## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-02, n° 869 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 869/26 L-BAIL-551/25 Audience publique du 2 mars 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse originaire partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, et la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie défenderesse originaire partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Didier SCHÖNBERGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 10 juin 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-551/25. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi 11 août 2025 à 9h, salle JP 1.19. Après deux remises contradictoires, l’affaire fut refixée à l’audience du 5 janvier 2026. L’affaire fut décommandée et refixée à l’audience du 9 février 2026. L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique, lors de laquelle Maître Morgane IMGRUND se présenta pour la partie demanderesse et Maître Didier SCHÖNBERGER se présenta pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée en date du 10 juin 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer la société anonyme SOCIETE2.) S.A. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de voir dire que c’est à tort que la partie défenderesse refuse la restitution de la garantie locative d'un montant de 1.084,63 euros, de dire que les revendications de la partie défenderesse ne sont justifiées qu'en ce qui concerne le montant des frais de nettoyage intérieur d'un montant de 1.484,80 euros et en ce qui concerne le montant de l'indexation des loyers de 1.588,30 euros et qu'il y a partant lieu de condamner la partie défenderesse à lui payer le montant de (21.084,63 1.484,80 - 1.588,30 =) 18.011,53 euros avec les intérêts de retard à compter du 31 janvier 2024, date conventionnelle de restitution de la garantie locative, sinon à compter du 9 juillet 2024, date de la demande de restitution, sinon à compter du jour du jugement à intervenir, le tout jusqu'à solde. La requérante sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de sa demande, la requérante expose que suivant contrat de bail commercial signé en date du 15 mai 2012, ayant pris effet le 1er juin 2012 et modifié suivant avenant du 4 janvier 2018, elle a pris en location des locaux sis à L-ADRESSE3.) appartenant à la société SOCIETE2.) S.A.. Elle explique qu’aux termes de l’article 2.2. du contrat de bail, les parties ont convenu d’une garantie locative et qu’un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi en date du 31 mai 2012. La requérante fait valoir qu’au courant de l’année 2023, elle a résilié le contrat de bail par lettre de résiliation du 28 septembre 2028, avec un préavis de six mois avant son terme, venant à échéance le 31 mai 2024 et que comme le propriétaire avait trouvé un nouveau locataire à compter du 1er janvier 2024, la société SOCIETE3.), dont l'administratrice, PERSONNE1.), était déjà administratrice de la précédente locataire du 1er septembre 2008 au 1er septembre 2011, la société SOCIETE4.) S.A., elle a 2 accepté de quitter les lieux pour le 31 décembre 2023, étant entendu cependant qu'en raison de l'indisponibilité de ses nouveaux locaux avant le mois de janvier 2024, son déménagement serait pratiquement concomitant avec l'emménagement du nouveau locataire alors que la remise des clés avait été prévue pour le 18 décembre 2023. Elle explique qu’aux termes de la résiliation d’un commun accord signée entre parties, la société SOCIETE2.) S.A. s’est engagée à « [rembourser] la caution dans un délai d'un mois après la fin de la cotitularité (31.12.2023), sous condition que l'état des lieux sortant soit conforme à l'état des lieux entrant compte-tenu de l'usure normale ». La requérante soutient que par courriel du 14 décembre 2023, la société SOCIETE2.) S.A. l’a informée que le nouveau locataire souhaitait récupérer certains meubles et elle affirme avoir été d’accord à laisser un certain nombre de meubles sur place. Elle donne à considérer qu’aucun état des lieux de sortie n’a été signé entre parties lors de la remise des clés le 18 décembre 2024, la bailleresse s'étant contentée de prendre des photos. Elle affirme qu’en date du 3 janvier 2024, la société SOCIETE2.) S.A. l’a informée que le nouveau locataire souhaitait également récupérer des armoires qui se trouvaient auparavant à la cave des locaux ainsi que les autres meubles qui, suivant état des lieux signé le 31 mai 2012, se situaient dans les locaux lors de la prise à bail en 2012. Il soutient qu’un échange assidu s’en est suivi entre le 11 janvier 2024 et le 24 avril 2024 durant lequel elle a tenté d'identifier les meubles réclamés par le bailleur, mais qu’elle a dû en conclure que ceux-ci avaient dû être mis aux rebuts alors qu'ils devaient avoir au moins 16 ans d'âge s'ils étaient déjà présents lorsque le précédent locataire avait pris à bail les locaux. Elle explique que par courriel du 24 avril 2024, la société SOCIETE2.) S.A. l’a informée que les travaux de remise en peinture, d'enlèvement de meubles laissés sur place pour le nouveau locataire, le nettoyage des locaux et la rénovation du gazon, y inclus de la hausse du loyer 2023 en raison de la variation de l'indice à la consommation s'élevaient au montant total de 22.025,43 euros et qu’après déduction de la garantie locative, elle lui facturerait un montant de 940.