## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-01-28, n° 398 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 398/26 L-BAIL-363/25 Audience publique du 28 janvier 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention représentée par la société PL&A SARL, établie et ayant son siège social à L-1449 LUXEMBOURG, 2, rue de l’Eau, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B174698, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Brigitte Louise POCHON, avocate à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse comparant à l’audience par Maître Azédine LAMAMRA, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Brigitte Louise POCHON, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Réguia AMIALI, avocate à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 9 avril 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 19 mai 2025. Lors de la prédite audience, Maître Réguia AMIALI se présenta pour PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 24 septembre 2025, puis refixée au 3 novembre 2025. Lors de cette dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Azédine LAMAMRA, en remplacement de Maître Brigitte Louise POCHON, cette dernière en représentation de la société PL&A SARL, et Maître Réguia AMIALI furent entendus en leurs moyens et conclusions. Par la suite, l’affaire fut refixée pour la continuation des débats aux audiences des 1er et 15 décembre 2025 et 5 janvier 2026. Lors de cette dernière audience, Maître Azédine LAMAMRA et Maître Réguia AMIALI furent entendus en leurs derniers moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 9 avril 2025, la société SOCIETE1.) SARL a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, statuant en matière de bail à loyer, aux fins de voir déclarer le bail conclu le 1er avril 2012 résilié depuis le 31 mars 2025, sinon prononcer la résiliation judiciaire de celui-ci, et de la condamner à déguerpir les lieux loués, endéans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir. 2 La requérante sollicite en outre la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance conformément à l’article 238 du même Code. A l’appui de sa requête, la société SOCIETE1.) SARL expose que suivant contrat de bail d’habitation signé en date du 1er avril 2012, Monsieur et Madame PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE1.) une maison située à L-ADRESSE2.), le bail ayant pris cours le même jour pour une durée de trois ans, reconductible tacitement d’année en année. Il est précisé que lesdits bailleurs ont, par acte de donation notarié du 29 novembre 2024, transmis cet immeuble à leurs filles, PERSONNE3.) et PERSONNE4.), lesquelles l’ont ensuite vendu, le même jour, à la société SOCIETE1.) SARL. Cette dernière serait ainsi devenue propriétaire des lieux loués. La requérante indique que par lettre recommandée du 23 juillet 2024 elle aurait résilié le contrat de bail, la résiliation étant motivée par un projet de démolition de l’immeuble et de reconstruction d’un nouveau bâtiment sur le site. Un courrier de rappel recommandé aurait encore été adressé le 11 mars 2025 à la partie défenderesse afin d’organiser la remise des clés au plus tard le 31 mars 2025, mais ce courrier serait resté sans réponse. La société SOCIETE1.) SARL expose que la maison se trouverait dans un état de vétusté avancée, ne permettant plus une occupation dans des conditions adéquates et nécessitant une rénovation complète pour être mise en conformité avec les prescriptions légales. A ce titre, une demande de démolition des immeubles sis aux ADRESSE3.) aurait été introduite auprès de la Ville de Luxembourg en date du 7 octobre 2024, et trois accusés de réception auraient été délivrés le 14 octobre 2024. Les autorisations de démolition et de construction auraient ensuite été accordées le 18 novembre 2024, comme l’attesteraient les différentes pièces versées aux débats. Le plan d’implantation établi par le cabinet d’architecture PERSONNE5.) détaillerait notamment l’emprise au sol des bâtiments existants, les surfaces constructibles et leur répartition par niveau dans le cadre du nouveau projet immobilier. La requérante souligne enfin que, malgré la résiliation du bail fixée au 31 mars 2025 et l’existence des autorisations administratives précitées, la partie défenderesse continuerait à occuper les lieux, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. 