Voici un commentaire de la décision rendue par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de référés, le 23 janvier 2026. Cette ordonnance de référé, rendue sur le fondement de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC), s’inscrit dans le contentieux classique mais rigoureux de l’expertise préventive en matière de construction. Le juge des référés luxembourgeois y rappelle les contours de sa compétence souveraine pour fixer l’étendue de la mission de l’expert, tout en veillant au respect du principe de proportionnalité et à l’interdiction des mesures d’instruction à caractère général. La décision est particulièrement topique en ce qu’elle opère une distinction nette entre les parties communes et les parties privatives d’une copropriété, subordonnant l’extension de l’expertise à ces dernières à la production d’éléments de preuve tangibles. Par ailleurs, le tribunal confirme une jurisprudence établie autorisant l’expert à évaluer des préjudices tels que la perte de jouissance, considérant qu’il s’agit d’un élément technique nécessaire à l’évaluation globale du dommage, sans pour autant empiéter sur la compétence du juge du fond quant à l’imputabilité des responsabilités. En conciliant les impératifs de conservation des preuves et la protection contre les investigations exploratoires, cette ordonnance précise les exigences probatoires incombant au demandeur dès le stade du référé probatoire. ## I. Faits et procédure Le litige oppose le syndicat des copropriétaires de la Résidence ALIAS1 à son promoteur, la société SOCIETE2 S.A. Le demandeur invoque l’existence de nombreux désordres affectant l’immeuble, notamment des infiltrations d’eau en sous-sol, des décollements de façade, des dégradations d’enduits sur les balcons et des défauts d’étanchéité des terrasses. Par exploit du 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné le promoteur en référé afin d’obtenir la nomination d’un expert judiciaire sur la base de l’article 350 du NCPC (référé probatoire), ou subsidiairement sur les articles 932 et 933 du même code. En cours de procédure, le promoteur a appelé en intervention forcée plusieurs intervenants à l’acte de construire : l’entreprise générale (SOCIETE3), l’assureur (SOCIETE4 S.A.), le bureau de contrôle technique (SOCIETE5 S.A.) et l’architecte (SOCIETE9). Si toutes les parties s’accordent sur le principe d’une mesure d’expertise, des divergences subsistent quant au libellé de la mission, notamment sur l’inclusion des parties privatives et l’évaluation de la perte de jouissance. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal est saisi de la détermination du périmètre d'une mission d'expertise judiciaire in futurum. Deux questions principales se posent : le juge peut-il étendre d'office l'expertise aux parties privatives en l'absence de preuves de désordres spécifiques à celles-ci ? L'expert peut-il être chargé d'évaluer une perte de jouissance sans excéder ses pouvoirs techniques ? **Sur l'étendue de la mission (Parties communes vs Parties privatives) :** Le juge rappelle que s'il dispose d'un pouvoir souverain pour fixer l'étendue de la mission, celle-ci ne doit pas constituer une « mesure d'instruction générale ». En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produisait aucune pièce établissant que les désordres constatés dans les parties communes avaient des répercussions sur les parties privatives. En conséquence, le tribunal limite la mission aux seules parties communes, l'expertise devant rester « ciblée et proportionnée à l'objet du litige ». **Sur l'évaluation de la perte de jouissance :** Certaines parties défenderesses contestaient l'inclusion de l'évaluation de la perte de jouissance dans la mission, arguant qu'il s'agirait d'une question d'ordre juridique. Le juge rejette cet argument en s'appuyant sur la jurisprudence de la Cour (Cour, 15 mars 2006, n° 30367), affirmant que le juge des référés ne dépasse pas ses pouvoirs en chargeant l'expert de calculer le dommage global, ce qui inclut les éléments techniques permettant de chiffrer une éventuelle perte de jouissance. **Sur la nature de la mission :** Le tribunal souligne que la mission doit se limiter aux faits matériels et fournir des renseignements d'ordre technique. Il écarte les demandes visant à faire procéder à des études comparatives complexes ou à demander à l'expert de se prononcer directement sur l'imputabilité juridique des responsabilités, mission qui appartient exclusivement au juge du fond. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette ordonnance confirme la rigueur du référé probatoire luxembourgeois. L'enseignement majeur réside dans la charge de la preuve pesant sur le demandeur (souvent le syndicat des copropriétaires) : pour que l'expertise couvre l'ensemble de l'immeuble (parties communes et privatives), il est impératif de verser aux débats des éléments (constats d'huissier, rapports de pré-expertise) démontrant l'interdépendance des désordres. Le juge refuse de faire de l'expert un « chercheur de preuves » pour des dommages non encore documentés. Sur le plan pratique, la décision valide une mission d'expertise type en six points, incluant : 1. L'état