communes et privatives :** Le SYNDICAT souhaitait inclure les parties privatives dans l'expertise par crainte de répercussions internes. Le juge rejette cette demande, relevant que le SYNDICAT n'invoque que des désordres en parties communes et qu'aucune pièce ne rend plausible l'existence de dommages dans les parties privatives. La mission est donc strictement limitée aux parties communes. **Sur l'exclusion du décompte entre parties :** Le juge refuse d'intégrer à la mission l'établissement d'un décompte entre les parties. Il motive sa décision par le fait que l'expert doit fournir des renseignements d'ordre technique et ne peut se substituer au juge du fond pour trancher les questions de responsabilité ou de conséquences financières finales. **Sur les modalités techniques et financières :** Le tribunal intègre les demandes de l'assureur et des intervenants visant à établir une chronologie complète et à distinguer les désordres nouveaux de ceux déjà documentés. Enfin, il est rappelé que l'avance des frais incombe au demandeur (le SYNDICAT), la mesure étant ordonnée dans son intérêt probatoire. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette décision illustre la rigueur du juge des référés luxembourgeois dans la définition des missions d'expertise. 1. **L'étanchéité de la mission technique :** L'ordonnance confirme que l'expert est un technicien et non un arbitre. En excluant le « décompte entre parties », le juge protège la frontière entre la constatation matérielle des faits et l'appréciation juridique des obligations contractuelles, laquelle relève exclusivement de la juridiction du fond. 2. **La limitation au périmètre de l'intérêt à agir :** En restreignant l'expertise aux seules parties communes, le juge rappelle que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter de mesures d'instruction pour des dommages privatifs sans démontrer un lien de causalité direct et plausible avec les désordres communs. 3. **