## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-02-16, n° 674 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 674/26 Dossier no. L-BAIL-600/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU LUNDI, 16 FEVRIER 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE 1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), 2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), 3) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.), parties demanderesses, comparant par la société en commandite simple, F&F LEGAL SARL, membre du barreau de Luxembourg, établie à L-1720 Luxembourg, 6, rue Heine, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Matthieu AÏN, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à la même adresse, ET PERSONNE4.), faisant le commerce sous l’enseigne SOCIETE1.), demeurant à L-ADRESSE4.), partie défenderesse, comparant par Maître Anne-Laure JABIN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 25 juin 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 25 août 2025 à 09.00 heures, salle JP.1.19. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 19 janvier 2026, lors de laquelle Maître Matthieu AÏN, en remplacement de Maître Tom FELGEN, se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Maître Anne-Laure JABIN comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT Par requête déposée le 25 juin 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.), PERSONNE5.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE4.), faisant le commerce sous l’enseigne SOCIETE1.), à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que le bail a été résilié avec effet immédiat en date du 5 février 2025, sinon, à titre subsidiaire, pour voir prononcer la résiliation du bail avec effet immédiat aux torts de la partie défenderesse, sinon à titre plus subsidiaire, pour voir prononcer la résiliation du bail avec effet au 31 décembre 2025, date du prochain terme fixé au contrat. En tout état de cause, les requérants demandent à voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement à intervenir. Les requérants demandent à voir condamner la partie défenderesse à leur payer une indemnité d’occupation à hauteur de 6.265,12 euros pour les mois suivant la résiliation du 5 février 2025, sinon à titre d’arriérés de loyers et de charges et de le voir condamner à leur payer la somme de 8.359,35 euros de ce chef. Ils demandent à voir condamner la partie défenderesse à remettre les lieux en pristin état, concernant les travaux faits sans autorisation, ainsi que ceux avec autorisation, mais sous condition expresse de remise en état. A titre subsidiaire, ils demandent acte qu’ils se réservent le droit de mettre à charge de la partie défenderesse les frais de remise en état y relatifs et d’en réclamer le paiement en cours d’instance. Ils demandent également acte qu’ils se réservent le droit de réclamer une indemnité d’indisponibilité pendant la durée nécessaire pour la remise en état des lieux loués correspondant à 6.265,12 euros par mois. Les requérants sollicitent finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance. A l’appui de leur demande, les requérants exposent qu’en leur qualité d’héritiers de feue PERSONNE6.), ils ont donné en location à la partie défenderesse, suivant contrat de bail du 25 juillet 2021, un bien immobilier sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 5.254,42 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 575,- euros. Ils soutiennent que le locataire ne paie pas les loyers et charges de manière régulière, leur causant ainsi un sérieux préjudice et que par courrier du 17 décembre 2024, leur mandataire a mis le locataire en demeure de payer la somme de 14.393,88 euros à titre d’arriérés de loyers. Ils font valoir que face 2 au silence du locataire, ils ont procédé en date du 5 février 2025 à la résiliation du bail avec effet immédiat pour faute grave. Ils affirment avoir reproché au locataire le défaut régulier de paiement malgré rappels et mise en demeure, le défaut d’appliquer volontairement et de payer les loyers augmentés conformément à la clause d’indexation du contrat, la réalisation de travaux sans autorisation du chauffage et de la climatisation, un trouble à la jouissance paisible par l’occupation de la partie commune et le défaut d’entretien des lieux loués. Suite à la contestation du mandataire du locataire en date du 6 février 2025, les requérants affirment avoir en date du 14 février 2025 apporté une réponse circonstanciée et détaillée, réitérant la position de résiliation avec effet au 5 février 2025 pour faute grave. Les requérants expliquent que depuis lors le décompte des charges pour 2023-2024 a été émis et qu’il laisse apparaître un solde de 6.466,40 euros à charge du locataire. Ils soutiennent qu’en tenant compte des paiements effectués par le locataire, ce dernier reste redevable du montant total de 8.359,35 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, respectivement d’indemnités d’occupation jusqu’au mois de juin 2025 inclus. Ils estiment que le non-paiement des loyers et charges constitue une faute grave justifiant la résiliation du bail avec effet immédiat. Si le tribunal devait retenir que la résiliation n’est pas effective au 5 février 2025, ils sollicitent la résiliation du bail avec effet au 31 décembre 2025, suivant les modalités du termes prévues au contrat de bail, ainsi que le déguerpissement du locataire. Les requérants font valoir qu’aux termes du bail, le locataire s’est engagé « à rendre les lieux loués à la fin du bail dans le même état » et que « le locataire ne peut apporter