## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-01-21, n° 279 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 279/26 L-BAIL-671/25 Audience publique du 21 janvier 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions partie demanderesse représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 LUXEMBOURG, 8, rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B211810, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Stéphanie JUAN, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant à l’audience par Maître Live MAYANGA LETRE, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Stéphanie JUAN, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse représentée par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés SARL, établie et ayant son siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse comparant à l’audience par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 11 juillet 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 24 septembre 2025. Lors de la prédite audience, la société Etude d’Avocats GROSS & Associés SARL se présenta pour PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 26 novembre 2025. Lors de cette dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Live MAYANGA LETRE, en remplacement de Maître Stéphanie JUAN, cette dernière en représentation de la société MOLITOR Avocats à la Cour SARL, et Maître Laurent LIMPACH, en représentation de la société Etude d’Avocats GROSS & Associés SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Par requête déposée le 11 juillet 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) SA a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, 2 afin de voir à titre principal « rejeter toute demande d’augmentation du loyer comme contraire à la volonté initiale des parties et aux stipulations expresses du bail » et « constater que l’augmentation déclarée par la commission des loyers est inopérante » ; subsidiairement la requérante demande à voir évaluer le montant du capital investi et le plafond du loyer applicable aux lieux loués et limiter toute augmentation à un maximum de 10 %, ainsi que dire que celle-ci ne peut produire ses effets qu’à partir du premier terme venant à échoir après la date de saisine du collège des bourgmestre et échevins. En dernier ordre de subsidiarité si une augmentation supérieure à 10 % devait être retenue, voir dire qu’elle ne pourra être appliquée que par tiers annuel. Enfin elle sollicite la condamnation de la partie requérante à lui payer la somme de 1.500.-EUR à titre de frais non compris dans les dépens conformément à l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance. Fait, prétentions et moyens de la société SOCIETE1.) SA À l’appui de sa requête, la requérante expose avoir conclu le 20 avril 2017 un contrat de bail avec la partie défenderesse portant sur la location, à des fins d’habitation, d’une maison sise à L-ADRESSE3.). Elle précise que les lieux loués seront occupés par PERSONNE2.) à des fins d’habitation privée et que le contrat a été conclu pour une durée de trois ans prenant cours le 1er juin 2017 moyennant un loyer mensuel de 3.000.-EUR. Ladite convention ne comporterait aucune clause relative à la révision du montant du loyer en cours de bail. Or, par courrier du 18 décembre 2023, le bailleur aurait toutefois notifié au locataire une augmentation du loyer au montant de 3.565.-EUR à compter du 1er février 2024. Le 29 décembre 2023, la partie requérante aurait informé le bailleur qu’elle n’acceptait pas cette augmentation unilatérale et aurait continué de s’acquitter du loyer initialement convenu. Par lettre du 17 janvier 2024, le bailleur lui aurait répondu que cette augmentation serait conforme à la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et que le montant révisé respecterait le plafond légal de 5 % du capital investi, demande de paiement renouvelé par courrier du 16 février 2024. 3 Le 7 mars 2024, le mandataire de la requérante aurait indiqué au bailleur qu’il ne pouvait pas augmenter le loyer de manière unilatérale. Il aurait rappelé qu’il n’existerait aucune clause d’indexation automatique — ce qui est de toute façon interdit par la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation — et que toute modification du loyer doit résulter soit d’un accord entre les parties, soit d’une décision de la commission des loyers. Il aurait également été précisé que, faute de recevoir les justificatifs relatifs aux revenus locatifs annuels, le locataire ne pouvait vérifier si le montant révisé respectait le plafond légal. Le 21 juin 2024, le mandataire du bailleur aurait informé ce dernier que le loyer serait non plus porté à 3.565.-EUR, mais à 5.000.-EUR, avec effet au 1er août 2024. Par requête déposée le 11 juillet 2024, la partie défenderesse aurait alors saisi la Commission des loyers de la Ville de Luxembourg (ci-après la Commission) afin qu’elle statue sur sa demande d’augmentation du loyer. Suivant décision du 4 juin 2025, notifiée au bailleur le 12 juin 2025, la Commission a fixé le capital investi à 1.393.277,64.-EUR et le montant des travaux d’amélioration à 2.016.-EUR. Elle aurait retenu que le loyer maximal mensuel autorisé ne pouvait dépasser 5.813,72.