## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-02-09, n° 532 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 532/26 Dossier no. L-BAIL-439/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU LUNDI, 9 FEVRIER 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE SOCIETE1.) S.A., société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse, défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Esbelta DE FREITAS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET SOCIETE2.) S.A., société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Bob BIVER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 12 mai 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 7 juillet 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.15. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 19 janvier 2026, lors de laquelle Maître Esbelta DE FREITAS se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Bob BIVER se comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT Par requête déposée le 12 mai 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 164.062,58 euros à titre d’indemnités d’occupation et la somme de 89.488,68 euros à titre d’indemnité de relocation, à chaque fois avec les intérêts légaux, à majorer de trois points, à compter du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. La requérante demande à voir enjoindre à la défenderesse à lui restituer les quatre clés des quatre portes arrière, les deux clés de la porte d’entrée, les deux clés du local à poubelle ainsi que les quatre badges de la porte du garage, sous peine d’une astreinte de 500,- euros par jour de retard. La requérante sollicite en tout état de cause une indemnité de procédure de 2.500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement du montant de 2.500,- euros à titre de frais et honoraires d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du code civil, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de sa demande, la requérante expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 29 mars 2012, elle avait donné en location à la société SOCIETE2.) S.A. une surface de bureaux de 201 m² (et d’une terrasse de 94,5 m²) située au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à LADRESSE2.) ainsi qu’une surface d’archives de 145 m² au sous-sol -1 et sept emplacements de parkings extérieurs, le tout moyennant paiement d’un loyer mensuel HTVA et hors charges de 10.000,- euros pour les bureaux, terrasses et archives et de (7 x 80€ =) 560,- euros pour les emplacements de parking, soit un montant mensuel total de 10.560,- euros HTVA et hors charges, payable le premier jour de chaque mois. Elle fait valoir que suivant jugement n° 2356/24 du 8 juillet 2024, le tribunal de paix de Luxembourg a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la société SOCIETE2.) S.A. et l’a condamnée à déguerpir dans un délai de quarante jours suivant la notification du jugement. Elle soutient que par acte d’appel du 16 août 2024, la société SOCIETE2.) S.A. a relevé appel limité du prédit jugement en qu’il l’a condamnée à constituer une garantie bancaire à première demande d’un montant de 42.240,- euros au profit de la bailleresse. Elle précise que le prédit jugement n’a pas été frappé d’appel en qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, de sorte qu’il serait coulé en force de chose jugée à cet égard. La requérante explique que le prédit jugement ayant été notifié à la partie défenderesse en date du 10 juillet 2024, celle-ci aurait dû quitter les lieux au plus tard pour le dimanche 18 août 2024. Or, la partie défenderesse n’aurait toujours pas restitué l’intégralité des clés, notamment celles des quatre portes arrière, les deux clés de la porte d’entrée, les deux clés du local à poubelle ainsi que les quatre badges de la porte du garage. Elle affirme qu’en ce qui concerne les portes arrière, la partie défenderesse avait proposé de changer les quatre cylindres dans l’hypothèse où elle ne serait 2 pas en mesure de restituer les clés. Au jour du dépôt de la requête, aucune clé n’aurait été restituée ni les cylindres changés. Elle reproche encore à la partie défenderesse de ne pas avoir retiré la barrière fermant l’accès aux parkings situés à l’arrière des parkings et de ne pas avoir vidé le local au sous-sol duquel elle avait été condamnée à déguerpir, ni le local commun avant le 31 octobre 2024. Elle n’aurait pas non plus dégagé les plantes qu’elle avait plantées devant la vitrine du local commercial et qui obstruent complètement la vitrine dudit local. Elle explique que malgré courrier recommandé de mise en demeure du 28 octobre 2024, la société SOCIETE2.) S.A. continue à occuper illégalement une partie des lieux, de sorte qu’elle est à considérer comme occupante sans droit ni titre et redoit de ce chef une indemnité d’occupation à compter du mois de septembre 2024 pour réparer le préjudice subi du fait de la privation de la libre disposition des lieux. Elle réclame de ce chef la somme de (11 x 14.914,78 =) 164.062,58 euros pour la période de septembre 2024 à mai 2025. La requérante sollicite encore la condamnation de la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de relocation sur base de l’article 1760 du code civil à hauteur de (6 x 14.914,78 =) 89.488,68 euros du fait qu’elle est dans l’impossibilité de relouer l’immeuble. A l’audience des plaidoiries du 19 janvier 2026, le mandataire de la société SOCIETE1.) S.A. conclut en premier lieu au rejet des deux