## Synthèse doctrinale Par un jugement commercial du 26 février 2026, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, se prononce sur la prescription d'une action en responsabilité formée entre deux sociétés commerçantes à raison d'un protocole d'accord rétrocessif d'honoraires d'intermédiation immobilière. Le tribunal rappelle que la prescription décennale de l'article 189 du Code de commerce s'applique indistinctement aux actions contractuelles et délictuelles, et qu'elle ne court pas à compter de la seule commission de la faute, mais à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître le dommage. Il précise que la charge de la preuve du point de départ de la prescription incombe à la partie qui l'invoque et que la connaissance du dommage est appréciée au regard de l'ignorance excusable ou fautive du créancier. En l'espèce, le dommage ne s'étant révélé qu'à la condamnation de la demanderesse à restituer les honoraires rétrocédés, l'exception de prescription est écartée. Cette décision éclaire utilement la distinction entre fait générateur et point de départ de la prescription en matière de responsabilité civile commerciale. ## I. Faits et procédure Un contrat de mandat de recherche d'acquéreur est conclu le 29 septembre 2004 entre la société SOCIETE3.) SA et la société SOCIETE2.) SA, portant sur un terrain sis au Parc d'activité ADRESSE3.). En décembre 2004, la société SOCIETE1.) SARL présente à SOCIETE3.) un acquéreur potentiel, la société allemande SOCIETE4.) AG. Le 10 février 2005, un protocole d'accord est conclu entre SOCIETE3.), SOCIETE2.) et SOCIETE1.), aux termes duquel SOCIETE2.) s'engage, en cas de vente à SOCIETE4.), à rétrocéder à SOCIETE1.) 50 % de ses honoraires. Le contrat est résilié par SOCIETE3.) avec effet au 29 septembre 2007. Après la découverte de travaux sur le terrain en 2014, SOCIETE3.) conteste l'existence d'une vente à SOCIETE4.). SOCIETE2.) émet une facture de 799.437,60 EUR, dont le paiement est judiciairement ordonné, avant que la Cour de cassation ne casse l'arrêt d'appel et que la Cour d'appel, le 24 juin 2021, ne déclare non fondée la demande d'honoraires. Entre-temps, SOCIETE2.) avait rétrocédé à SOCIETE1.) une commission de 395.154,85 EUR, dont la répétition est ordonnée par jugement du 15 mars 2023, confirmé en appel le 12 juin 2024. SOCIETE1.) assigne alors SOCIETE2.) le 13 novembre 2024 en paiement de 399.718 EUR à titre de dommages et intérêts, sur fondement contractuel principalement, délictuel subsidiairement. SOCIETE2.) soulève la prescription décennale de l'article 189 du Code de commerce, conteste toute faute, subsidiairement invoque un partage de responsabilité, et forme une demande reconventionnelle en remboursement de frais d'avocat. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Une action en responsabilité entre commerçants, fondée sur des manquements contractuels survenus plus de dix ans avant l'assignation, est-elle prescrite au regard de l'article 189 du Code de commerce lorsque le dommage allégué ne s'est révélé au créancier qu'à une date plus récente ? **Solution.** Le tribunal écarte la fin de non-recevoir. Après avoir rappelé que l'article 189 s'applique à toutes les obligations nées à l'occasion du commerce entre commerçants, qu'elles soient contractuelles ou délictuelles, il énonce que le point de départ du délai décennal n'est pas la commission de la faute mais le jour où le dommage s'est révélé à la victime, soit le jour où le titulaire du droit « a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Il en déduit que la prescription ne peut être calculée à partir des manquements reprochés au titre du contrat de 2004. **Motivation.** Le tribunal relève, d'une part, que l'exécution anticipée par SOCIETE1.) des démarches incombant à SOCIETE2.) est inopérante, car elle est intervenue avant la conclusion du protocole et donc avant que SOCIETE1.) ne connaisse l'existence des obligations contractuelles de SOCIETE2.). D'autre part, le protocole ne mettait à la charge de SOCIETE2.) aucune obligation d'information, et SOCIETE1.) n'avait aucune obligation de suivre la gestion du dossier, de sorte qu'elle a pu ignorer sans faute les conditions de son droit. Enfin, la demande de facturation du 10 jan