## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-01-29, n° 405 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 405/26 L-BAIL-649/25 L-BAIL-650/25 Audience publique extraordinaire du 29 janvier 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1) PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention sub 1) et sub 2), étant présents lors de l’audience du 8 janvier 2026 et 1) PERSONNE3.), 2) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention sub 1) et sub 2) étant présents lors de l’audience du 8 janvier 2026, assistés de PERSONNE5.) en tant qu’interprète -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits Les deux affaires L-BAIL-649/25 et L-BAIL-650/25 furent introduites par requêtes – annexées au présent jugement – déposées au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 8 juillet 2025. Sur convocations émanant du greffe, les deux affaires furent appelées à l’audience publique du 18 septembre 2025, puis refixées au 8 janvier 2025. A la prédite audience, PERSONNE1.), PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), assisté de PERSONNE5.) en tant qu’interprète, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 8 juillet 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer pour les voir condamner au paiement de la somme de 5.250 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges et au paiement de la somme de 250 euros à titre d’indemnité de procédure, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 8 juillet 2025, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer pour les voir condamner au paiement de la somme de 16.895 euros à titre de frais de remise en état à titre de dégâts locatifs et au paiement de la somme de 250 euros à titre d’indemnité de procédure, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, le Tribunal ordonne la jonction des deux affaires susmentionnées introduites sous les numéros de rôle LBAIL-649/25 et L-BAIL-650/25 et statuera par un seul et unique jugement. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.) 2 A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que par un contrat de bail du 19 avril 2023 avec effet au 15 mai 2023, ils ont donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 3.200 euros à augmenter d’avances sur charges de 300 euros par mois. Actuellement, les loyers et avances sur charges pour le mois d’avril 2025 et le prorata du 1er mai au 15 mai 2025 resteraient impayés, soit un total de 5.250 euros. En effet, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient accepté une résiliation unilatérale du contrat de bail pour la date du 15 mai 2025. A l’audience du Tribunal du 8 janvier 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont augmenté leur demande pour y inclure les décomptes pour charges des années 2023 et 2024, à savoir pour un montant de 1.196,32 euros (2023 : solde créditeur de 10,36 euros, 2024 : solde débiteur de 1.206,68 euros). Il y a lieu de leur en donner acte. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient quitté l’appartement en question au 15 mai 2025 et il aurait apparu lors de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement que les lieux auraient été laissés dans un état sale et présentant des dégâts locatifs dépassant l’usure normale, notamment au niveau des murs. Ainsi, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la condamnation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement de la somme de 10.251,77 euros à titre de frais de remise en peinture, la somme de 1.643,85 euros à titre de frais de nettoyage et le solde, à savoir (16.895 - 10.251,77 - 1.643,85 =) 4.999,38 euros à titre de remplacement de diverses menues fournitures. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) PERSONNE3.) et PERSONNE4.) invoquent avoir procédé unilatéralement à la résiliation du contrat de bail en date du 23 février 2025 en raison de nuisances importantes causées par des travaux de réfection au niveau de la façade et des balcons de l’immeuble en question. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) se plaignent encore de moisissures au niveau de la cave de l’appartement, lesquelles auraient existé depuis l’entrée en vigueur du contrat de bail. Cette résiliation du contrat de bail se serait faite au 15 avril 2025 sinon au 30 avril 2025. 3 PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient finalement quitté les lieux le 15 avril 2025 et précisent ne plus rien avoir payé à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à compter du 1er avril 2025. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont d’accord à s’acquitter de la somme de 1.196,32 euros à titre de décompte pour charges. En ce qui concerne les dégâts locatifs, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) confirment que l’état de l’appartement tel que délaissé a requis des frais de nettoyage et de remise en peinture partielle. Les sommes réclamées à ce titre par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) seraient cependant surfaites, de sorte à ce qu’il y aurait lieu de réduire les demandes adverses à de plus justes proportions. Finalement et à titre reconventionnel, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent au remboursement de la garantie locative de 7.000 euros prestée, sinon à la compensation de cette somme avec toute somme à redevoir par eux. Il y a lieu de leur en donner acte. Appréciation Quant à la résiliation et quant aux loyers redûs PERSONNE3.) et PERSONNE4.) se prévalent d’une résiliation du contrat de bail en question par un courrier du 23 février 2025 au 15 avril 2025, date à laquelle ils auraient effectivement quitté les lieux. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) quant à eux acceptent une résiliation au 15 mai 2025. Il ressort du contrat de bail conclu entre parties le 19 avril 2023, qui contient la clause suivante : « Le contrat de bail est conclu pour une durée de 2 (deux) ans à partir du quinze mai 2023. Au cas où il n’est pas dénoncé par lettre recommandée 3 (trois) mois avant son échéance et à la fin du mois par l’une des parties au contrat, il reconduit pour une période indéterminée avec un préavis de trois mois à la fin du mois. » Il s’ensuit que la date butoir pour une résiliation en bonne et due forme du contrat de bail à son anniversaire du 15 mai 2025 était le 15 février 2025. La résiliation du 23 février 2025 opérée par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) était donc en tout état de cause tardive, de sorte à ce qu’ils ne sauraient se prévaloir d’une résiliation antérieure à la date d’anniversaire du 15 mai 2025 telle qu’acceptée par les bailleurs. 4 Il s’ensuit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) peuvent prétendre au paiement du loyer et des avances sur charges jusqu’au 15 mai 2025, de sorte à ce que leur demande pécuniaire à ce titre est à déclarer fondée pour le montant réclamé de 5.250 euros. Quant aux décomptes pour charges Au vu de l’absence de contestations de la part de PERSONNE3.) et PERSONNE4.), il y a lieu de faire droit à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à titre des décomptes pour charges des années 2023 et 2024 pour un montant de 1.196,32 euros (2023 : solde créditeur de 10,36 euros, 2024 : solde débiteur de 1.206,68 euros). Quant aux dégâts locatifs Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du Code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Aux termes de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. Marianne HARLES, le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, P.31, n° 114). Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle). Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, op. cit., p. 343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. 5 Il y a lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable. Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté, même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure ; tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure. Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En l’espèce, - un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 12 mai 2023 et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 15 avril 2025. Dans l’appréciation de l’usure, le Tribunal tiendra encore compte de l’occupation des lieux sur une période de 2 ans. - La remise en peinture PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la condamnation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au montant de 10.251,77 euros sur base d’une offre SOCIETE1.) du 28 avril 2025 en relation avec les dommages locatifs au niveau de la peinture de l’appartement. Plus précisément PERSONNE1.) et PERSONNE2.) invoquent la nécessité de remise en peinture de l’ensemble de l’appartement : murs, plafonds et portes. Il ressort de l’état des lieux de sortie du 15 avril 2025 que les murs et les plafonds de plusieurs parties de l’immeuble sont recouverts d’une substance noirâtre. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne contestent pas la nécessité de remise en peinture alors qu’ils ont, selon leur tradition et leur religion, procédé à la brûlure de lampes d’huiles dans l’appartement. Ils contestent cependant le quantum de la demande adverse qu’i