fardes de pièces versées par le mandataire de la partie défenderesse le vendredi 16 janvier 2026 à 17:51 heures en soutenant qu’il a été dans l’impossibilité d’en discuter avec son client. Il donne à considérer que la requête a été déposée en date du 12 mai 2025, que le mandataire de la partie adverse s’est présenté pour sa partie dès le 7 juillet 2025, qu’il a sollicité la remise de l’affaire à la dernière audience au motif qu’il n’avait reçu que le recto de la requête et que l’affaire a été fixée péremptoirement à l’audience du 19 janvier 2026. Quant au fond, la société SOCIETE1.) S.A. soutient que la société SOCIETE2.) S.A. ne lui a toujours pas restitué l’ensemble des clés, dont notamment les clés des quatre portes arrière, les deux clés de la porte d’entrée, les clés du local poubelles ainsi que les badges du garage. Elle soutient que ce n’est qu’après avoir envoyé une mise en demeure que la société SOCIETE2.) S.A. a vidé les archives en date du 31 octobre 2024 et a enlevé la barrière, installée sans en avoir reçu l’autorisation, en date du 15 décembre 2024. Elle fait valoir que le défaut de remise de l’intégralité des clés et badges la prive de la libre disposition des lieux et qu’elle réclame une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au loyer convenu entre parties. Elle affirme que dès le 28 octobre 2024, elle a mis en location les lieux et que ce n’est qu’à partir du 1er juin 2025 qu’elle a pu relouer une partie (environ 86 m²) à la société SOCIETE4.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 5.214,- euros. Sur question du tribunal, elle explique que pour ce faire, elle a changé les clés de ce local. Elle demande acte qu’elle augmente sa demande en paiement à titre d’indemnité d’occupation pour la totalité des lieux jusqu’au 31 mai 2025, à savoir neuf mois (septembre 2024 à mai 2025), 3 au montant total de (9 x 14.914,78 =) 134.233,02 euros et qu’elle réclame pour les mois de juin 2025 à janvier 2026 une indemnité d’occupation partielle de [8 x (14.914,78 – 5.214) =] 77.606,24 euros en déduisant le loyer qu’elle reçoit pour le local reloué. A titre subsidiaire, si le tribunal devait retenir qu’il n’y a pas occupation sans droit ni titre totale jusqu’au 1er juin 2025 et partielle jusqu’au jour des plaidoiries, elle réclame une indemnité d’occupation totale jusqu’au 15 décembre 2024, date à laquelle le sous-sol a été vidé et la barrière enlevée. En tout état de cause, elle maintient sa demande en paiement à titre d’indemnité de relocation alors que le bail a été résilié prématurément par la locataire et qu’elle n’a pas pu relouer les lieux de suite ainsi que sa demande en restitution des clés sous peine d’une astreinte et en allocation d’une indemnité de procédure. Pour autant que de besoin, elle formule une offre de preuve par témoins rédigée comme suit : « En date du 30 aout 2024, s'est tenue une réunion en vue de l'état des lieux des locaux loués par SOCIETE2.) S.A. Etaient notamment présents pour SOCIETE2.) S.A., Madame PERSONNE1.), la compagne de Monsieur PERSONNE2.) et Monsieur PERSONNE3.), son beau-père. Les parties présentes ont constaté que les lieux loués ne pouvaient pas être restitués à SOCIETE1.) S.A., qui ne pouvait pas en reprendre la jouissance. En effet, la barrière installée par SOCIETE5.) S.A. et qui empêchait l'accès au parking arrière dont toutes les places appartiennent à SOCIETE1.) S.A. n'avait pas été retirée et était fermée. Madame PERSONNE4.) a déclaré qu'elle serait retirée la semaine suivante. Les plantes que SOCIETE3.) avait plantée devant la vitrine des locaux loués et l'obstruaient n'avaient pas été enlevées. Madame PERSONNE4.) a déclaré qu'elles seraient enlevées la semaine suivante. Les clefs des cylindres qui fermaient les 4 portes à l'arrière des locaux loués étaient manquantes, ainsi que les deux clefs de l'entrée de l'immeuble permettant l'accès au sous-sol, les deux clefs du local à poubelles et les quatre badges du garage. D'ailleurs, Monsieur PERSONNE3.) a reconnu devant témoins le 30 août 2024 avoir les clefs des 4 portes arrière mais ne plus savoir où il les avait mises. Monsieur PERSONNE5.) et Madame PERSONNE4.) se sont engagés devant témoins à remettre toutes les clefs et badges, la semaine suivante, sinon à procéder au remplacement de ces cylindres si Monsieur PERSONNE5.) ne retrouvait pas les clefs. Les deux portes d'entrée des surfaces commerciales, donnant sur la rue, étaient difficiles à ouvrir et frottaient au sol. Madame PERSONNE4.) a déclaré qu'elle ferait venir des ouvriers pour faire le nécessaire afin que les portes s'ouvrent. Un des locaux loués au sous-sol à titre d'archive n'était pas non plus vidé. Monsieur PERSONNE6.) a clairement déclaré devant les personnes présentes que le loyer resterait dû, tant qu'il ne pourrait pas récupérer intégralement le local loué à SOCIETE2.). Il a précisé que cela voulait dire qu'il devait récupérer le local au sous-sol totalement vidé des archives de SOCIETE2.), recevoir toutes les clefs, avoir une vue dégagée sur la vitrine, avoir un accès libre au parking et des portes d'entrée qui fonctionnent correctement. 4 Le local au sous-sol n'a été libéré qu'en date du 31 octobre 2024, sans préjudice quant à la date exacte. La barrière à l'arrière du parking, installée par SOCIETE2.) S.A., et qui en fermait l'accès n'a été retirée que le 15 décembre 2024, sans préjudice quant à la date exacte et SOCIETE1.) S.A. a pu alors accéder librement à ses parkings sans risque de s'