## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-05, n° 957 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 957/26 L-CIV 678/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 5 MARS 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE: PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse, comparant par Maître Céline SCHMITZ, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg ET: PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse, comparant par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS GROSS & ASSOCIES SARL, établie et ayant son siège social à L-2155 LUXEMBOURG, 78, Mühlenweg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse ____________________________________________________________________ FAITS : Par exploit du 24 novembre 2025 de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait donner citation à PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, le jeudi, 18 décembre 2025 à 15h00, salle JP 1.19, pour y entendre statuer conformément à la citation prémentionnée et annexée à la minute du présent jugement. Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 19 février 2026. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur quoi, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le JUGEMENT QUI SUIT: Les faits constants Suivant contrat de bail du 16 juin 2008, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI a donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis au deuxième étage d'un immeuble situé à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000,00 euros. Par courrier du 25 mars 2024, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI a notifié à PERSONNE1.) la résiliation dudit contrat de bail, moyennant un préavis de trois mois, au motif que l'appartement avait été vendu et que le futur propriétaire envisagerait d'entreprendre des travaux de rénovation et de modernisation de grande envergure. Cette résiliation a été contestée par PERSONNE1.) par courrier du 2 avril 2024 au motif que la lettre de résiliation ne respecterait pas les dispositions légales en vigueur. Suivant acte notarié du 12 avril 2024, PERSONNE2.) est devenu le nouveau propriétaire de tout l'immeuble sis à L-ADRESSE3.). Par requête déposée à la justice de paix de Luxembourg en date du 8 juillet 2024, PERSONNE2.) demandé à voir constater que le contrat de bail du 16 juin 2008 a été résilié par courrier du 25 mars 2024 et que PERSONNE1.) est occupante sans droit ni litre, sinon de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 16 juin 2008 liant les parties pour motifs graves et légitimes consistant dans la rénovation respectivement la transformation complète de la maison et le projet de faire surélever l'immeuble d'un étage, et partant de condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans un délais de 8 jours. Cette affaire n’a jamais été plaidée et PERSONNE1.) a finalement quitté les lieux le 31 janvier 2025. Procédure et prétentions des parties Par exploit d’huissier du 24 novembre 2025, PERSONNE1.) a fait citer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de céans pour s’entendre condamner à payer à la requérante le montant de 12.000,00 euros à titre de dommages et intérêts sur base de l'article 14 de la loi modifiée du 12 septembre 2006 sur le bail à 2 usage d'habitation, avec les intérêts légaux à compter du 31 janvier 2025, sinon à compter de la citation, jusqu'à solde. En outre la PERSONNE1.) sollicite la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, ainsi que la condamnation de PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de l'instance. Argumentaire des parties Aux termes de sa citation, PERSONNE1.) fait valoir qu’au courant du mois de juillet 2024, elle poursuivait ses recherches d’un nouveau logement entamées malgré la contestation de la résiliation alors qu’elle craignait de se retrouver finalement sans logement, elle aurait constaté avec stupéfaction la pose sur la façade de l'immeuble d'une affiche publicitaire indiquant « appartement en colocation à court terme à louer NUMERO1.) », laissant entendre que des démarches de relocation avaient été entreprises, ce qui contredirait l'argument selon lequel le logement devait être libéré pour cause de travaux. Au début du mois de février 2025, peu de temps après son départ, elle aurait eu la surprise de découvrir que son ancien logement était désormais occupé par de nouveaux locataires. Ainsi, non seulement les travaux invoqués à l'appui de la résiliation/demande en résiliation du bail n'auraient pas été entrepris, mais de surcroit, l'appartement serait occupé par des nouveaux locataires. La demanderesse considèrerait dès lors que le défendeur a résilié le contrat de bail pour un motif fallacieux, alors que les travaux projetés et invoqués à l'appui de la résiliation du contrat n'ont jamais été réalisés et n'ont pas été réalisés dans les délais prévus par l'article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation. En conséquence, la requérante serait en droit de réclamer une indemnisation sur base de l'article 14 de la loi modifiée de 2006 sur le bail à usage d'habitation. L’article 14 précité prévoyant un montant minimal de dommages et intérêts correspondant à l'équivalent d'une année de loyers, elle réclamerait le montant de 12 x 1.000,00 = 12.000,00 euros. PERSONNE2.) s’est formellement opposé à la demande, en soulevant à titre principal que la demande aurait dû être dirigée contre la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI qui a procédé à la résiliation du contrat de bail. Si PERSONNE1.) estimait que cette résiliation n’était pas valable et qu’il y aurait eu violation de l’article 14 précité, elle aurait dû lancer sa citation contre la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI et non contre PERSONNE2.) qui a