## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-02-03, n° 458 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 458/26 du 03.02.2026 L-BAIL-386/25 Audience publique du trois février deux mille vingt-six ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre l’établissement public SOCIETE1.) , inscrit au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représenté par ses Président et Vice-Président du conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention, représenté par la société anonyme Arendt & Medernach SA, établie et ayant son siège social à L-1855 Luxembourg, 41A, avenue J.F. Kennedy, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B186371, représentée aux fins des présentes par Maître Christian POINT, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse, comparant à l’audience par Maître Félicitas SAUERBREI, avocat, demeurant à Luxembourg, laquelle se présenta pour compte de la société anonyme Arendt & Medernach SA, et la société anonyme SOCIETE2.) SA établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention, représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 Luxembourg, 8, rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 211810, représentée dans le cadre de la présente procédure par Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, comparant à l’audience par Maître Live MAYANGA LETRE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, laquelle se présenta pour le compte de la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 17 avril 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du jeudi, 19 juin 2025 à 15.00 heures, salle JP 0.02. Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 2 décembre 2025 à 9 heures salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Félicitas SAUERBREI, avocat, se présentant pour l’établissement public SOCIETE1.), et Maître Live MAYANGA LETRE, avocat à la Cour, se présentant pour la société anonyme SOCIETE2.) entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit : Exposé du litige Par contrat de bail commercial conclu le 26 novembre 2009 avec effet au 1er octobre 2009, l’établissement public SOCIETE1.) (ci-après le SOCIETE1.)) a donné en location à la société anonyme SOCIETE2.) SA (ci-après la société SOCIETE2.)), pour une durée de neuf années reconductible tacitement d’année en année, trois locaux commerciaux situés au rez-dechaussée et au 1er étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 10.150 euros indexé et d’une avance sur charges mensuelle de 1.500 euros, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois. Le 15 octobre 2014, les parties ont conclu un avenant au contrat de bail aux termes duquel le contrat de bail conclu le 26 novembre 2009 est suspendu pour une période de trois années à partir du 1er septembre 2014. La société SOCIETE2.) a réintégré les lieux loués en date du 1er septembre 2017. Par courrier recommandé du 5 mars 2024, le SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail moyennant un préavis de 6 mois avec effet au 30 septembre 2024 en application de l’article 1762-11 du code civil. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de et à Luxembourg le 17 avril 2025, le SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail, aux fins de voir déclarer régulière la résiliation 2 intervenue le 5 mars 2024 avec effet au 30 septembre 2024 et pour voir condamner la société SOCIETE2.) à déguerpir des lieux loués endéans un délai de 15 jours suivant la notification du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 500 euros par jours de retard. Il demande encore à voir dire que depuis le 1er octobre 2024 la société SOCIETE2.) est occupante sans droit ni titre des lieux, voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 10.000 euros par mois et entendre condamner la société SOCIETE2.) au paiement de ce montant en tenant compte des paiements d’ores et déjà intervenus. Le SOCIETE1.) demande enfin la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement de la somme de 241.628,93 euros au titre des charges, la somme de 5.000 euros au titre d’indemnité de procédure, ainsi que les et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties Le SOCIETE1.) soutient que la résiliation du contrat de bail intervenue suivant courrier du 5 mars 2024 avec effet au 30 septembre 2024 serait régulière et valable, de sorte qu’il y aurait lieu de déclarer la société SOCIETE2.) occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024 et de la condamner à déguerpir des lieux loués. Il demande encore la condamnation de la société SOCIETE2.) au paiement de la somme de 241.628,93 euros au titre des arriérés de charges locatives et d’un montant mensuel de 10.000 euros au titre d’indemnité d’occupation, déduction faite des montants payés depuis le 1er octobre 2024. A l’audience des plaidoiries du 2 décembre 2025, le SOCIETE1.) a augmenté sa demande en paiement à la somme de 243.832,40 euros. Il y a lieu de lui en donner acte. La société SOCIETE2.) conteste la demande en faisant valoir que la résiliation intervenue suivant courrier recommandé du 5 mars 2024 ne serait pas valable en arguant que la réalité et le sérieux du motif de résiliation ne serait pas prouvé. Elle conteste également les demandes en paiement tant dans leur principe que dans leur quantum. La société SOCIETE2.) demande, à titre reconventionnel, la condamnation du SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité d’éviction correspondant à 6 mois de loyer, soit la somme de 40.475,10 euros, sinon la même somme à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la résiliation. Appréciation La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. D’emblée, le tribunal retient que le bail entre parties constitue un bail commercial alors que les surfaces données en location étant affectés à un usage commercial dans le chef de la société à SOCIETE2.) et non pas un bail à usage d’habitation. 