## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-02-16, n° 675 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 675/26 Dossier no. L-BAIL-474/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU LUNDI, 16 FEVRIER 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître François KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.), parties défenderesses, comparant par Maître Gwendoline BELLA-TCHOUNGUI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître David YURTMAN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 19 mai 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 28 juillet 2025 à 09.00 heures, salle JP.1.19. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 2 février 2026, lors de laquelle Maître François KAUFFMAN se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Gwendoline BELLA-TCHOUNGUI, en remplacement de Maître David YURTMAN, comparut pour les parties défenderesses. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT Par requête déposée le 19 mai 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et pour voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux loués dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Le requérant se réserve le droit de réclamer les loyers et charges à échoir en cours d’instance. Il demande à voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout au paiement du montant de 2.000,- euros à titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés. Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 30 septembre 2024, ayant pris effet le 1er octobre 2024, il a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une maison de maître avec ascenseur, située à L-ADRESSE3.). Il soutient que le bien en question se compose d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages, d’un ascenseur ainsi que d’un parking situé dans le bâtiment ADRESSE4.) sis ADRESSE5.). Le requérant fait valoir que lors de la conclusion du bail, les parties défenderesses ont déclaré en présence de l’agent immobilier PERSONNE4.) qu’elles occuperont personnellement le dernier étage et que les autres étages seraient destinés à l’organisation de formations « coaching international » et à l’hébergement occasionnels de clients internationaux participant à ces formations. Il affirme que c’est dans ce cadre précis que la sous-location a été autorisée permettant aux parties défenderesses de sous-louer à la société SOCIETE1.) s.à r.l.-s., en charge de l’organisation desdites formations, selon les dires des parties défenderesses. Il soutient avoir constaté lors d’un passage, en présence de l’agence immobilière SOCIETE2.), que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne résident pas au dernier étage et ne dispensaient pas de formations comme prévu lors de la conclusion du bail. Il aurait constaté que les parties défenderesses sous-louent trois chambres via la plate-forme SOCIETE3.), ainsi que d’autres sites de location (Booking, Hotels in Luxembourg) pour un prix journalier pouvant atteindre un total supérieur à 900,euros. Il se serait par ailleurs avéré que les autres chambres de la maison sont sous-louées aux sociétés SOCIETE4.), SOCIETE5.) et SOCIETE6.). Il estime que les parties défenderesses violent ainsi clairement leurs obligations contractuelles alors que le contrat de bail a été conclu pour un usage professionnel et d’habitation alors que l’activité d’un SOCIETE3.) est une activité commerciale, contraire à l’objet du bail. Il fait encore valoir que malgré itératives demandes, les parties défenderesses ont refusé toute visite des lieux loués et qu’en date du 4 mars 2025, il les a mises en demeure afin de les rendre attentifs au fait que toute activité commerciale est interdite dans la maison. Compte tenu de la violation des obligations contractuelles, le requérant sollicite la résiliation du bail conclu entre parties sur base des dispositions des articles 1184, 1728 et 1729 du code civil. Il soutient 2 qu’en vertu du point 19 de l’article 2 de la loi du 2 septembre 2011 réglementant l’accès aux professions d’artisan, de commerçant, d’industriel ainsi qu’à certaines professions libérales, la souslocation de chambres via des plates-formes professionnelles, les parties défenderesses ont dénaturé l’objet du bail. Il précise que s’il avait eu connaissance de ces activités commerciales, il n’aurait en aucun cas accepté de louer le bien aux défendeurs et qu’en tout état de cause, toute activité commerciale est interdite dans la maison donnée en location suivant l’acte de vente. A l’audience des plaidoiries du 2 février 2026, le requérant maintient ses demandes telles que formulées dans la requête. Il fait valoir qu’il avait autorisé la sous-location à la société SOCIETE1.) s.à r.l.