## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-05, n° 959 (JPLCIREF)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20261109-000443/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 959/26 L-CIREF-2/26 ORDONNANCE rendue le cinq mars deux mille vingt-six en matière de référé civil par Anne-Marie WOLFF, juge de paix directeur à Luxembourg, assistée du greffier Sven WELTER, dans la cause entre : 1. PERSONNE1.), demeurant à ADRESSE1.), 2. PERSONNE2.), demeurant à ADRESSE1.), 3. PERSONNE3.), demeurant à ADRESSE2.), parties demanderesses principales parties défenderesses sur reconvention comparaissant par Maître Julien KINSCH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à ADRESSE3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), partie défenderesse principale partie demanderesse par reconvention comparaissant par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS et Associés SARL, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, établie à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, RCS n° B 250.053, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse. ____________________________________________________ Faits Par exploit d’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette du 27 janvier 2026, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) firent donner citation à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à comparaître le 5 février 2026 à 16.00 heures devant le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en audience publique, en matière de référé civil, en la salle JP.1.19, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes énoncées dans ledit exploit, annexé à la minute du présent jugement. Après une remise contradictoire, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 19 février 2026 et les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé, l’ordonnance qui suit: Par exploit d’huissier du 27 janvier 2026, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ci-après les consorts GROUPE1.), ont fait signifier une requête en fixation d’une audience extraordinaire de référé civil et donné ordonnance à comparaître à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) pour l’audience du 5 février 2026 telle que retenue par ordonnance présidentielle rendue le 22 janvier 2026 par Anne-Marie WOLFF, juge de paix directeur. À cette audience, l’affaire a été refixée, à la demande de la partie citée, à celle du 19 février 2026. Faits : Les consorts GROUPE1.) résident à ADRESSE4.), dans deux maisons qu’ils déclarent avoir été construites aux alentours de 1965, à une époque où cette rue aurait été un chemin rural sans canalisation. La canalisation des deux maisons aurait dès lors été reliée à celle de la ADRESSE5.), déjà présente, en traversant le terrain voisin, appartenant désormais à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.). Celle-ci serait en train de construire une maison sur ledit terrain voisin et menacerait d’enlever la canalisation le traversant et reliant la maison des consorts GROUPE1.) au canal public de la ADRESSE5.). 2 La procédure : Les demandeurs estiment être titulaire d’une servitude légale par suite de l’enclave en termes de canalisation de leurs terrains à l’époque de sa construction. Ils considèrent dès lors devoir introduire la présente instance face à la voie de fait dont les menacerait la société adverse qui serait contraire à la loi. Selon les consorts GROUPE1.), ils seraient titulaires d’une servitude légale matérialisée par la canalisation traversant le terrain voisin à laquelle la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) entendrait porter atteinte moyennant une voie de fait imminente, résultant notamment d’un courrier du 6 janvier 2026 indiquant que la canalisation présente serait enlevée le 1er février 2026. Ils ont de ce fait introduit moyennant exploit d’huissier une requête en référé extraordinaire aux fins de convoquer la société adverse à comparaître par devant le Tribunal de paix de céans, siégeant en matière de référé, pour voir ordonner à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de s’abstenir à commettre une voie de fait à l’encontre de la canalisation des parties demanderesses, en l’enlevant, la détruisant, la bouchant ou tout autre acte qui en entraverait le bon fonctionnement. Les moyens des parties : PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent que leur demande, fondée sur l’article 15, alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, autoriserait le juge de paix à prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état aux fins d’éviter voire prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite sous réserve de relever de la compétence matérielle de ladite juridiction. En l’espèce, l’article 4 du prédit code donnerait compétence exclusive au juge de Paix en matière d’actions possessoires en complainte, dénonciation de nouvel œuvre et réintégrande, sous réserve que le possessoire et le pétitoire ne soient point cumulés. Cette compétence serait dès lors établie, vu que les demandeurs disposeraient d’une servitude légale actuellement sujette à une voie de fait irrégulière. Ils développent ensuite leurs moyens par rapport à l’atteinte effective à la possession d’une servitude légale en se basant notamment sur la circonstance des lieux au moment de la construction de leurs maisons durant les années 1960. À l’époque n’aurait existé aucune canalisation pour la ADRESSE6.) de sorte que leurs immeubles auraient été enclavés, générant ainsi une servitude légale. Cet état perdurerait alors que la canalisation entretemps présente dans la ADRESSE6.) se trouverait à 3,5 mètres au-dessus de celle, préexistante, des parties requérantes. Pour faire la connexion avec la canalisation désormais existante dans leur rue, les 3 demandeurs devraient déployer des aménagements qui seraient matériellement impossibles et économiquement disproportionnés. L’article 