## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-02, n° 864 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 864/26 L-BAIL-96/25 Audience publique du 2 mars 2026 Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse comparant par Maître Maureen NASTASI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Pierre BRASSEUR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, et 1. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), 2. PERSONNE3.), demeurant à la même adresse, parties défenderesses comparant par Maître Beatrice GHIOCA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 7 février 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-96/25. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi 6 mars 2025 à 15h, salle JP 0.02. Après quatre remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue aux audiences des 2 décembre 2025 et 15 janvier 2026, lors desquelles, Maître Maureen NASTASI, se présenta pour la partie demanderesse, et Maître Beatrice GHIOCA se présenta pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été refixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 7 février 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, afin de : -les voir condamner au paiement d'un montant de 5.920,- euros, sous réserve d'augmentation, à titre d'arriérés de loyers, le tout avec les intérêts légaux à partir du 5 juillet 2024, date de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, sinon à partir du jugement à intervenir et jusqu'à solde ; -prononcer la résiliation du bail conclu entre parties aux torts des locataires ; -le voir condamner à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de 15 jours à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon dans un délai imparti par le tribunal, avec autorisation du demandeur, faute de déguerpissement des locataires avec ceux qui s'y trouvent dans le délai imparti, à les faire expulser des lieux par la force publique, le tout aux frais des défendeurs, les frais exposés étant récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés. La demanderesse sollicite en autre à le voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros à titre de frais non compris dans les dépens sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile et aux frais et dépens de l’instance. Aux termes de sa requête, PERSONNE1.) expose que le contrat de bail conclu le 3 août 2023 entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et PERSONNE3.) a pris cours en date du 15 novembre 2023 et a été conclu pour une durée de trois ans, avec tacite reconduction d'année en année par la suite. Le contrat de bail aurait prévu un loyer mensuel fixé d'un commun accord de 3.700,euros, payable d'avance par ordre permanent le premier jour de chaque mois et pour la première fois le 1er décembre 2023 sur le compte bancaire du bailleur. A compter du mois de juin 2024, les locataires auraient cessé de verser l'intégralité du loyer. En effet, le 3 juin 2024, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aurait effectué un virement d'un montant de 2.960,- euros pour le loyer mensuel, tout en précisant qu'il s'agissait du montant du loyer, déduction faite de 20 % de réduction. Or, cette réduction de 20 % n'aurait jamais été accordée par le bailleur. La réduction étant formellement contestée. 2 Si une réduction du montant mensuel du loyer avait effectivement été octroyée par le passé, cette réduction était seulement acceptée pendant une période bien définie allant du mois de septembre 2021 au mois de juillet 2023, lors de travaux de remise en état qui ont été effectués. Il n'aurait jamais été question que cette réduction soit applicable à la période actuelle. PERSONNE1.) n'aurait pas donné son accord pour une quelconque réduction du loyer. PERSONNE1.) aurait par ailleurs très clairement indiqué, dans un message du 17 juillet 2023, que : « Je vous prie de bien vouloir, comme prévu, revenir à partir du 1.8.2023 à votre loyer initial. ». Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 juillet 2024, PERSONNE1.) a mis en demeure le locataire de verser sous quinzaine le montant de 20% du loyer indûment retenu. Par courrier officiel du 11 octobre 2024, PERSONNE1.), aurait informé la partie adverse que : « Si vos mandants ne reprennent pas le paiement de l'intégralité du loyer mensuel et qu'ils ne versent pas les arriérés dus sous huitaine, ma mandante se réserve le droit de solliciter la résiliation des contrats de bail en justice. » Les mises en demeure seraient restées lettres mortes et PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aurait continué de verser le montant de 2.960,euros. PERSONNE1.) se base ainsi sur les dispositions de l’article 1728 du code civil, rappelant que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. A l’audience des plaidoiries du 4 décembre 2025, PERSONNE1.) a augmenté sa demande au montant de 14.060,- euros et lors de l’audience des plaidoiries du 15 janvier 2026 au montant de 14.800,- euros en versant le décompte actualisé qui suit : 3 Il y a lieu de lui en donner acte. Il y a lieu de rappeler que PERSONNE1.) est propriétaire d’un bloc de cinq maisons. D’un commun accord, les locataires des cinq maisons ont décidé de payer un loyer de 20 % de moins et PERSONNE1.) a déposé des requêtes contre les locataires des cinq maisons le 7 février 2025. Les locataires, pour défendre leurs intérêts ont chargé un avocat qui les représente lors des audiences. Les défendeurs sollicitent que les affaires introduites contre leurs voisins ainsi qu’euxmêmes soient jointes. Le tribunal décide de ne pas les joindre, alors qu’il s’agit de cinq maisons et occupants distincts. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux termes d’une note de plaidoiries lue lors de l’audience du 4 décembre 2025, affirment avoir été confrontés, dès le début du bail, à des épisodes d’inondation dans le garage et la cave. Ceci tout comme leurs voisins habitant également dans le bloc de maisons appartenant à la partie demanderesse. Lors des inondations, leurs objets personnels auraient été endommagés. Les locataires des cinq maisons auraient communiqué avec la propriétaire via un groupe WhatsApp commun. Les périodes d’inondation les plus importantes auraient eu lieu les : - 1er septembre 2015 (infiltration de l'eau dans les sous-sols à travers le sol par capillarité et à travers les canalisations) ; 1er août 2017 (infiltration de l'eau dans les sous-sols à travers le sol par capillarité) ; 5 février 2020 (inondation et coulée de boue dans les sous-sols depuis l'extérieur) ; 4 - 4 juin 2021 (inondation dans les sous-sols depuis le sol) ; 14 juillet 2021 (approximatif 70 cm - 100 cm de montés des eaux dans les soussols) ; 7 août 2021 (approximatif 3 cm de montés des eaux dans les sous-sols) ; 17 mai 2024 (approximatif 5 cm de montés des eaux dans les sous-sols) ; 29 juin 2024 (inondation dans les sous-sols depuis le sol) ; 8-9 septembre 2025 (inondation dans les sous-sols). Suite aux premières inondations, des dégâts aux maisons sous forme de moisissures et de salpêtre seraient apparus. Depuis 2015, PERSONNE1.) aurait été parfaitement au courant des risques d’inondation. Depuis, il n’aurait plus été question d'analyser un risque faible ou théorique d'inondation, mais d'une certitude. Les dégâts des eaux répétés que subissent les locataires des cinq maisons ne seraient donc pas provoqués par un évènement de force majeure, comme prétendrait le bailleur. Malgré les travaux effectués en 2015, les problèmes seraient revenus aux sous-sols des cinq maisons. Pendant la nuit du 3 au 4 février 2020, tous les garages et les caves des 5 maisons auraient à nouveau été inondées. A partir de l’année 2020, les locataires auraient dû se faire à l’idée que les caves situées aux sous-sols des maisons n’étaient pas utilisables et que les garages devraient rester vides. Ceci aurait causé un préjudice tant matériel que moral aux locataires. En juin 2020, les canalisations des maisons auraient été examinées par la société SOCIETE1.) ensuite par la société SOCIETE2.). Des travaux auraient été entamés en 2020 au niveau des canalisations. Les trottoirs auraient été ouverts devant chaque maison pendant une année, provoquant des risques aux occupants. Le 4 juin 2021, malgré les travaux en cours, les maisons auraient de nouveau été inondées. La propriétaire aurait demandé aux locataires d’organiser des déshumidificateurs adaptés. De retour d’un séjour à l’étranger, elle aurait fait appel le 21 juin 2021 à la société SOCIETE3.) afin de procéder à un nettoyage professionnel des garages et des caves. Le 14 juillet 2021, les maisons auraient de nouveau été inondées cette fois-ci avec plus d’un mètre d’eau dans les garages et sous-sols pendant deux jours. Des effets personnels des locataires auraient été détruits de même que les chaudières des maisons. En conséquence, ils n’auraient pas eu d’eau chaude pendant une semaine. Le 19 juillet 2021 les locataires auraient adressé une mise en demeure à la propriétaire afin de trouver une solution alors qu’ils payeraient un loyer considérable malgré les inondations et effets préjudiciables. Ils réclament une compensation appropriée. 5 Ils soutiennent que la tempête ayant impacté le Luxembourg ne serait pas à considérer comme un évènement de force majeure mais imputable à un défaut de construction du système de drainage. Le 7 août 2021, les maisons auraient une nouvelle fois été inondées. En 2022, les parties se seraient mises d’accord avec une réduction de loyer de 20% et de 5% jusqu’à la fermeture des ouvertures des trottoirs. Le 17 juillet 2023, PERSONNE1.) aurait demandé aux locataires de revenir au payement des loyers contractuellement convenus à partir du 1er août 2023. PERSONNE1.) n’aurait pas fourni « la certification de l’expert quant à la conformité des travaux ». Malgré ce fait, les locataires auraient repris le paiement du loyer contractuellement convenu. PERSONNE1.) aurait demandé de revenir au payement intégral au bout de l’exécution d’une troisième série de travaux. Malgré cela, les problèmes auraient réapparu. Par courriel du 17 mai 2024, PERSONNE1.) aurait demandé aux locataires de vérifier les caniveaux à l’avant et à l’arrière des maisons alors que les prévisions météo annonçaient beaucoup de pluie. A la date indiquée, les garages et sous-sols auraient de nouveau été inondés. Par la suite, le 20 mai 2024, PERSONNE1.) aurait demandé aux locataires de poser des sacs de sable devant les portes et garages en raison d’une alerte jaune d’inondation dans la commune de Walferdange. Malgré toutes les précautions, les maisons auraient de nouveau été inondées. Par la suite, les locataires auraient demandé compensations du chef de leurs dommages subis, la remise en place de la réduction de 20 % avec effet au 1er juin 2024 et jusqu’à la fin des travaux de remise en état et de réparation des installations, « travaux dont la conformité devrait être certifiée par un expert ». Ils auraient en outre refusé de payer une augmentation de loyer demandée par courrier simple de la partie bailleresse. PERSONNE1.) s’est opposée à la demande. Les locataires auraient invité PERSONNE1.) de négocier le montant du loyer, soit en direct, soit par l’intermédiaire de la Commission des Loyers de la SOCIETE4.). Aucun accord n’aurait été trouvé. Il résulte de la note de plaidoiries que suite aux inondations, PERSONNE1.) aurait essay