## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-02-11, n° 607 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20261109-000443/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 607/26 L-OPA1-6804/25 Audience publique du 11 février 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile et de contredit à ordonnance conditionnelle de paiement, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre le SOCIETE1.), sise à L-ADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société SOCIETE2.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse originaire partie défenderesse sur contredit comparant son administrateur PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie défenderesse originaire partie demanderesse par contredit comparant en personne ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2 Faits Suite au contredit formé le 29 août 2025 par PERSONNE2.) contre l’ordonnance conditionnelle de paiement délivrée le 28 juillet 2025 et notifiée à la partie défenderesse originaire en date du 30 juillet 2025, les parties furent convoquées à l’audience publique du 29 octobre 2025. Lors de la prédite audience, PERSONNE2.) comparut en personne tandis que le syndic, la société SOCIETE2.) SA, fut représentée par son administrateur. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 7 janvier 2026. Lors de cette dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, PERSONNE1.), administrateur de la société SOCIETE2.) SA, et PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Suivant ordonnance conditionnelle de paiement n° OPA1-6804/25 du 28 juillet 2025, PERSONNE2.) a été sommé de payer au SOCIETE1.), sise à LADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en fonctions, la société SOCIETE2.) SA, le montant de 3.381,69.-EUR, avec les intérêts légaux à partir du jour de la notification de l’ordonnance conditionnelle de paiement jusqu’à solde. Par écrit parvenu au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg le 29 août 2025, PERSONNE2.) a formé contredit contre ladite ordonnance conditionnelle de paiement, notifiée le 30 juillet 2025. Le contredit est recevable pour avoir été introduit dans les forme et délai de la loi. A l’audience des plaidoiries, la partie demanderesse a conclu au rejet du contredit et a sollicité la condamnation de PERSONNE2.) telle que prononcée dans l’ordonnance conditionnelle de paiement susvisée. Au soutien de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le montant réclamé correspond au solde débiteur du compte du copropriétaire, tel qu’arrêté par ses soins au 16 juin 2025. Cette somme se composerait notamment du solde reporté au 1er juillet 2023, d’un montant de 578,45.-EUR, de différentes avances sur charges appelées entre le 1er juillet 2023 et le 1er juin 2025 pour 325,93 /326.-EUR, ainsi que de deux appels de fonds de travaux, d’un montant de 713,54.-EUR chacun, appelés les 1er juin 2024 et 22 novembre 2024. La demanderesse produit notamment le procès-verbal de la dernière assemblée générale tenue le 22 novembre 2024. Elle reconnaît que le dernier exercice approuvé est celui de 2022/2023, mais soutient néanmoins que les avances sur 3 charges réclamées trouvent leur justification dans un budget prévisionnel annuel de 8.530.-EUR, qu’elle verse aux débats, et qui a été établi pour l’exercice 2021/2022, fixant la participation du défendeur à 326.-EUR et celle de l’autre copropriétaire à 385.-EUR. Selon la demanderesse, ce budget constituerait encore aujourd’hui la base de calcul des avances sur charges. PERSONNE2.), quant à lui, conteste la créance dans son montant global et produit notamment un courrier du 1er décembre 2025 adressé au syndic, dans lequel il explique ne pas avoir été en mesure d’effectuer les règlements demandés de manière régulière depuis près de deux ans, en raison de l’absence de décomptes annuels pour les périodes allant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025. Il rappelle que, malgré l’obligation légale de procéder à une reddition annuelle des comptes, aucun décompte ne lui a été communiqué, ce qui entrave selon lui sa capacité de s’acquitter de ses obligations de manière équitable et proportionnelle à sa situation. Il souligne également, dans ce courrier, que la dernière assemblée générale, tenue le 22 novembre 2024, n’avait pour objet que l’apurement des comptes pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023. Il sollicite dès lors expressément l’organisation d’une nouvelle assemblée générale afin d’apurer les comptes de l’exercice 2023/2024, et demande qu’une autre assemblée soit programmée au début de l’année 2026 pour examiner les comptes de l’exercice 2024/2025. PERSONNE2.) précise encore les décomptes revêtiraient une importance particulière dès lors que sa situation familiale a évolué au cours des dernières années, entraînant une diminution significative de sa consommation. D’ailleurs, selon lui, vu la taille réduite de la copropriété, composée de deux unités seulement, les délais importants pris par le syndic pour établir les décomptes ne seraient en aucun cas justifiés. Enfin, il verse un récapitulatif des paiements effectués au cours de la période litigieuse, duquel il ressort qu’il n’a pas cessé toute participation mais qu’il a procédé à des versements irréguliers (en tout 7.625.