## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-02-19, n° 716 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 716/26 Dossier no. L-BAIL-642/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 19 FEVRIER 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Jessica PAILLER, avocat, en remplacement de Maître Luc JEITZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 7 juillet 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 18 septembre 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 22 janvier 2026, lors de laquelle Maître Jessica PAILLER, en remplacement de Maître Luc JEITZ, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Elisabeth MACHADO comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 7 juillet 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir résilier le bail entre parties, condamner la partie défenderesse à payer à la demanderesse le montant de 11.744,- euros, du chef d'arriérés de loyers, plus charges locatives, échus jusqu'au 31 août 2025, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu'à solde, réserver à la requérante le droit de chiffrer sa demande en cours d'instance suivant qu'il appartiendra respectivement d'augmenter sa demande du chef des loyers et/ou indemnités d'occupation à échoir à partir de la notification de la requête; condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef, dans les 8 jours à compter de la notification du jugement à intervenir, sinon faute par lui de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d'ores et déjà l'exposante, à le faire expulser par la force publique et à mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout à ses frais; condamner la partie défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme 6.600,- à titre d'indemnité de relocation sur base de l'article 1760 du code civil avec les intérêts légaux à compter de la présente demande en justice. La partie requérante réclame en outre le montant de 2.500,- euros sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile alors qu'il serait injuste de laisser à sa charge les frais non compris dans les dépens tels que frais et honoraires d'avocat et d’ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir dans son intégralité sinon au moins en ce qui concerne la condamnation pécuniaire nonobstant toute voie de recours et sans caution. Aux termes de la requête, PERSONNE1.) explique être propriétaire d’un immeuble sis à LADRESSE2.). Suivant contrat de bail signé par le bailleur le 29 août 2019 et par le preneur le 2 septembre 2019, le locataire a pris en location avec effet au 1er septembre 2019 un appartement pour une durée de deux années, avec renouvellement tacite d'année en année, pouvant être résilié par courrier recommandé respectant un délais de préavis de trois mois avant son expiration, contre paiement d'un loyer mensuel fixé à 2.200,- euros, indexé par rapport à l'indice du coût de la vie (C1 indice général), tous les deux ans d'office, actuellement fixé à 2.516, euros, plus 230,- euros d'avances sur charges, le tout payable le premier de chaque mois par ordre permanent. La partie défenderesse aurait également été tenue de constituer une garantie locative à première demande à concurrence de 6.600,- euros, correspondant à trois mois de loyer. 2 Par courrier du 14 mai 2025, adressé par SOCIETE1.) pour le compte du bailleur à la partie défenderesse, il aurait été indiqué que le loyer du mois de mai 2025 restait en souffrance. Par courrier du 20 mai 2025, la partie défenderesse aurait résilié prématurément le bail, sans pour autant solder le loyer impayé. Par courrier recommandé avec avis de réception du 21 mai 2025, SOCIETE1.) pour le compte du bailleur aurait pris position en accusant réception du courrier valant résiliation du bail et informait le locataire que le préavis court jusqu'auNUMERO1.)1 août 2025, de sorte qu'il resterait débiteur de toutes les obligations découlant du bail jusqu'à ladite date. Par courrier recommandé avec avis de réception du 3 juin 2025, valant mise en demeure, SOCIETE1.), pour le compte du bailleur, s'est adressée à la partie défenderesse en la mettant en demeure de régler les arriérés de loyer correspondant aux mois de mai et juin 2025. Elle aurait en outre informé la défenderesse que la garantie locative ne pouvait être utilisée pour « compenser » des loyers impayés. Par courrier d'avocat du 11 juin 2025, réceptionné le 12 mai 2025, la partie demanderesse aurait résilié le bail pour faute dans le chef du locataire, pour défaut de paiement des loyers au termes convenus et a réclamé les loyers échus, soit le loyer de mai et juin 2025, correspondant à 5.032,euros, plus les loyers jusqu'à terme, soit juillet et août 2025, sans préjudice des avances sur charges échues jusqu'à la fin du bail. Par décompte de charges 2023, établi pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, il aurait été établi qu'il y avait un reliquat positif en faveur de la partie défenderesse de 966,86 euros, montant qui a été transféré en faveur de la partie défenderesse. Le total restant dû au 31 août 2025, loyers plus charges comprises s'élèverait à 11.744,- euros (10.064,- euros + 1.680,- euros). La demanderesse rappelle que le non-paiement des loyers est une faute dans le chef