3 Le tribunal, siégeant en matière de bail commercial, est compétent pour connaître de la demande. 1. La validité de la résiliation et le déguerpissement Le SOCIETE1.) fait valoir avoir résilié valablement le contrat de bail conclu entre parties suivant courrier recommandé du 5 mars 2024 avec effet au 30 septembre 2024. Il explique que dans un souci de revalorisation patrimonial et d’attractivité, il aurait décidé de changer l’affectation des lieux loués afin de redonner au bâtiment son identité de haut standing en tenant compte de son architecture en y exploitant une galerie d’art. il explique que les lieux loués offriraient une bonne visibilité vers l’espace public et que les développements urbains aux alentours des lieux ainsi que le « Kulturentweckelungsplang 2018-2028 » permettraient de rehausser le prestige de l’immeuble et son attractivité. Le SOCIETE1.) expose que c’est pour ces motifs et en conformité avec des articles 1762-11, point 2 et 1762-7 du code civil, qu’il aurait décidé de résilier le contrat de bail conclu avec la société SOCIETE2.) à son échéance. Il aurait entrepris les démarches nécessaires en vue de l’exploitation de la galerie d’art, notamment en obtenant, en date du 24 octobre 2024, une autorisation de bâtir pour el changement d’affectation des lieux loués. Il fait encore valoir qu’il aurait respecté le préavis contractuellement prévu et que le contrat de bail aurait été résilié avec effet à sa date d’échéance. Il soutient que la société SOCIETE2.) occuperait toujours les lieux malgré une résiliation régulière. Il déclare s’opposer à tout sursis au déguerpissement en application de l’article 17629 du code civil motif pris que les conditions d’octroi ne seraient pas remplies. En effet, la société SOCIETE2.) ne se serait pas acquittée l’intégralité des charges locative. Par ailleurs, elle aurait disposé de suffisamment de temps pour trouver un autre immeuble, alors que son activité l’aiderait de par l’objet même, à savoir une agence immobilière. La société SOCIETE2.) conteste la validité de la résiliation en faisant valoir que le motif avancé par le SOCIETE1.) ne serait pas fondé. Elle fait plaider que l’activité envisagée par le SOCIETE1.) serait similaire à son activité, de sorte que le motif de résiliation avancée ne serait ni réel ni sérieux. Elle expose encore que la finalité des locaux resterait similaire à savoir l’exercice d’une activité commerciale. De plus, la résiliation serait abusive pour non-respect de son droit préférentiel au le renouvèlement du bail tel que prévu à de l’avenant au contrat de bail du 15 octobre 2024. Le SOCIETE1.) maintien que la résiliation intervenue serait régulière en la forme et parfaitement valable alors qu’elle entend opérer un changement d’affectation des lieux loués. Il expose qu’une agence immobilière et une galerie d’art ne sauraient être considérées comme des activités identiques. Appréciation Aux termes de l’article 1762-11 du code civil, « Le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou en refuser le renouvellement : 4 1. aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses descendants au 1er degré, 2. en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique, 3. en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble loué. » Suivant courrier du 5 mars 2024, le SOCIETE1.) a résilié le bail entre parties avec effet au 30 septembre 2024 en les termes suivants : ……………………………………. En l’occurrence le bailleur a résilié le bail au 30 septembre 2024, date d’échéance du contrat, au motif de l’abandon de la location aux fins d’activité identique (en l’exploitation d’une agence immobilière). La société SOCIETE2.) estime que le motif fourni manquerait de sérieux et ne serait pas prouvé. En cas de contestation par le locataire, la charge de la preuve de l’existence du motif de résiliation du contrat de bail commercial incombe au bailleur. En l’espèce, le SOCIETE1.) verse en cause une lettre d’intention de location de surfaces pour l’installation d’une galerie d’art signée en date du 19 juillet 2024 avec la galerie PERSONNE1.), un échange de correspondance avec la galerie PERSONNE1.), des photographies des sculptures installées par la galerie PERSONNE1.), devant les lieux loués pendant l’Art Week 2024 et une autorisation de bâtir délivrée par la Ville de Luxembourg pour procéder aux travaux d’aménagement des lieux loués en vue de l’exploitation d’une galerie d’art. Le tribunal retient dès lors que le SOCIETE1.) rapporte à suffisance de droit la preuve de son intention de procéder à un changement d’affectation des lieux loués. Il y a encore lieu de relever que, contrairement à ce qui est soutenu par la société SOCIETE2.), une activité ne se caractérise pas uniquement par sa finalité, à savoir l’exercice d’une activité commerciale. En effet, afin de déterminer si deux activités sont identiques ou non, il y a lieu de tenir co