-EUR. La Commission aurait jugé fondée la première demande du bailleur visant un loyer de 3.565.-EUR à compter du 1er février 2024, mais a rejeté la seconde demande tendant à porter le loyer à 5.000.-EUR à compter du 1er août 2024, au motif que le loyer ne peut être révisé que tous les deux ans. La première demande datant du 18 septembre 2023, la seconde, datée du 21 juin 2024, serait dès lors prématurée. En droit, la requérante sollicite la réformation de la décision de la Commission et fait valoir en premier lieu que le loyer a été librement fixé par les parties à 3.000.-EUR par mois, sans clause d’indexation ou d’augmentation, de sorte qu’aucune augmentation unilatérale ne pourrait donc être imposée par le bailleur. La société SOCIETE1.) SA plaide encore que le calcul du capital investi retenu par la Commission serait inexact, alors que l’article 3(4), alinéa 2, de la loi de 2006 précitée ne présume le prix d’acquisition et les frais d’acte correspondants comme valeur du capital investi qu’en cas d’aliénation à titre onéreux. Or, les lieux loués auraient été transmis au bailleur par donation suivant acte notarié du 4 mars 2015, soit une aliénation à titre gratuit. Les frais d’acte ne pourraient donc être intégrés au capital investi. La Commission, en les incluant, aurait méconnu la loi de 2006 et la jurisprudence, ce qui aurait artificiellement augmenté le capital investi et, partant, le loyer maximal autorisé. 4 En outre, la Commission, en fixant l’augmentation du loyer au 1er février 2024, n’aurait pas respecté l’article 11 de la loi de 2006, selon lequel la décision ne peut produire effet qu’à partir du premier terme suivant la saisine du collège des bourgmestre et échevins. La requête datant du 11 juillet 2024, l’effet ne pouvait dès lors intervenir qu’en août 2024 au plus tôt. S’y ajouterait que la loi du 23 juillet 2024 modifiant la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation aurait introduit un nouvel article 3(5), alinéa 3, limitant toute hausse du loyer à 10 %. Cette loi, entrée en vigueur le 1er août 2024, s’appliquerait à la prochaine adaptation du loyer pour les baux conclus avant cette date. Le présent bail étant antérieur, et l’adaptation litigieuse intervenant après l’entrée en vigueur de la loi, cette disposition s’appliquerait en l’espèce. Les augmentations proposées (3.565 euros puis 5.000 euros) excèderaient le seuil légal de 10 %. À titre subsidiaire, si la nouvelle disposition ne devait pas s’appliquer, l’article 11 de la version antérieure prévoyait déjà un mécanisme de protection du locataire en cas d’augmentation supérieure à 10 %, avec application par tiers annuels ou faculté de résiliation du bail dans les trois mois. Les deux augmentations successives excédant ce seuil, la requérante déclare encore se réserver le droit d’invoquer ce mécanisme. À l’audience des plaidoiries, la requérante a réitéré ses demandes. Les arguments de PERSONNE1.) En premier lieu, la partie défenderesse a soulevé in limine litis l’irrecevabilité de la requête au motif que la décision de la Commission n’y aurait pas été jointe. Sur le fond, elle a soutenu qu’aucune clause d’indexation ne serait nécessaire pour permettre une révision du loyer et qu’il conviendrait, en conséquence, de confirmer la décision de la Commission. Elle affirme que le capital investi aurait été correctement évalué et que, en tout état de cause, la jurisprudence invoquée par la requérante ne saurait avoir un impact déterminant sur ce montant, dès lors qu’elle ne porte que sur les frais d’actes — c’est-à-dire les honoraires de notaire — et non sur les droits d’enregistrement, qui seraient nettement plus importants. Elle fait encore valoir que l’évaluation du bien donnée par la Commission ne serait pas autrement critiquée par la défenderesse, et qu’il s’ensuivrait que le loyer retenu devrait être confirmé puisqu’il demeurerait, même en retranchant les honoraires de notaire, inférieur au loyer autorisé en fonction 5 du capital investi. À titre subsidiaire, elle sollicite qu’il soit procédé à une expertise afin de déterminer le capital investi. S’agissant de l’application de la loi du 23 juillet 2024 limitant toute augmentation du loyer à 10 %, la défenderesse soutient que cette disposition ne serait pas applicable en l’espèce, le bail étant antérieur à son entrée en vigueur. En outre, elle prétend que la requérante ne saurait demander que l’augmentation du loyer soit appliquée par tiers annuels, dès lors qu’une telle demande n’aurait pas été formulée devant la Commission. Enfin, la défenderesse sollicite encore l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR. Appréciation Quant à la recevabilité Par décision du 4 juin 2025, la Commission des loyers de la Ville de Luxembourg a fixé le loyer mensuel sans charges à la somme de 3.565.EUR à partir du 1er février 2024. En vertu de l’article 10 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, il est ouvert, contre la détermination du loyer par la commission, une action devant le juge de paix du lieu de la situation du logement. Cette action devra être formée, à peine de déchéance, dans le mois de la notification du procès-verbal de la commission. Elle sera introduite, instruite et jugée conformément à la procédure prévue aux articles 19 à 25 de ladite loi. La copie du pr