## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-01-22, n° 301 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 301/26 Dossier no. L-BAIL-261/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 22 JANVIER 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par la société en commandite simple, KLEYR GRASSO, établie à L-2361 Strassen, 7, rue des Primeurs, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Deniz ATLI, avocat, en remplacement de Maître Henry DE RON, avocat à la Cour, les deux demeurant à la même adresse, ET SOCIETE1.) sàrl-s, société à responsabilité limitée simplifiée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par Maître Fanny BERREZAI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Anne-Marie KA, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 10 avril 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 3 juin 2024 à 09.00 heures, salle JP.0.15. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 27 novembre 2025, lors de laquelle Maître Deniz ATLI, en remplacement de Maître Henry DE RON, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Fanny BERREZAI, en remplacement de Maître Anne-Marie KA, comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis LE JUGEMENT QUI SUIT Par requête déposée au greffe le 10 avril 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) sàrl à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir : - constater que le contrat de bail a été résilié abusivement par la défenderesse en date du 16 novembre 2023 ; - condamner la société SOCIETE1.) sàrl au paiement de 7.600,- euros au titre de dommagesintérêts pour le préjudice subi du fait de la résiliation abusive du contrat de bail ; - condamner la société SOCIETE1.) sàrl à la restitution du montant de 7.600,- euros au titre de la garantie locative ; - condamner la société SOCIETE1.) sàrl au paiement de 1.000,- euros au titre de frais de déménagement ; - condamner la société SOCIETE1.) sàrl au paiement de 5.000,- euros au titre de préjudice moral subi. La requérante demande également à voir condamner la défenderesse à lui payer le montant de 1.500,- euros au titre d’indemnité de procédure et de la condamner aux frais et dépens de l’instance. Aux termes de sa requête, PERSONNE1.) déclare avoir pris en location suivant contrat de bail, conclu le 6 septembre 2023, un appartement sis à L-ADRESSE3.). L'immeuble, qualifié d’hébergement de luxe comprenant : quatre chambres à coucher avec leurs luminaires, une cuisine équipée avec ses appareils électroménagers et ustensiles, un salon, un WC séparé, deux salles de douche, un dressing avec baignoire, un sous-sol avec une pièce aménagée en studio avec kitchenette et salle d'eau, une chaufferie, un jardin-terrasse et un emplacement de stationnement pouvant accueillir trois véhicules. Aux termes du contrat de bail la maison aurait fait l'objet d'une rénovation intégrale achevée courant 2023. Suivant l'article 3 du contrat de bail, le loyer mensuel était fixé à 3.800,- euros, payable d'avance le cinquième jour de chaque mois au plus tard. PERSONNE1.) aurait également réglé le montant de 7.600,- euros au titre de la garantie locative ainsi que 3.800,- euros au titre de frais d'agence. Le contrat de bail initial adressé à PERSONNE1.) aurait mentionné à l'article 12 des frais d'agence à hauteur de 3.800,- euros. Elle aurait réglé, par virement bancaire, le montant de 1.800,- euros à Monsieur PERSONNE2.), agent immobilier, et le montant de 2.000,- euros, en liquide. 2 PERSONNE1.) aurait rencontré des difficultés lors de son emménagement. Elle aurait notamment choisi l’immeuble pour plusieurs raisons qui étaient déterminantes, à savoir, le fait que, selon l'annonce publiée par l'agence, le bien a été entièrement rénové en 2023 et que l'état était impeccable, le fait qu'elle puisse y installer le siège de sa société, l'annonce aurait effectivement mentionné la possibilité d'exercer une activité professionnelle et la présence d'un studio aménagé. PERSONNE1.) aurait emménagé avec ses enfants en date du 10 septembre 2023. PERSONNE1.) aurait souhaité louer le bien afin d'y installer le siège de sa société. Elle en aurait averti l'agent immobilier Monsieur PERSONNE2.) de ses intentions. La partie défenderesse en aurait été consciente alors qu’elle aurait sollicité certains justificatifs avant la conclusion du bail comme par exemple : les statuts de la société, les bilans ainsi qu'un extrait du registre de commerce et des sociétés. Au moment de vouloir s'inscrire auprès de la commune, PERSONNE1.) se serait aperçue que le studio était déjà loué à d'autres locataires. Elle en aurait informé l’agent immobilier, Monsieur PERSONNE2.), dès le 14 septembre 2023. Suivant contrat de bail du 19 avril 2019, le studio sis à L-ADRESSE3.) aurait était loué à Monsieur PERSONNE3.), le contrat de bail aurait toujours été en cours. PERSONNE1.) n’aurait pas pu effectuer la domiciliation du siège social de son entreprise car elle craignait d’enfreindre la loi. La commune l'aurait informée que le studio tel que mentionné dans l’annonce était en réalité une cave réaménagée déjà habitée par deux personnes qui avaient ellesmêmes domicilié leur société à cette adresse. Dès son entrée dans la maison, PERSONNE1.) aurait constaté la présence d'humidité dans les différentes pièces. Elle en aurait immédiatement alerté PERSONNE4.) qui aurait fait installer un déshumidificateur. PERSONNE1.) aurait également remarqué que les meubles présents dans la maison cachaient des moisissures. Elle se serait plainte auprès de PERSONNE4.) qui aurait mandaté une entreprise pour effectuer des travaux. L'humidité excessive présente dans la