aux lieux loués de modifications telles que percements de murs ou autres changements, à moins d’un accord préalable du bailleur. » Ils soutiennent que, d’un côté, le locataire a procédé, avec l’accord du propriétaire, à des modifications importantes au niveau du passage latéral de l’immeuble et s’est engagé à rétablir l’état des lieux tel qu’il se présentait à la date du 25 juillet 2021, tel que cela ressort de la déclaration de remise en état. D’un autre côté, le locataire aurait réalisé d’autres travaux sans aucun accord du propriétaire, notamment au niveau du chauffage et l’installation d’une climatisation sur la façade. Ils demandent ainsi au tribunal de condamner le défendeur à remettre les lieux en état en démontant ces installations, à défaut de quoi, les frais de remise en état seront mis à sa charge. A l’audience des plaidoiries du 19 janvier 2026, les requérants versent un décompte actualisé aux termes duquel il existe un trop payé en faveur du locataire à hauteur de 6.247,92 euros. Ils expliquent que malgré la régularisation des arriérés, ils maintiennent leurs demandes à l’encontre du locataire au motif que les paiements sont intervenus tardivement. Ils sont d’avis que le bail a été valablement résilié avec effet au 5 février 2025, sinon au 31 décembre 2025 et qu’il y a partant lieu d’ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse. PERSONNE4.) conteste les faits tels que présentés par les requérants. Il explique qu’il exploite une boulangerie artisanale pour laquelle il a obtenu toutes les autorisations commodo incommodo. Il fait valoir que le bâtiment comprend deux parties, la partie commerciale se trouvant à l’avant avec l’entrée vers les parties communes menant vers les trois étages du bâtiment ainsi qu’une annexe accolée 3 comprenant l’atelier de boulangerie avec le four et les frigos. Il explique que dans le passage latéral il a effectué des travaux d’un commun accord avec la bailleresse initiale, la mère décédée des parties défenderesses. Il montre des photos de l’époque sur lesquelles il apert que l’annexe n’était pas dans un bon état et il affirme avoir demandé l’autorisation à la bailleresse initiale pour y installer une chambre froide et pour refaire le système d’évacuation des eaux usées de tout le bâtiment. Il soutient encore que la propriétaire a demandé d’enlever tout le système d’évacuation des eaux en 2020 et qu’il a payé luimême l’installation du nouveau système. Le défendeur fait valoir que les problèmes ont surgi après le décès de la bailleresse initiale en date du 2 septembre 2023, lorsque ses trois enfants, les parties défenderesses, ont repris le bail. Elle soutient qu’ils ont de suite réclamé des augmentations du loyer pour tous les occupants de l’immeuble, dont un est également salarié de la boulangerie et dont le bail a été résilié pour prétendus travaux d’envergure. Il reproche aux parties défenderesses de le harceler avec des moyens incohérents et de réclamer des charges pour lesquelles il n’a toujours pas reçu les décomptes avec les pièces justificatives malgré contestations et demandes de la part de son précédent mandataire. Il fait encore valoir que les parties défenderesses soutiennent que l’immeuble est insalubre alors qu’elles n’ont jamais rien entrepris pour y remédier. PERSONNE4.) explique que depuis un certain temps il paie beaucoup plus que ce qu’il doit, ce qui expliquerait le solde en sa faveur. Il conteste formellement la résiliation du bail à défaut de mauvaise exécution du bail de sa part et il conteste les arriérés de charges pour lesquels il n’a toujours pas reçu de pièces justificatives. Il conteste par ailleurs avoir effectué des travaux sans autorisation et il donne à considérer que la climatisation était déjà présente en début de bail. Il verse à cet égard une attestation testimoniale de PERSONNE7.) de laquelle il résulte que la climatisation était déjà présente en 2017 et qu’en 2019 il y a simplement eu un remplacement des climatisateurs froids en climatisateurs réversibles froids et chauds. Il réfute encore les accusations selon lesquelles il aurait fait des travaux au niveau du chauffage et il affirme n’y avoir rien touché. Il explique que pour l’année 2025 il a payé tant les loyers que les charges et qu’en janvier 2025, il y avait déjà un solde en sa faveur de 2.495,81 euros à titre de loyers. Il fait valoir que depuis cette époque, il paie tous les mois le montant de 10.000,- euros. Il soutient ainsi qu’au moment de la résiliation du bail, les seuls arriérés concernaient les décomptes de charges, présentés sous forme de fichier Excel, dont les montants ne sont pas justifiés par des pièces et qui ne sont pas conformes aux stipulations contractuelles. Il fait valoir que le bail prévoit en son point 7 que pour l’eau, le gaz et l’électricité, les charges sont facturées suivant les compteurs individuels et il donne à considérer qu’il existe des compteurs séparés pour la boulangerie et qu’il règle directement ces charges. Il précise qu’il n’a même pas besoin de 4 gaz alors que les besoins sont couverts par la climatisation réversible. Il affirme encore qu’il paie luimême les frais des poubelles ainsi que des frais de désinfections pour tout l’immeuble. Il conteste ainsi les charges mises à sa charge à hauteur de 30% pour les poubelles et l’eau alors qu’il les paie lui-même. Il conteste également les frais d’électricité à défaut de pièces versées à cet égard. En ce qui concerne les charges communes, consistant en une cage d’escalier menant de la cave au 3e étage, elles seraient calculées au pro rata avec les autres locataires. PERSO