## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-01-20, n° 247 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n°247/26 du 20.01.2026 L-BAIL-2/24 L-BAIL-156/24 Audience publique du vingt-et-un janvier deux mille vingt-six ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit : Dans la cause entre I) (L-BAIL-2/24) la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et 1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, 2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.), parties défenderesses, comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, II) (L-BAIL-156/24) 1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, 2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.), parties défenderesses originaire, parties demanderesses sur intervention, comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE4.), partie défenderesse en intervention, comparant à l’audience par Maître Florence DELILLE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. en présence de la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE5.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie intervenant volontairement, comparant à l’audience par Maître Florence DELILLE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits Les faits et rétroactes de la présente affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement rendu contradictoirement entre parties DATE1.) par le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, inscrit au répertoire (fiscal) sous le NUMERO4.), et dont le dispositif est conçu comme suit : 2 « Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, ordonne la jonction des rôles inscrits sous les numéros L-BAIL-2/24 et L-BAIL-156/24, reçoit les demandes en la pure forme, sursoit à statuer sur les demandes respectives des parties en attendant l’issue du litige relatif à la validité du contrat de cession de fonds de commerce conclu entre la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE2.), actuellement pendante devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, réserve les droits des parties et les frais, refixe l’affaire au rôle général. » Par courrier du 17 juillet 2025, PERSONNE2.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL ont demandé à voir réappeler l’affaire suite au jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg en date du 14 juillet 2025. Sur convocations émanant du greffe, la société anonyme SOCIETE1.) SA, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, PERSONNE1.) , PERSONNE2.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL furent convoqués à comparaître à l’audience publique du vendredi 14 novembre 2025 à 9.00 heures, salle JP.0.02. L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique, lors de laquelle Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, se présentant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, et Maître Stéphanie LACROIX, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) et Maître Florence DELILLE, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.) et la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Les faits et rétroactes résultent à suffisance du jugement NUMERO4.) rendu DATE1.) par le tribunal de céans. Pour les besoins de la cause, il y a toutefois lieu de rappeler les éléments suivants. Suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu en date du 6 août 2019, avec effet au 1er octobre 2019, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après la SOCIETE1.)) a donné en sous-location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE2.)) un immeuble à usage de commerce et d’habitation sis à L-ADRESSE3.), connu anciennement sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », moyennant paiement d’un loyer 3 mensuel indexé de 2.754,02 euros htva, y non inclus les charges, « payable par mois et par anticipation ». Le contrat de bail fut conclu pour une période allant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2022, reconductible tacitement pour une nouvelle période de trois ans et avec précision qu’il prendra définitivement fin le 30 septembre 2028. Par acte de cession de fonds de commerce du 18 juillet 2022 et son avenant du 22 août 2022, la société SOCIETE2.) a cédé le fonds de commerce sis à l’adresse du bien loué par elle à PERSONNE2.). Par requête déposée le 8 janvier 2024 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) et d’PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de - la somme de 22.499,49 euros, outre les intérêts, au titre des arriérés de loyers pour la période allant du mois de février au mois de décembre 2023, la somme de 20.635,74 euros, outre les intérêts, au titre d’indemnité de relocation. Elle demande encore à voir déclarer résilié l’accord de sous-bail et d’approvisionnement et pour voir ordonner le déguerpissement des parties défenderesses endéans un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement à intervenir. PERSONNE2.) intervient dans la présente procédure suivant requête en intervention déposée par la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) en date du 6 mars 2024 tandis que la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE3.)) intervient volontairement dans le présente procédure suivant requête déposée en date du 10 mai 2024. Par convention conclue entre parties le 11 septembre 2025, l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu en date du 6 août 2019 a été résilié d’un commun accord entre la SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) et les clés ont été remises à la SOCIETE1.), le tout sous toutes réserves quelconques. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) fait valoir que suivant le contrat de sous-bail et d’approvisionnement conclu entre parties, la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) seraient redevables d’un loyer mensuel de 1.858,89 euros pour la surface commerciale et d’un montant de 1.165,23 euros pour la surface affectée à l’habitation, soit un montant total de 3.024,12 euros ttc par mois. A ce montant se rajouterait la somme mensuelle de 40 euros pour l’entretien des conduites de bière et l’installation de débit et une redevance mensuelle de 292,50 euros ttc pour la concession de cabaretage. Elle expose que depuis le mois de février 2023, les loyers et charges ne seraient plus payés, de sorte qu’il y aurait lieu à résiliation du contrat de bail et au déguerpissement des locataires. 4 Elle demande la condamnation solidaire de la société SOCIETE2.) et d’PERSONNE1.) au paiement des arrières de loyers et charges ainsi que de la somme de 20.635,74 euros à titre d’indemnité de relocation. Elle base sa demande en paiement sur les articles 1728, alinéa 2 et 1760 du code civil ainsi que sur l’article 18 du contrat de sous-bail et d’approvisionnement. La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) concluent à l’incompétence du tribunal saisi pour connaître de la demande et dès lors à l’irrecevabilité de la requête en application de l’article 3, point 3° du nouveau code de procédure civile. Ils exposent avoir conclu un contrat de cession de fonds de commerce avec PERSONNE2.) en date du 18 juillet 2022, avec effet au 1er septembre 2022. Par un avenant à ce contrat signé le 22 août 2022, la prise d’effet de la cession du fonds de commerce a été reportée au 30 septembre 2022. Ils concluent à l’opposabilité de la cession du fonds de commerce à la SOCIETE1.) motif pris que dès le début des négociations la SOCIETE1.) aurait été informée tant du projet que de son envergure. A ce titre, un représentant de la SOCIETE1.) aurait assisté à une réunion sur les lieux et aurait sollicité la communication du business plan. Celui-ci aurait été envoyé par courriel à la SOCIETE1.), qui l’aurait expressément accepté. Par conséquent, la SOCIETE1.) serait malvenue de leur reprocher un défaut de communication du projet de cession et celui-ci serait dès lors opposable à la SOCIETE1.). La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) exposent que le contrat de bail conclu avec la SOCIETE1.) aurait pris fin le 30 septembre 2022, de sorte qu’ils seraient déliés de leurs engagements en leur qualité de locataire. Ils soutiennent n’être dès lors tenus qu’en leur qualité de cautions, et le tribunal saisi serait incompétent pour connaître de cette demande. Par ailleurs, ils font valoir que la SOCIETE1.) aurait envoyé les factures mensuelles de loyers à PERSONNE2.) à partir du mois de septembre 2022, de sorte qu’elle aurait nécessairement accepté la cession du fonds de commerce et partant la cession du contrat de sous-bail et d’approvisionnement. Il y aurait dès lors eu une novation du débiteur de la SOCIETE1.). Ils concluent à voir dire que les arriérés de loyers et charges devraient être mis à la seule charge de PERSONNE2.). Ils demandent dès lors à voir débouter la SOCIETE4.) de l’ensemble de ses demandes et de voir dire l’intervention forcée dirigée par eux contre PERSONNE2.) recevable et fondée et à voir condamner PERSONNE2.) à les tenir quitte et indemne de toute condamnation éventuellement prononcée à leur encontre. A titre plus subsidiaire, ils font valoir qu’après la reconduction du bail en date du 30 septembre 2022, il y aurait eu conclusion d’un nouveau contrat de bail qui se serait formé qui ne prévoirait plus de caution. Par conséquent, ils seraient libérés de leurs engagements. A titre encore plus subsidiaire, ils soutiennent n’être tenus solidairement que pour la créance en principal et non pour les intérêts et accessoires. A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où le tribunal retiendrait qu’ils sont locataires principaux, ils demandent à voir déclarer PERSONNE2.) occupant sans droit ni titre depuis le 5 1er septembre 2022 au motif qu’il disposerait toujours des clés et donc de la jouissance des lieux loués. Ils demandent de ce chef l’octroi d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers redus à la SOCIETE1.). La société SOCIETE3.) et PERSONNE2.) expliquent que la société SOCIETE3.) serait « une des sociétés de M. PERSONNE3.), spécialisée dans des investissements du secteur de l’hôtellerie et de la restauration ». En cette qualité, elle serait intervenue dans le projet de cession du fonds de commerce de la société SOCIETE2.) et d’PERSONNE1.), d’un côté, et PERSONNE2.), d’autre part, en étudiant la « faisabilité d’une possible exploitation dENSEIGNE1.) à travers la réalisation d’un business plan » et en payant pour le compte de