## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-02-13, n° 659 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 659/26 du 13.02.2026 L-BAIL-870/25 Audience publique du treize février deux mille vingt-six ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e 1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), et 2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), et 3) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.), parties demanderesses, sub1), sub 2) et sub 3) comparant à l’audience par Maître Matthieu AÏN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Thomas FELGEN, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg, et PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.), partie défenderesse, comparant à l’audience par Maître Anne-Laure JABIN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 26 septembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 2 décembre 2025 à 09.00 heures, salle JP 0.15. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 9 janvier 2026 à 9 heures salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Matthieu AÏN, avocat à la Cour se présentant pour PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), et Maître Anne-Laure JABIN, avocat à la Cour se présentant pour PERSONNE4.) furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, + le jugement qui suit : Exposé du litige Par contrat de bail du 18 janvier 2000 avec effet au 1er mars 2000, PERSONNE5.) a donné en location à PERSONNE4.), pour une durée indéterminée, un appartement sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 25.000 Flux et d’une avance sur charge mensuelle de 5.000 Flux. Suite au décès de PERSONNE5.), ses fils PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) (ci-après les consorts GROUPE1.)) ont repris le contrat de bail conclu avec PERSONNE4.). Par courrier du 30 septembre 2024, PERSONNE4.) a, par le biais de son mandataire, dénoncé l’état vétuste et insalubre des lieux loués et les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles. Par courrier du 20 juin 2025, les consorts GROUPE1.) ont résilié le contrat de bail, moyennant un préavis de 3 mois, avec effet au 20 septembre 2025, en application de l’article 12, paragraphe 2, point c) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation. Le 24 juillet 2025, PERSONNE4.) a, par le biais de son mandataire, contesté la résiliation du contrat de bail pour être abusif et arbitraire. Le 12 août 2025, les consorts GROUPE1.) ont pris position suite au courrier d’PERSONNE4.) du 24 juillet 2025 en prenant soins de souligner une nouvelle fois la nécessité de procéder à 2 des travaux d’envergure suite à la dénonciation de l’état insalubre des lieux faite par PERSONNE4.) lui-même en date du 30 septembre 2024. Par requête déposée le 26 septembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation d’PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat au 20 juin 2025, sinon à titre subsidiaire pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour motifs graves et légitimes en raison des travaux d’envergures à réaliser, sinon à avec effet immédiat en raison du non-paiement des loyers et des charges locatives, et pour voir ordonner le déguerpissement d’PERSONNE4.) endéans un délai de 8 jours suivant la notification du jugement à intervenir. Ils demandent à voir acter qu’PERSONNE4.) serait redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 750 euros à partir du mois de juin 2025, sinon à titre d’arriérés de loyer et avances sur charges impayés, outre les intérêts. Ils demandent encore la condamnation d’PERSONNE4.) au paiement de la somme de 4.072,70 euros au titre des arriérés de charges pour les années 2020 à 2024. Les consorts GROUPE1.) sollicitent enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros et la condamnation d’PERSONNE4.) au paiement des frais et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de leur demande, les consort GROUPE1.) font valoir qu’en date du 30 septembre 2024, PERSONNE4.) aurait dénoncé l’état de vétusté général du bien loué, raison pour laquelle ils auraient décidé de procéder à des travaux de rénovation des lieux loués et dans les parties communes. Ces travaux rendant un maintien dans les lieux du locataire impossible, ils ont procédé à la résiliation du contrat de bail en date du 20 juin 2025 avec effet au 20 septembre 2025. Ils soutiennent que la résiliation aurait été faite dans les formes prévues par la loi, de sorte qu’elle serait régulière et valable. Ils demandent dès lors à voir constater la résiliation avec effet au 20 septembre 2025, sinon à partir du jugement à intervenir, pour motifs graves et légitimes en raison des travaux de grande envergure à réaliser. A titre plus subsidiaire, les consorts GROUPE1.) demandent la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des charges motif pris qu’PERSONNE4.) serait en défaut de paiement des soldes des charge pour les années 2020 à 2024, soit un montant de 4.072,70 euros. PERSONNE4.) conteste la demande en résiliation pour non fondée. Il explique que l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement qu’il loue serait occupé au rezde-chaussée par une boulangerie et son atelier de fabrication qui se situerait au premier étage. Au second étage se trouverait l’appartement qu’il occuperait et au dernier étage se trouverait un appartement qui serait actuellement inoccupé. Il existerait également une annexe à l’immeuble. 