maison aurait fortement inquiété PERSONNE1.) qui craignait, et ce à juste titre, un risque pour la santé de ses enfants. Aussi, l'humidité et les moisissures auraient dégagé une odeur désagréable dans toute la maison. Au courant du mois d'octobre, PERSONNE1.) aurait constaté que le chauffage dans la maison ne fonctionnait pas. Elle aurait dû prendre contact avec PERSONNE4.) qui aurait fait intervenir un dépanneur. Pendant plusieurs jours, PERSONNE1.) n'aurait eu ni chauffage ni eau chaude jusqu'à l'intervention du dépanneur en date du 23 octobre 2023. De manière générale, lorsque PERSONNE1.) avait emménagé dans la maison, elle aurait constaté que celle-ci ne correspondait aucunement à la description de l'annonce qui faisait état d'une rénovation intégrale achevée courant 2023. Le contrat de bail aurait fait état d'un studio avec kitchenette et salle d'eau. Or, la cuisine aurait été vétuste, elle aurait dû être stockée dans un premier temps dans l'abri de jardin et aurait ensuite été 3 jetée à la demande de PERSONNE4.). Les ordures des poubelles et encombrants n’auraient pas été débarrassés. La serrure de la porte d'entrée aurait été cassée, PERSONNE1.) aurait dû la faire réparer à ses frais. PERSONNE1.) aurait également dû effectuer un ménage complet du sous-sol alors qu'elle aurait constaté de la moisissure, des déchets et de la saleté. Une connexion WiFi aurait manqué au premier étage. La propriétaire aurait dû faire intervenir la poste pour installer une prise. L'état des lieux d'entrée préciserait que le studio au sous-sol était dans un état d'usure, de même pour la salle de douche du studio et du jardin terrasse. Il aurait également été retenu que : « la maison a été remise dans un état neuf exception faite du sous-sol qui nécessite un nettoyage supplémentaire qui sera effectué avant l'entrée en vigueur du contrat de bail afférent le 15 septembre 2022 ». Lors de son emménagement, la locataire aurait dû constater que le nettoyage du sous-sol n'avait pas été effectué. L'annonce de l'agence immobilière aurait donc été trompeuse et aurait laissé croire que l'intégralité de la maison était rénovée, y compris le studio au sous-sol qui s'est finalement trouvé être une cave insalubre qui était déjà habitée. Par courriel du 20 octobre 2023, PERSONNE1.) aurait exprimé son mécontentement à la propriétaire et aurait souhaité trouver un accord amiable, à savoir le remboursement de la somme de 11.400,- euros. En cas d'acceptation par la propriétaire, PERSONNE1.) se serait engagée à quitter les lieux le 10 novembre 2023. Par courrier du 23 octobre 2023, PERSONNE4.) aurait reconnu les défaillances susmentionnées, à savoir les problèmes d'humidité, d'internet et de chaudière. Elle mentionne être d'accord pour que la locataire quitte les locaux le 10 novembre 2023 mais à condition de régler le loyer du mois correspondant à la période du 10 octobre 2023 au 10 novembre 2023, soit 3.800,- euros ainsi que 449,39 euros au titre des frais d'électricité et de gaz. Cette contre-proposition ne pouvait pas rencontrer l'accord de la locataire alors qu'il avait été convenu entre les parties qu'en raison des nombreuses difficultés rencontrées, il n'y aurait pas lieu de régler le loyer durant la période du 10 octobre 2023 au 10 novembre 2023. PERSONNE1.) n'aurait pas fait suite à cette contre-proposition. La défenderesse aurait malgré tout mandaté un huissier de justice afin qu'il procède à un constat des lieux valant « état des lieux de sortie » de la maison en date du 15 novembre 2023. Le 16 novembre 2023, le mandataire de PERSONNE1.) se serait opposé formellement à la réalisation de l'état des lieux de sortie. Le 17 novembre 2023, le mandataire de PERSONNE4.) aurait confirmé qu'un état des lieux de sortie avait été réalisé et que PERSONNE1.) aurait quitté les lieux et qu'elle aurait unilatéralement et abusivement résilié le contrat de bail. Enfin, il était réclamé la restitution des clés de la maison au plus tard le 20 novembre 2023. PERSONNE1.) n’aurait cependant pas résilié abusivement et unilatéralement le contrat alors que la locataire entendait trouver un accord amiable afin de mettre un terme au contrat de bail. Les 4 parties ne s'étant pas entendues sur les modalités de résiliation amiable, le contrat de bail n'aurait pas pu être valablement résilié. Le 16 novembre 2023, PERSONNE1.) aurait souhaité entrer dans la maison mais il se serait avéré que la propriétaire avait changé les barillets alors qu'il lui restait des affaires personnelles dans la maison. A cette date, le contrat de bail aurait été résilié. A défaut de pouvoir entrer dans les lieux, PERSONNE1.) ne pouvait plus jouir du bien loué. En droit, PERSONNE1.) affirme que la partie défenderesse aurait manqué à ses obligations en sa qualité de bailleur. Elle n'aurait pas garanti au locataire la jouissance paisible du bien pendant la durée du bail. PERSONNE1.) aurait souhaité louer le bien afin d'y installer le siège social de sa société, or le studio était en réalité une cave réaménagée qui faisait déjà l'objet d'un bail. PERSONNE1.) n'aurait pas pu installer le siège social de sa société alors qu'il s'agissait pour elle d'une condition déterminante pour louer le bien. Les problèmes suivants auraient affecté les lieux : l'humidité et des moisissures, défectuosité de la chaudière, ainsi que le système de chauffage défectueux, la vétusté de la cuisine et la serrure de la porte d'entrée cassée. Ainsi, le bailleur aurait manqué à ses obligations contractuelles et légales. Le bailleur aurait en outre procédé à la résiliation abusive du contrat de bail. Il ressortirait de l'article 2 du contrat de bail du 6 septem