- euros. Elle fait valoir que par courrier du 9 juillet 2024 de son mandataire, elle a contesté les frais mis à sa charge et que par courrier du 24 juillet 2024, le propriétaire a insisté qu’elle devait les assumer. Elle soutient que par courrier de son mandataire du 10 octobre 2024, le propriétaire a été informé qu’elle avait retrouvé deux coffres-forts et deux chaises et qu’elle lui a proposé de les récupérer. Le propriétaire n’aurait cependant jamais répondu à cette proposition. La requérante conteste devoir prendre en charge des frais de remise en état ainsi que des frais de remboursement pour des meubles mis à disposition alors que ceux-ci ont été jetés en raison de leur vétusté. Elle précise à cet égard qu’elle a occupé les locaux pendant douze ans et que les meubles mis à sa disposition par le propriétaire se trouvaient déjà sur place en début de bail et qu’il résulte des explications du propriétaire qu’ils avaient déjà servi au précédent locataire. Elle précise que la durée de vie moyenne de meubles de bureau peut être estimée à largement dix années, de 3 sorte que ces meubles ont valablement pu être jetés pour cause de vétusté avant la fin du bail. Elle donne encore à considérer qu'aucune description de ces meubles n'était jointe à l'état des lieux établi le 31 mai 2012, de sorte qu'il lui a été difficile sinon impossible de retrouver les meubles listés dans l'état des lieux, d’autant plus qu’avec le changement du personnel, personne ne se souvenait des meubles présents en début de bail. La société SOCIETE5.) S.A. estime ainsi qu’elle ne doit aucun dédommagement pour les meubles non restitués en raison de leur perte pour cause de vétusté. En ce qui concerne les deux chaises retrouvées, il suffirait à la société SOCIETE2.) S.A. ou à son nouveau locataire de prendre contact pour en organiser la restitution. A titre subsidiaire, la requérante demande au tribunal de retenir que la valeur des meubles en fin de bail était quasi inexistante, compte tenu de leur âge ainsi que de l’usure normale. Compte tenu de ces considérations, la requérante est d’avis qu’aucun montant ne saurait être retenu de la garantie locative de ce chef. En ce qui concerne les coffres-forts, la requérante soutient qu’il ressort de l'état des lieux d'entrée du 31 mai 2012 que des coffres-forts étaient installés dans les bureaux 1, 2, 5 et 9 des locaux. Il résulterait des explications données par le mandataire du propriétaire que les coffres-forts des bureaux 2 et 9 sont toujours sur place et elle soutient que les coffres-forts des bureaux 1 et 5 ont été emportés par mégarde. Elle fait valoir que l'état des lieux d'entrée du 31 mai 2012 ne comprend pas de photos desdits coffres-forts et que le propriétaire n'en a pas fourni pour pouvoir les identifier. Elle explique qu’elle n'a pu les identifier parmi les meubles emportés que par élimination (après avoir vérifié sa comptabilité et avoir pu retrouver les factures des coffres-forts qu'elle avait elle-même acquis) et qu’elle a adressé les photos des coffresforts identifiés par courrier du 10 octobre 2024 en offrant, pour autant qu'il s'agissait bien des coffres-forts emportés par erreur, de les restituer. Elle affirme que le propriétaire n’a pas répondu à cette proposition. Elle offre toujours de restituer ces deux coffres-forts si tel est le souhait du propriétaire et de son nouveau locataire et elle précise qu’il suffit de prendre contact avec elle pour organiser le transfert. Elle conteste dès lors qu’il ait lieu à indemnisation de ce chef. A titre subsidiaire, si le propriétaire ne souhaite pas récupérer les coffres-forts, elle estime qu’il y a lieu de les considérer comme abandonnés sans contrepartie ni indemnisation, sinon valorisés à leur valeur réelle lors de la fin du contrat de bail. Il résulterait à ce titre des explications mêmes du propriétaire que lesdits coffres-forts ont été installés par l'ancien occupant des locaux, la société SOCIETE6.) S.A. (entretemps radiée), qui d'après les informations déposées au Registre de Commerce et des Sociétés a occupé les locaux du 1 er décembre 1994 jusqu'au 1 er octobre 2008. Elle en déduit que ces coffres-forts devaient avoir à la fin de l’année 2023 entre 30 et 25 ans d'âge. 4 A ce titre, elle note encore que suivant les règles d'amortissement fixées par les administrations fiscales française et allemande, les coffres-forts nouvellement acquis ont une durée de vie comptable de 20 à 23 ans, de sorte qu’en l’espèce, ils étaient en fin de vie à la fin du contrat de bail. Etant donné qu’ils n’avaient dès lors aucune valeur, le propriétaire ne saurait opérer une quelconque retenue sur la garantie locative. La requérante conteste également devoir prendre en charges des frais d'enlèvement des meubles laissés sur place. Elle explique que le nouveau locataire avait en amont du déménagement demandé à récupérer un certain nombre de meubles, mais n’a fait parvenir la liste des éléments choisis que juste avant le déménagement, soit le jeudi 14 décembre 2023, alors que la remise des clés avait lieu le lundi 18 décembre 2023. Elle affirme qu’à ce moment elle avait déjà convenu des meubles à déménager avec son entreprise de déménagement, de sorte qu’il lui a été impossible de se conformer aux demandes du nouveau locataire autrement qu'en laissant sur place les meubles qui ne seraient pas emportés dans les nouveaux locaux afin de laisser au locataire la possibilité de