-s., une société appartenant aux locataires, mais dont l’objet social ne comprenait pas la sous-location touristique en début de bail. Il soutient que ce n’est qu’en date du 10 novembre 2025, soit après la conclusion du contrat de bail que l’objet social a été modifié afin d’ajouter l’hébergement touristique. Il émet encore des doutes si cette société dispose des autorisations administratives requises pour louer des chambres à des fins commerciales et si elle paie la surtaxe requise. Le requérant insiste sur le fait qu’il n’aurait jamais signé le bail s’il avait su que les chambres allaient être proposées à la location touristique alors que ces locations temporaires causent trop de dégâts, surtout qu’il s’agit d’une maison de haut standing. Il explique que c’est la raison pour laquelle il a de suite résilié le bail lorsqu’il en a eu connaissance. Le requérant soutient encore que les locataires n’ont pas respecté le droit de visite à plusieurs reprises et que ce n’est qu’après l’introduction d’une affaire en justice qu’un arrangement a pu être trouvé. Il explique finalement que les locataires n’ont pas appliqué l’indexation des loyers telle que précisée à l’article 3.4 du contrat de bail et qu’une lettre recommandée du 12 novembre 2025 n’a pas été récupérée par les locataires. Il demande ainsi à voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, au paiement du montant de (5 x 165 =) 825,- euros de ce chef PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se rapportent à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de la demande en la forme. Quant au fond, ils soutiennent que le contrat de bail prévoit un usage mixte des lieux loués et que lors de la conclusion du contrat de bail, il y avait déjà un commerce (activité de salon de beauté et de coaching) exploité par la société SOCIETE5.) dans les lieux loués. Ils concluent au rejet de l’attestation testimoniale de l’agent immobilier pour défaut de précision et de pertinence. Ils expliquent encore qu’il résulte d’une facture du 10 octobre 2024 que leur société SOCIETE7.) s.à r.l.-s. a acheté le mobilier du salon de beauté SOCIETE8.) s.à r.l. qui se trouvait auparavant dans les lieux loués. Ils font valoir que l’idée était de reprendre les locataires d’PERSONNE1.), tel qu’il résulterait des échanges versés en cause et que par la suite, ils ont pris en location toute la maison et se sont arrangés avec ces locataires. Ils expliquent que la dame qui exploitait le salon de beauté avait loué toute la maison (commerce et habitation) et que par la suite, elle ne louait plus que le commerce. 3 Ils expliquent que PERSONNE2.) habite avec sa famille sur place et qu’PERSONNE1.) était au courant qu’ils allaient sous-louer les chambres via la plateforme SOCIETE3.). Leur mandataire déclare qu’il ignore si l’objet social de la société SOCIETE7.) s.à r.l.-s. a été modifié en cours de bail et si les autorisations nécessaires pour la location touristique commerciale ont été sollicitées et obtenues. Les défendeurs indiquent qu’un arrangement a été trouvé pour le droit de visite et ils contestent la demande en paiement à titre d’indexation du loyer à défaut de précision concernant le calcul. Ils émettent encore un doute sur la régularité de cette indexation alors qu’il s’agit d’un bail mixte. A titre subsidiaire, ils se rapportent à prudence de justice concernant le montant réclamé à défaut d’avoir vérifié le calcul. En tout état de cause, ils s’opposent à la demande en résiliation du bail pour être non justifiée. A titre subsidiaire, ils sollicitent un délai de déguerpissement de six mois. Ils contestent finalement l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant ainsi que la demande en paiement à titre de frais et honoraires d’avocat. PERSONNE1.) conteste avoir été informé par les locataires d’une sous-location de chambres via la plateforme SOCIETE3.). Il donne à considérer que le fait d’avoir déposé une requête en résiliation du bail quelques mois après la conclusion du bail indique clairement qu’il n’en avait pas connaissance. Il leur reproche de l’avoir dupé et d’exercer une véritable activité commerciale de location touristique. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent toute tromperie et donnent à considérer que la souslocation est expressément autorisée aux termes du contrat de bail. Motifs de la décision La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi. Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du 30 septembre 2024, ayant pris effet le 1er octobre 2024, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) une maison de maître sise à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 6.000,- euros, payable d’avance au plus tard le 28 du mois précédent le mois concerné par le paiement et pour la première fois pour le mois de novembre 2024 avant le 28 octobre 2024. Les parties sont en désaccord en ce qui concerne la destination des lieux loués, de sorte qu’il convient au tribunal de déterminer l’usage des lieux loués. Conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur doit user de la chose louée suivant la destination convenue ou, à défaut, selon la destination présumée d’après les circonstances. Les parties peuvent librement convenir de la destination du bien. La destination se détermine suivant leur accord mutuel. En cas de clause claire, aucune interprétation ne s’impose : la clause doit être respectée. En l’absence de clause formelle concernant la destination, il y a lieu de rechercher la volonté des parties. La destination des lieux peut être déduite de l’ensemble des dispositions du bail, ou encore de l’usage antérieur du bien, de la nature des lieux, de l’agencement, de la publicité à laquelle le bailleur a eu recours pour trouver preneur, de l’usage que le locataire a réservé aux locaux sans 4 opposition de la part du bailleur, ou de la profession du preneur au moment de la conclusion du bail. Le juge du fond apprécie souverainement. L’obligation du preneur de respecter la destination de la chose dans l’usage qu’il en fait est de rigueur. Toute modification de destination est interdite, même si elle ne cause au