## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-01-28, n° 395 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 395/26 L-BAIL-769/25 Audience publique du 28 janvier 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), et 2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention représentée par la société DBE LEGAL SARL, établie et ayant son siège social à L-3450 DUDELANGE, 28, rue du Commerce, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B291049, inscrite sur la liste V du tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Pierre EBERHARD, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse comparant à l’audience par Maître Esra KARAKAS, avocate, en remplacement de Maître Pierre EBERHARD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et 1) PERSONNE3.), et son épouse 2) PERSONNE4.), les demeurant à L-ADRESSE2.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention comparant par Maître Audrey SEBE, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26 août 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 22 octobre 2025. Lors de la prédite audience, Maître Audrey SEBE se présenta pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 5 janvier 2026. Lors de cette dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Esra KARAKAS, en remplacement de Maître Pierre EBERHARD, ce dernier en représentation de la société DBE LEGAL SARL, et Maître Audrey SEBE furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 26 août 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir. Les requérants demandent encore la condamnation des parties défenderesses à leur payer une indemnité de relocation à hauteur de 14.850.-EUR, correspondant à trois mois de loyer. Enfin, ils demandent la condamnation des parties défenderesses à leur payer la somme de 1.000.-EUR pour les frais d’avocat exposés dans le cadre de la présente affaire ainsi qu’une indemnité de procédure de 800.EUR. 2 Finalement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance et demandent à ce que la condamnation à intervenir soit assortie de l’exécution provisoire. À l’appui de leurs prétentions, les requérants exposent que par contrat de bail conclu en date du 28 mars 2024, avec effet au 1er avril 2024, ils ont donné en location un appartement sis à L-ADRESSE2.) aux parties défenderesses, moyennant un loyer mensuel de 4.950.-EUR, ainsi que de 660.-EUR d’avances sur charges par mois. Ledit contrat de bail aurait été conclu pour une durée d’un an, tacitement reconductible d’année en année à défaut de résiliation par l’une des parties. La convention en question stipulerait expressément que le loyer est payable d’avance, le premier jour ouvrable de chaque mois, et ce par ordre permanent. Les requérants soulignent en outre que le contrat de bail en sa clause intitulée « RÉSILIATION AUX TORTS DU LOCATAIRE », prévoit que : « Le bailleur est expressément autorisé à résilier le présent contrat en cas de non-paiement de deux mois de loyer ou en cas de non-observation volontaire et malveillante des dispositions du présent contrat, sans qu’il ait à remplir une quelconque formalité judiciaire ou à signifier une mise en demeure, et sous réserve de son droit à réparation des dommages subis. » Toutefois, les parties défenderesse se seraient acquittées du paiement du loyer que de manière irrégulière et particulièrement tardive, tel que repris dans le tableau ci-après. Loyers et charges dus le : 01-avr-24 01-mai-24 01-juin-24 01-juil-24 01-août-24 01-sept-24 01-oct-24 01-nov-24 01-déc-24 01-janv-25 01-févr-25 3 Loyers payés le: 03-avr-24 07-mai-24 14-juin-24 10-juil-24 07-août-24 09-sept-24 10-oct-24 19-nov-24 13-déc-24 11-févr-25 11-févr-25 Jours de retard : 2 6 13 9 6 8 9 18 12 41 10 01-mars-25 01-avr-25 01-mai-25 01-juin-25 01-juillet-25 01-août-25 19-mars-25 03-avr-25 07-mai-25 13-juin-25 08-août-25 08-août-25 18 2 6 12 38 7 Il ressort notamment de cette tardivité et de cette irrégularité récurrente que les locataires n’auraient jamais instauré d’ordre permanent pour le paiement des loyers, en violation des stipulations du contrat de bail. À plusieurs reprises, tant oralement que par écrit, les parties requérantes auraient signifié aux locataires qu’elles n’étaient pas disposées à accepter des paiements tardifs, notamment en raison de leurs propres obligations financières. Par conséquent, par courrier recommandé daté du 18 juillet 2025, le mandataire des requérants aurait mis en demeure les parties défenderesses de régler le loyer et les avances sur charges le premier jour de chaque mois, conformément aux conditions stipulées au contrat de bail, de respecter les échéances convenues et de transmettre aux requérants une preuve de l’instauration d’un ordre permanent pour le paiement du loyer sur le compte bancaire indiqué au contrat de bail. À ce jour, cependant aucune preuve de l’instauration d’un ordre permanent n’aurait été communiquée aux requérants. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font encore valoir qu’il n’appartient pas au bailleur de devoir rappeler de manière répétée au locataire l’exécution de ses obligations contractuelles, pas plus qu’il ne saurait être contraint d’attendre le paiement incertain des loyers qui lui sont dus, alors même qu’il reste confronté à des charges et dépenses régulières en lien avec le bien donné en location. À l’audience des plaidoiries, les requérants ont maintenu l’ensemble de leurs demandes, précisant que des retards de paiement se seraient encore produits après la mise en demeure précitée et l’introduction de la requête en bail à loyer, sans pour autant qu’il existe d’arriérés à charge des locataires. En réponse aux arguments développés par les parties défenderesses, ils ont fait valoir que les difficultés invoquées concernant les bornes électriques seraient largement exagérées, celles-ci résultant essentiellement d’une mauvaise utilisation du système par les locataires. 4 S’agissant du système de chauffage, ils ont reconnu que celui-ci serait certes tombé en panne à deux reprises, tout en précisant qu’il y aurait été remédié immédiatement à chaque fois. Quant au système de refroidissement, ils soutiennent qu’aucun dysfonctionnement ne serait établi, les lieux ne disposant d’ailleurs pas, ainsi qu’il ressort du contrat de bail, d’un système de climatisation à proprement parler. Ils précisent à cet égard que le système de chauffage peut être utilisé en mode inversé afin de réduire la température, tout en ne pouvant abaisser celle-ci que de quelques degrés, et qu’un tel dispositif ne saurait être efficace lors d’épisodes de canicule, tels que ceux ayant prévalu durant la période au cours de laquelle les locataires ont formulé leurs doléances. Les parties requérantes en concluent que la demande reconventionnelle en indemnisation pour troubles de jouissance est à déclarer non fondée. Elles ont encore précisé que l’annonce publiée par l’agence immobilière aurait été erronée en ce qu’elle mentionnait l’existence d’un système de climatisation, ajoutant que le contrat de bail conclu entre parties ne contient aucune stipulation en ce sens. Finalement, les requérants ont augmenté leur demande au titre de l’indemnité de procédure pour la porter à la somme de 3.000.- EUR. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) Les parties défenderesses se sont opposées à la demande de résiliation du bail, au motif qu’il n’y aurait pas eu de manquement grave dans leur chef. Si elles reconnaissent l’existence de certains retards de paiement, ceux-ci n’auraient toutefois été que de quelques jours, d’autant plus qu’au début du bail, les relations entre parties auraient été bonnes et aucune réclamation n’aurait été faite par les requérants. Elles font encore valoir que les parties requérantes ne sauraient invoquer la clause de résiliation aux torts exclusifs du locataire, celle-ci n’ayant vocation à s’appliquer qu’en cas de non-paiement de deux loyers successifs, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce. À titre subsidiaire, elles ont sollicité un délai de déguerpissement de 6 mois. Concernant l’indemnité de relocation, celle-ci serait à déclarer irrecevable pour être prématurée. À titre reconventionnel, les parties défenderesses ont sollicité la somme de 23.770.-EUR à titre de trouble de jouissance subi pendant la période de location. 5 À cet égard, elles exposent que, dès le début du bail, elles auraient rencontré de nombreux problèmes. En premier lieu, le bien loué ne serait pas conforme à sa description, dans la mesure où l’annonce prévoyait que l’appartement de haut standing devait être équipé d’un climatiseur, de deux bornes électriques ainsi que d’un système de ventilation à double flux. Elles indiquent par ailleurs avoir subi un dysfonctionnement du système d’eau chaude au courant du mois de mai 2024, problème qui se serait toutefois reproduit à partir du mois de décembre 2024. En ce qui concerne les bornes électriques, des difficultés auraient existé quant à leur utilisation, lesquelles n’auraient été résolues qu’au mois de mai 2024. S’agissant du système de climatisation, de nombreuses interventions auraient dû être effectuées entre les mois de mai et juillet 2024, nécessitant notamment la présence des locataires. Durant la période comprise entre les mois de mai et juin 2024, les parties défenderesses soutiennent ne pas avoir pu occuper les lieux en raison du dysfonctionnement du système de climatisation et des températures élevées, notamment en raison du fait que PERSONNE4.) souffrirait de problèmes de santé. Au titre des manquements susmentionnés, les parties défenderesses estiment avoir droit aux montants suivants à titre de préjudice subi :  20 % du loyer pour le non-fonctionnement des bornes électriques au mois de mai, soit la somme de 1.980.- EUR ;  982,- EUR pour le dysfonctionnement du système d’eau chaude ;  quatre mois de loyer pour le dysfonctionnement du système de climatisation, soit 19.800.- EUR. Finalement, elles ont encore sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure à hauteur de 2.000.-EUR. Appréciation La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable. Quant au fond  Demande en résiliation et en déguerpissement En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente 6 un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, t. VI, éd. 2000, n° 388 bis). Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la résiliation du bail. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances. Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appr