du locataire impliquant la résiliation judiciaire du bail à ses torts sur base de l'article 1184 du code civil. L'article 1760 du code civil, disposant qu’« en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus ». Il aurait été décidé que la notion de « temps nécessaire à la relocation » visée à l'article 1760 du code civil correspond au délai prévu pour donner congé (Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 4 janvier 1996, rôle n°54.150 cité in « Le compte rendu de jurisprudence, Bail à loyer, Pasicrisie 31, 11 02/2001 , pageNUMERO1.)78), qu'en l'espèce, le délai pour donner congé est deNUMERO1.) mois suivant article 2 in fine du bail. La requérante aurait donc droit à une indemnité de relocation de 6.600,- euros. A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) réclame principalement le montant 11.744,- euros et subsidiairement le montant de 10.840,- euros. PERSONNE2.) conteste l’ensemble de la demande adverse. PERSONNE2.) aurait quitté les lieux le 26 août 2025. Il souligne que la partie adverse aurait dû intervenir à de multiples reprises dans les lieux loués. Ceci serait documenté par les interventions figurant dans les pièces versées au titre 3 de la farde numéro 3 de la partie demanderesse. Le loyer n’aurait plus été payé compte tenu des nombreux problèmes du logement entrainant une perte de jouissance. PERSONNE2.) demande reconventionnellement le remboursement du montant de 630,70 euros correspondant au montant de l’augmentation du loyer de février 2023 auNUMERO1.)1 août 2023 (soit 90,10 x7 = 630,70 euros). Le montant réclamé aurait dans un premier temps été contesté et payé par la suite. PERSONNE2.) conteste en outre toute augmentation de loyer subséquente. PERSONNE2.) réclame le montant de 14.400,- euros (200,- x 72 mois) du chef de troubles de jouissance. Il réclame en outre le montant de 6.600,- euros à titre de restitution de la garantie locative. PERSONNE2.) déclare réclamer remboursement d’une facture SOCIETE2.) versée par la demanderesse en pièce 11 d’un montant de 155,41 euros, des frais de mise en place d’une permanence de 25,- euros, ainsi que le montant des avances de charges payées en 2025 d’un montant total de 1.680,- euros. PERSONNE2.) réclame en outre le montant de 2.500,- euros à titre d’indemnité pour procédure abusive et vexatoire, 2.500,- euros à titre d’indemnité de procédure et 3.000,- euros du chef de frais d’avocat. PERSONNE1.) conteste l’ensemble des demandes adverses. PERSONNE2.) aurait loué les lieux dans l’état qui lui était bien connu. Les désordres auraient donné lieu à des réparations. Les interventions auraient été faites le plus rapidement possible. PERSONNE1.) aurait réagi aux multiples demandes adverses et aurait fait appel aux corps de métiers qui seraient intervenus. Appréciation Quant à la recevabilité des demandes Les demandes principales et reconventionnelles, introduites dans les formes et délais de la loi, sont à déclarer recevables. Quant au fond : Aux termes de l’article 58 du nouveau code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Conformément à l’article 1315 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Quant au bien-fondé des demandes PERSONNE2.) justifie le non-paiement des loyers des mois de mai à août 2025 par l’exception d’inexécution en invoquant une série de désordres. Avant d’analyser le bien-fondé dudit moyen, il convient de rappeler que PERSONNE2.) a résilié le contrat avec effet au 31 août 2025. Suite aux non-paiements, PERSONNE1.) a par lettre du 11 4 juin 2025 déclaré résilier le contrat pour faute et réclame une indemnité de relocation de trois mois. La résiliation du contrat de bail, acte unilatéral, une fois notifiée, échappe à la volonté de son auteur et présente un caractère irrévocable qui lui confère une valeur définitive, en ce sens que l’auteur du congé est impuissant à faire revivre le contrat qui a pris fin (cf. Lex Thielen, Le contrat de bail en droit luxembourgeois, éd. Larcier, 2020, n° 239). Le bail régulièrement dénoncé cesse à la date indiquée dans la lettre de résiliation, mais ses effets sont prorogés en attendant que le bailleur saisisse l’instance compétente pour faire échec à la prorogation légale du bail. Si le locataire n’accepte pas la résiliation du bail par le bailleur et se maintient dans l’immeuble loué, le bail se trouve prorogé en attendant que le bailleur fasse prononcer la résiliation pour violation contractuelle par le locataire par voie de justice. Au cas où le juge rejette la résiliation, celle-ci est non avenue car, dans ce cas, les motifs pour faire échec à la prorogation font défaut et le bail continue (cf. Lex Thielen, préc., n° 356 et 396). Dès lors que le bail est déclaré résolu par le tribunal, il ne sort plus ses effets, quand bien même le locataire s’est maintenu ou se maintient encore dans les lieux. Dès lors, le preneur n’est plus tenu de payer des « loyers » ; sauf au cas où il poursuivrait son occupation dans le cadre d’une prorogation contractuelle ou légale ou sous le bénéfice d’un délai de grâce qui lui aurait été octroyé à l’amiable ou par voie judiciaire (cf. Novelles, Droit civil, tome VI, Les baux en général, n° 405). S’il est de principe que seul le juge peut résoudre les conventions synallagmatiq