3 Il expose que tout l’immeuble serait affecté d’importantes infiltrations d’eaux par la terrasse et par la toiture du bâtiment principal. Il aurait dénoncé cet état au bailleur, sans que ce dernier ne prenne la moindre mesure pour y remédier. Il demande à voir ordonner une expertise avec la mission de constater les moisissures et fissures affectant les lieux loués, d’en déterminer les causes et origines et de déterminer si les lieux sont insalubres et depuis quand et de déterminer les moyens pour y remédier. Il soutient que l’immeuble serait insalubre et non pas vétuste et ce en raison des infiltrations par la toiture et la terrasse. Il incomberait au propriétaire de remédier aux problèmes affectent les lieux. Il considère dès lors que la résiliation du contrat de bail serait abusive et non avenue alors qu’elle viserait, pour le bailleur, à échapper ses obligations. PERSONNE4.) fait encore valoir que le motif de résiliation consistant en des travaux d’envergure ne serait qu’un prétexte alors qu’en réalité les consorts GROUPE1.) souhaiteraient de vendre les lieux en l’absence de tout locataire en vue d’une démolition du bâtiment. Il en veut pour preuve que les travaux de rénovation dans l’appartement situé au troisième étage n’auraient pas encore débouté alors même que celui-ci serait inoccupé. Enfin, il expose que les devis versés en cause ne concerneraient uniquement une salle de bain dont la réfection serait, d’une part, inutile alors que les canalisations ne nécessiteraient aucun changement et se trouveraient dans un très bon état, et, d’autre part, ces travaux n’empêcheraient pas de jouir des lieux loués. Il conteste la réalité des prétendus travaux au motif que les devis versés en cause ne concerneraient pas son appartement et ne seraient pas signés. De plus, le devis concernant la toiture porterait sur la toiture du bâtiment annexe alors que la toiture endommagée à l’origine des infiltrations serait la toiture du bâtiment principal. Enfin, les travaux préconisés sur la terrasse seraient des travaux de consolidation du pilier, e qui ne résoudrait en rien le problème lié aux infiltrations. Enfin, les consorts GROUPE1.) ne disposeraient d’aucune autorisation de bâtir pour la réalisation de ces travaux. PERSONNE4.) soutient qu’il n’y aurait pas lieu à une résiliation du contrat de bail mais à une relocation. Il demande par conséquent, à voir rejeter la demande en résiliation du contrat de bail et à voir condamner les consorts GROUPE1.) à effectuer les travaux de remise en état afin de rendre le logement salubre. Il demande encore à voir condamner les consorts GROUPE1.) à reloger PERSONNE4.), le tout en application des dispositions de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation. A titre subsidiaire, PERSONNE4.) demande à voir déclarer la résiliation abusive et à voir condamner les consorts GROUPE1.) au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation du préjudice subi par lui. PERSONNE4.) conteste la demande en paiement des charges motif pris que les décomptes versés en cause ne seraient accompagnés d’aucune pièce justificative. Il explique avoir toujours payé le loyer et les avances sur charges et ce malgré l’état des lieux loué. En ce qui concerne les charges locatives, celles-ci ne feraient qu’augmenter de manière significative et cela sans explication ni justification. Il conclut dès lors au rejet de la demande pour être non fondée. 4 A titre subsidiaire, il demande à voir enjoindre au bailleur de verser l’ensemble des pièces justificatives relatives aux charges pour la période 2020 2024 endéans le mois de la notification du jugement à intervenir. Les consorts GROUPE1.) font répliquer que les travaux envisagés seraient nécessaires alors que ce serait le locataire lui-même qui aurait dénoncé l’état de vétusté des lieux loués. Ils exposent avoir une volonté réelle d’effectuer les travaux projetés et vouloir les réaliser en une seule fois. Ils expliquent enfin que tout le bâtiment sera rénové, à savoir l’ensemble des parties communes, les deux appartements et le commerce. Ils s’opposent à la demande en institution d’une expertise et ils contestent l’ensemble des demandes adverses. Appréciation 1. La résiliation du contrat de bail pour travaux d’envergure et déguerpissement D’emblée, le tribunal relève que le délai de préavis de 3 mois a été respecté en l’espèce, alors qu’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée. Quant au motif de résiliation invoqué par les parties requérantes, PERSONNE4.) conteste la réalité des travaux de rénovation à entreprendre. Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que: a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. Il appartient au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de rénovation, d’établir l’utilité des travaux et son intention d’y procéder réellement (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 3 mars 2015, n° 167060). Le motif de résiliation invoqué, consistant dans la nécessité de procéder à des travaux de réfection importants, constitue le cas échéant dans le chef du bailleur un motif grave et légitime de résiliation du bail, à condition pour lui d’établir tant la nécessité des travaux, que son intention