-EUR entre le 16/10/2023 et le 6/10/2025). La demanderesse réplique que ces paiements sporadiques ne permettent pas d’assurer une gestion saine de la copropriété et soutient que tant que le défendeur, qui serait un mauvais payeur, n’aura pas apuré l’intégralité de sa dette, une nouvelle assemblée générale ne pourra être organisée. En effet, il ne saurait attendre que la copropriété paye les avances à sa place. Appréciation Conformément à l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend 4 libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » En effet, le demandeur doit démontrer l’existence du fait ou de l’acte juridique sur lequel il fonde sa prétention : actori incumbit probatio. Celui qui a fait la preuve des éléments nécessaires à la naissance du droit qu’il invoque ne doit pas, en outre, prouver que ce droit s’est maintenu sans être modifié. Le défendeur se mue en demandeur en tant qu’il invoque une exception : reus in excipiendo fit actor. Il lui appartient donc de faire la preuve des faits qu’il invoque à titre d’exception (R. MOUGENOT, Droit des obligations, La preuve, éd. Larcier, 1997). En application de l’article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires d’établir que celui-ci est créancier de PERSONNE2.) et que celuici a l’obligation de lui payer le montant total de 3.381,69.-EUR à titre d’arriérés de charges de la copropriété. Il est de principe que chaque copropriétaire est tenu de verser, dans la caisse commune, les sommes correspondant à la part des provisions, avances ou charges échues lui incombant en vertu des dispositions du règlement général et des décisions régulièrement prises par l’assemblée. Si un copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic est en droit de poursuivre le recouvrement de sa quotepart. Le syndic est amené à demander aux copropriétaires, le paiement d’avances et de provisions, soit sur base des dispositions du règlement de copropriété, soit sur celle du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale. Le syndic est en droit d’exiger, en outre, le versement de provisions sur les dépenses courantes de l’exercice, décidées par l’assemblée générale (SCHOCKWEILER et ELTER, La copropriété, n° 443 page 329). Les charges sont dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale. Un copropriétaire ne peut donc éluder son obligation en se bornant à alléguer un vice affectant la décision de l’assemblée générale, lié à une répartition erronée des charges (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 19 mai 1993, SOCIETE3.) c/ PERSONNE3.), Juris Data no 1993-034870). En effet, l’assemblée générale des copropriétaires est seule qualifiée pour approuver les comptes et, en général, accorder décharge au syndic en ce qui concerne l’exercice de ses fonctions. La reddition des comptes du syndic est normalement annuelle. Ainsi, le syndic apportera à l’assemblée la justification de l’utilisation des fonds mis à sa disposition à titre d’avances par les copropriétaires et fera rapport sur tous les travaux effectués. Il doit fournir un décompte exact et détaillé de toutes les recettes et dépenses effectuées au cours de l’exercice et communiquer, à titre de justification, les factures de tous les entrepreneurs et fournisseurs de la copropriété (SCHOCKWEILER et ELTER précités, n° 568, page 437). Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans le délai, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, n’est pas fondé à refuser le paiement de sa quote-part (Cour d’appel de 5 Montpellier, 1ère chambre, 9 mai 1990, SOCIETE4.) c/ PERSONNE4.), JurisData no 1990-034164). Doit encore être honorée par chaque copropriétaire, la répartition des charges effectuée par le syndic qu’elle soit illégale ou même fantaisiste, du moment que la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause conformément à l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, 4 mai 2000, SOCIETE5.) c/ PERSONNE5.), Juris-Data no 2000-114075). En l’occurrence, le tribunal constate que la dernière assemblée générale de copropriété s’est tenue le 22 novembre 2024 et que, lors de cette assemblée, les comptes généraux de l’exercice 2022/2023 ont été approuvés par les deux copropriétaires et quitus a été donné au syndic. La partie demanderesse sollicite le paiement de la somme totale de 3.381,69.EUR, correspondant au solde du compte arrêté au 16 juin 2025. Ce solde comprend un solde reporté de 578,45.-EUR au 1er juillet 2023, auquel s’ajoutent différentes avances sur charges appelées (325,92 / 326.-EUR/mois) entre le 1er juillet 2023 et le 1er juin 2025, ainsi que deux appels de fonds relatifs à des travaux, chacun d’un montant de 713,54.-EUR, émis respectivement les 1er juin 2024 et 22 novembre 2024. S’agissant, en premier lieu, du montant de 578,45.-EUR, correspondant au solde reporté au 1er juillet 2023, il ressort des pièces que ce solde provient des comptes de l’exercice 2022–2023, lesquels ont été soumis à l’assemblée générale du 22 novembre 2024 et approuvés sans contestation. Aucun recours n’ayant été exercé contre cette assemblée générale, les décisions prises lors de celle-ci sont devenues définitives, de sorte que le montant en question est dû par le défendeur. S’agissant des avances sur charges réclamées pour les périodes comprises entre le 1er juillet 2023 et le 1er juin 2025, force est de constater que, conformément aux déclarations du défendeur, plus aucun budget prévisionnel n’a été adopté par une assemblée générale préalablement à l’ouverture des exercices concernés. Or, les avances relatives à l’exercice 2023–2024 auraient dû être fixées par une assemblée générale tenue avant le 1er juillet 2023, tandis que celles de l’exercice 2024–2025 auraient dû être déterminées avant le 1er juillet 2024. Aucun procès-verbal ne fait état de la tenue de telles assemblées, le seul document communiqué par la partie demanderesse étant un tableau présenté comme le budget prévisionnel