697 du Code civil serait, selon eux, concerné et la canalisation serait l’accessoire matériel de la servitude de passage. Ils en déduisent que leur servitude de passage, certes discontinue, serait néanmoins susceptible de possession utile, donnant lieu à une action possessoire du moment qu’elle est fondée sur le titre légal que constitue l’enclave. Ce droit serait encore caractérisé en ce qu’il serait exercé exclusivement par les demandeurs et ce régulièrement, ceux-ci se comportant sans équivoque comme « véritable maître ». Cette circonstance aurait été formellement reconnue par la société adverse en invitant, dans un courrier d’août 2025, les demandeurs à enlever leur canalisation. Suit une définition de la voie de fait reproduite d’un arrêt de la Cour d’appel du 20 mars 2019 et reprenant les éléments essentiels de celle-ci, à savoir « une atteinte manifestement illicite et intolérable à un droit certain et évident d’autrui », « la commission d’actes matériels au préjudice des droits d’autrui » et résultant le cas échéant en un acte faisant justice à soi-même. « Ce qui importe, c’est le constat d’une atteinte manifestement illicite et intolérable à un droit certain et évident d’autrui et qu’il y soit mis fin dans l’intérêt de la victime, sans égard au mode de réalisation de cette atteinte ». PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent dès lors à ce que le juge de paix siégeant en matière de référé civil mette fin à la voie de fait opérée par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à leur encontre et consistant à vouloir enlever voire détruire ou bloquer la canalisation traversant la propriété de celle-ci par suite d’une servitude légale résultant d’une situation d’enclave de leurs maisons. La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) se rapporte tout d’abord à justice quant à la recevabilité de la citation en la pure forme. Concernant les faits, il est constaté que les consorts GROUPE1.) ont fait mettre en place la canalisation pour leurs immeubles respectifs à travers la propriété de la partie requise et ce, sans avoir au préalable officialisé cette situation, par enregistrement ou autorisation de construire de la commune. La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aurait, durant ses travaux, constaté l’existence de cette canalisation, traversant sa propriété, alors qu’elle ne se serait trouvée renseignée nulle part, ni même le constat d’une quelconque servitude, légale ou autre. 4 Les faits tels qu’indiqués par les parties adverses seraient formellement contestés. Ainsi, il ne serait pas prouvé que la ADRESSE6.) n’ait pas disposé d’un canal public au moment de la construction de leurs immeubles et que les demandeurs se seraient vus obligés de passer par le terrain voisin pour y accéder. Il s’ensuivrait que l’affirmation de l’existence d’une servitude légale à leur profit resterait à l’état de pure allégation. L’impossibilité matérielle ou les coûts disproportionnés pour régulariser la situation par rapport au canal public de la ADRESSE6.) seraient contestés faute de preuve. Par ailleurs, il serait ainsi reconnu par les demandeurs que leur rue dispose désormais de son propre canal public, de sorte que la servitude légale, à supposer qu’elle n’ait existé, serait éteinte depuis. La société requise se base sur l’article 552 du Code civil pour en déduire que la propriété du sol emporte celle de ce qui est dessus ou dessous. Elle en tire que les tuyaux de canalisation, installés illégalement sur son terrain, lui appartiennent et qu’elle peut en disposer à sa guise. Elle aurait purement et simplement fait un geste de bon voisinage en demandant aux requérants d’enlever leur canalisation, non pas reconnu une quelconque servitude en leur chef. Le mandataire de la société défenderesse conclut à titre principal à l’incompétence du Tribunal de paix pour trancher le présent litige. Le juge serait actuellement saisi d’une demande qualifiée de possessoire par les demandeurs, ceci aux fins de justifier la saisine le juge de Paix. La mission du juge du possessoire se limiterait toutefois à vérifier si la possession invoquée existe dans les conditions et avec les caractères déterminés par la loi et si elle a été indûment troublée. Or, il résulterait de l’article 117 du nouveau code de procédure civile que les actions possessoires répondent à deux conditions, à savoir l’introduction dans l’année du trouble et l’existence d’une possession paisible, publique, continue et non équivoque depuis au moins une année. Pour la défenderesse, aucune de ces conditions ne serait remplie, la première alors qu’aucun trouble ne se serait encore manifesté et la seconde alors que la possession aurait été secrète, partant non publique. L’action introduite relèverait manifestement du pétitoire pour lequel la Justice de Paix ne serait pas compétente. 5 La demande en référé serait dès lors à déclarer irrecevable alors que les prévisions de l’article 15, alinéa 3 du nouveau code de procédure civile ne se verraient pas remplies. Une partie pourrait agir sur base de cet article soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, soit pour prévenir un dommage imminent. Or, l’urgence ne serait plus donnée alors que les parties demanderesses auraient été informées le 1er août 2025 et par écrit des intentions de la société requise. La circonstance qu’elles n’aient pas cru utile de réagir ne serait dès lors plus constitutif d’une urgence. Il n’y aurait par ailleurs pas encore eu un quelconque acte matériel réalisé pouvant être qualifié d’atteinte préjudiciable et intolérable. Le dommage imminent ne serait pas non plus établi alors que les demandeurs ne rapporteraient pas l’impossibilité pour eux de se raccorder à la canalisation publique de leur rue. Il s’ensuivrait que leur demande en référé devrait être déclarée irrecevable pour ne pas remplir les conditions légales prévues. Subsidiairement et quant au fond, la qual