3 À l’audience des plaidoiries, la requérante a maintenu l’ensemble de ses demandes. En réponse aux arguments de la défenderesse, elle a expliqué en premier lieu qu’elle disposait bien d’une autorisation pour procéder à la démolition des lieux loués. Plus particulièrement, s’agissant du prétendu défaut d’autorisation de démolition visant l’immeuble litigieux, elle a précisé que la parcelle cadastrale n°NUMERO2.) mentionnée dans les autorisations produites correspondait au ADRESSE4.), de sorte que l’argumentation de la partie adverse devait être écartée. Elle a précisé qu’aucune obligation n’impose au propriétaire de démontrer la vétusté des lieux pour en envisager la démolition, dès lors qu’il exerce pleinement un droit qui lui appartient légitimement. Quant aux demandes reconventionnelles, la requérante a soutenu qu’elles devraient être rejetées, les travaux invoqués par la défenderesse ayant été réalisés sans l’accord préalable du propriétaire. Concernant le délai de déguerpissement, elle a sollicité qu’il soit réduit au strict minimum nécessaire, la défenderesse n’ayant entrepris aucune démarche pour se reloger alors qu’elle sait depuis plusieurs mois qu’elle doit quitter les lieux. Enfin, considérant que la défenderesse userait de moyens dilatoires afin de retarder son départ, elle a demandé d’assortir la condamnation d’une astreinte de 100.-EUR par jour. PERSONNE1.) Aux audiences des plaidoiries, la partie défenderesse a contesté la demande de la requérante, soutenant en premier lieu que celle-ci ne disposait pas d’une autorisation de démolition pour l’immeuble sis au ADRESSE4.). Elle a fait valoir notamment que le numéro de référence 9/2024/1539 mentionné par le Bourgmestre de la Ville de Luxembourg dans l’accusé de réception ne figure pas dans l’autorisation de démolition produite, pas plus qu’il n’y est fait mention de l’immeuble sis au ADRESSE4.). La bailleresse ne rapporterait ainsi pas la preuve d’un motif grave et légitime au sens de l’article 12, § 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, pour procéder à la résiliation du contrat de bail en vue de travaux d’envergure. En outre, la défenderesse soutient que la vétusté des lieux n’est pas établie, aucun élément probant ne démontrant la nécessité de démolir 4 l’immeuble n’ayant été soumis au tribunal. Elle souligne qu’aucun constat d’insalubrité établi par les services communaux n’a été versé en cause, pas plus qu’un constat de danger imminent justifiant l’évacuation et la démolition du bâtiment. Selon elle, la véritable intention de la bailleresse serait de l’évincer afin de réaliser un projet immobilier à caractère purement spéculatif, alors même qu’elle a toujours payé son loyer. Subsidiairement, la défenderesse sollicite la désignation d’un expert avec pour mission de constater la vétusté des lieux. À titre encore plus subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait retenu que les lieux sont impropres à la location, elle demande que la résolution du bail soit prononcée aux torts exclusifs de la bailleresse. Dans ce cas, elle présente une demande reconventionnelle d’un montant de 80.000.-EUR, moitié à titre de dommage matériel, moitié pour dommage moral. Elle fait valoir avoir elle-même assuré l’entretien du bien, ce qui serait démontré par les nombreuses factures produites ainsi que par les attestations testimoniales d’PERSONNE6.) et de PERSONNE7.). PERSONNE1.) précise encore que le dommage moral résulterait notamment des troubles de jouissance causés par le défaut d’entretien du bailleur et les tracas engendrés par le déménagement forcé des lieux. Enfin, elle demande un délai de déguerpissement aussi long que possible, compte tenu de sa situation précaire et du fait qu’elle a une famille nombreuse. Appréciation La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable. Quant au fond En vertu de l’article 12 paragraphe 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout bail qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que : a) le bailleur ne prouve avoir besoin des lieux loués pour les occuper luimême ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur. 5 Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux importants, constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité des travaux que son intention d’y procéder réellement. Il n’est pas nécessaire que l’immeuble soit dans un état de délabrement avancé pour que le juge puisse suivre le bailleur dans son argumentation de vouloir y faire effectuer des travaux. Le bailleur doit en effet être en droit d’apporter une plus-value à son immeuble. Des travaux qui se justifient par une certaine vétusté de l’immeuble loué et par la volonté du bailleur de remettre les lieux en conformité avec les standards du confort moderne devraient justifier la résiliation du bail (cf. TAL 29.09.2000, n° du rôle 64134). Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire, étant donné que celui-ci, aux termes de l’article 1724 du Code civil, est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance des lieux pris en location pendant la période des travaux. S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si, objectivement, le maintien dans les lieux du locataire est possible (cf. M. Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pasicrisie tome 31, no. 163). Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si la résiliation est régulière et si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail. Les délais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme à la location varient selon le motif qui justifie le congé. Aux termes de la loi, le motif grave est une des causes justifiant que la prorogation du ba