acquis l’immeuble postérieurement à la résiliation. A titre subsidiaire et pour le cas où il y aurait lieu de considérer que la demande a valablement été dirigée contre PERSONNE2.), la demande serait également à déclarer non fondée alors qu’étant sortie du logement sans que l’affaire soit plaidée et sans permettre ainsi une vérification par le juge du bien-fondé des motifs à la base de la requête déposée par PERSONNE2.), PERSONNE1.) aurait accepté la résiliation. Cette acceptation serait encore établie par l’accord intervenu entre parties ressortant des 3 pièces versées suivant lequel PERSONNE2.) s’est engagé à prendre en charge les frais de déménagement si PERSONNE1.) quittait volontairement le logement. En cas de résiliation d’un commun accord, les dispositions de l’article 14 de la loi précitée ne seraient pas applicables. A titre plus subsidiaire il y aurait encore lieu de rejeter la demande alors que les deux conditions d’application de l’article 14 précité ne seraient pas remplies. Tout d’abord il y aurait absence de motif dolosif alors que PERSONNE2.) aurait exécuté les travaux qui constituaient le motif de la résiliation. Il ressortirait des pièces versées que déjà en juillet 2024, même avant le dépôt de la requête en résiliation / déguerpissement, il aurait déposé l’autorisation de bâtir auprès de la ADRESSE4.) qui aurait cependant rejeté la demande pour divers motifs, de sorte que les travaux projetés auraient dû être adaptés. Vu les longs délais de la ADRESSE4.), ce ne serait que le 29 septembre 2025 que l’autorisation de bâtir définitive aurait été obtenue. Une semaine plus tard un devis pour les travaux aurait été établi et les travaux auraient été entamés en novembre 2025. Il ressortirait des photos versées qu’une continuation d’habitation dans l’appartement loué par la requérante aurait été impossible. Il serait formellement contesté que d’autres personnes auraient pris en location durant cette période l’appartement loué par PERSONNE1.). S’il est vrai que PERSONNE2.) aurait fait de la publicité pour une location à court terme, cela aurait concerné les appartements au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble mais non celui loué auparavant par la requérante sous le toit, étant donné que les travaux englobaient la destruction du toit existant. En tout état de cause, les délais de la ADRESSE4.) auraient constitué un cas de force majeur tel que prévu à l’article 14, empêchant tout droit indemnisation. Ensuite la deuxième condition de l’article 14 précité ayant trait aux délais ne serait pas remplie. En effet il serait incontestable que pour pouvoir exécuter des travaux, une autorisation de bâtir était requise. Or cette demande d’autorisation de bâtir et les démarches subséquentes constitueraient le commencement des travaux de sorte que depuis juillet 2024, le délai de trois mois prévu à l’article 14 se trouvait suspendu et ce jusqu’à ce jour, alors que les travaux n’étaient pas terminés. A titre tout à fait subsidiaire PERSONNE2.) a contesté le quantum de la demande qui serait à ramener à de plus justes proportions alors que le dommage réclamé de 12.000,00 euros n’était pas établi à suffisance. Reconventionnellement, PERSONNE2.) a sollicité la condamnation PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 2.000,00 euros. de PERSONNE1.) a répliqué, quant au moyen soulevé par PERSONNE2.) consistant à dire que la citation aurait dû être dirigée contre la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, que comme c’est PERSONNE2.) qui a lancé la requête en résiliation devant la justice de paix pour les motifs y énoncés et faisant l’objet du présent litige, c’est lui qui serait tenu des dommages et intérêts prévus par l’article 14 de la loi de 2006 précitée. Ensuite elle a formellement contesté qu’il y ait eu résiliation du contrat d’un commun accord, alors que suite à la requête, PERSONNE1.) était forcée de rechercher un nouveau logement et de peur de se retrouver à la rue, elle aurait accepté de quitter les lieux à partir du moment où elle avait trouvé un logement approprié. 4 Concernant les conditions d’application de l’article 14 précité, elle a donné à considérer que les délais de la ADRESSE4.) ne constituaient pas un cas de force majeure, alors qu’ils seraient prévisibles. Comme les travaux n’auraient été qu’entamés en novembre 2025, le délai de trois mois n’aurait pas été respecté. Elle a maintenu que son ancien appartement a été donné en location à d’autres personnes, alors qu’en mai 2025 elle aurait constaté l’apposition d’autres noms sur son ancienne boîte aux lettres. PERSONNE1.) a finalement sollicité le rejet de l’indemnité de procédure réclamée par PERSONNE2.). PERSONNE2.) a encore soulevé qu’il ressortirait des pièces que PERSONNE1.) était dès le départ assistée par Maître STOFFEL, de sorte qu’elle savait pertinemment qu’elle ne devait pas sortir des lieux avant que le juge n’ait analysé les motifs se trouvant à la base de la demande en résiliation du bail. Il resterait de plus formellement contesté que PERSONNE2.) aurait reloué l’appartement litigieux, ce qui n’aurait même pas été possible vu la nature des travaux. Appréciation Compétence Il est de jurisprudence constante que l'action en dommages-intérêts pour nonoccupation des lieux aux fins invoquées lors de la résiliation du bail ne constitue pas une contestation entre bailleurs et preneurs relative à l'exécution des baux d'immeubles, telle que visée par l'article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile pour attribuer compétence au juge de paix. L'action prend, au contraire, sa source dans les articles 1382 et 1383 du Code civil et doit être portée devant la juridiction compétente d'après le droit commun (M. HARLES, Chronique de Jurisprudence en matière de bail à loyer, Pas. n° 2/2001, n° 2