## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-06, n° 969 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 969/26 L-BAIL-959/25 Audience publique du 6 mars 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), et 2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention représentée par la société STELLAN PARTNERS SARL, établie et ayant son siège social à L-3372 LEUDELANGE, 11-13, rue Jean Fischbach, inscrite à la liste V du barreau de Luxembourg, représentée par son conseil de gérance actuellement en fonctions, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Serge HOFFMANN, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse comparant à l’audience par Maître Serge HOFFMANN, avocat à la Cour, demeurant à Leudelange et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Martin GRUNDMANN, avocat, en remplacement de Maître Aline CONDROTTE, avocate à la Cour, les deux demeurant à Bertrange ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 31 octobre 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 15 décembre 2025. Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 16 février 2026. Lors de cette audience, Maître Serge HOFFMANN, en représentation de la société STELLAN PARTNERS SARL, et Maître Martin GRUNDMANN, en remplacement de Maître Aline CONDROTTE, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Procédure Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 31 octobre 2025, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont sollicité la convocation d’PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir condamner la partie défenderesse à restituer leur garantie locative de 11.850.- euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 14 novembre 2024, sinon de la mise en demeure du 5 mars 2025, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde, et à voir majorer le taux d’intérêt de 3 points à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement. Il est encore demandé à voir condamner la partie défenderesse à toute somme payée à la banque au titre des frais de commission engendrés par l’appel à garantie, augmentée du montant de 1.000.- euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé en raison du recours injustifié à la garantie bancaire. Les parties requérantes sollicitent encore l’exécution provisoire sans caution du jugement à intervenir et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens ainsi qu’à une indemnité de procédure de 1.000.- euros. Prétentions et moyens des parties PERSONNE2.) et PERSONNE1.) exposent avoir pris en location une maison sise à L-ADRESSE3.), auprès de la partie défenderesse suivant contrat de bail 2 du 28 août 2013, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.950.- euros, qu’une garantie bancaire à 1ère demande de 11.850.- euros aurait été fournie par les requérants en début de bail, que le bail aurait pris fin avec effet au 1er octobre 2024, les clés ayant alors été remises à la partie bailleresse, mais que sans justification, la partie bailleresse refuserait de restituer la garantie locative en question, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. PERSONNE3.) s’oppose à toute restitution de la garantie locative. Il fait état d’une créance à l’égard des locataires pour justifier la retenue de la garantie locative, à savoir : - Frais locatifs pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 - Nettoyage en fin de bail par société professionnelle + terrasses et tache rouille sur terrasse RDC + travaux insalubres four, hotte, lave-vaisselle, douche et syphons encombrés par boule de cheveux - Jardinage fin de bail et travaux de réaménagement du jardin dévasté - Travaux auxiliaires et évacuation des déchets du jardin - Réfection des parquets endommagés par pots de fleurs et excréments - Remplacement spots, ampoules, piles et batteries - Remplacement 2 bacs congélateur et acc., 2 plaques grill, four et hotte - Remplacement canne fenêtre VELUX manquante et clé - Remplacement voile solaire intérieur/extérieur déchiré - Evacuation des déchets personnels laissés sur place - Perte de loyer liée aux travaux de remise en état - Frais administratifs et démarches personnelles Soit un total de : 847.- euros 3.491,28.- euros 6.500,34.- euros 500.- euros 2.642,87.- euros 350.- euros 317,18.- euros 120.- euros 1.127,75.- euros 50.- euros 2.000.- euros 500.- euros 18.446,42 euros PERSONNE3.) réclame en outre la condamnation des requérants à une indemnité de procédure de 1.500.- euros. PERSONNE2.) et PERSONNE1.) contestent la justification des postes actuellement réclamés par le bailleur. Il y aurait en tout état de cause lieu de prendre en compte le fait que le bail aurait couru pendant 11 années et que les problèmes invoqués par le bailleur résulteraient de l’usure normale. Appréciation La recevabilité La demande, non critiquée en sa régularité, est à déclarer recevable. 3 Le bien-fondé Suivant contrat de bail du 28 août 2013, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont pris en location une maison sise à L-ADRESSE3.), auprès d’PERSONNE3.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.950.- euros ; il est constant en cause que les locataires ont fourni, suivant stipulation au contrat de bail, à titre de garantie locative une garantie bancaire irrévocable à 1ère demande d’un montant de 11.850.- euros. Le bail est venu à échéance en date du 1er octobre 2024. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde de la garantie locative revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être. La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs (cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pas. 31, p. 319). Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Marianne HARLES : Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 114, page 343, Pasicrisie 31). Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure. Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980) 4 Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui allégués et de prouver qu’ils dépassent l’usure normale. Il n’est pas contesté par les requérants que la maison se trouvait dans un état neuf lors de l’entrée dans les lieux. De plus, le contrat de bail signé entre parties dispose que « Les biens loués seront pris par le Preneur dans un état neuf, propre et nettoyé par une société de nettoyage (extérieurs et intérieurs : sols, murs, vitres, etc….) ». Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi en date du 1er octobre 2024. Il convient partant d’analyser les créances invoquées par la partie bailleresse en vue de justifier la non-restitution de la garantie locative. - Frais locatifs pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 pour la somme de 847.- euros PERSONNE3.) fait valoir que ce montant aurait été reconnu par les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.), de sorte qu’il serait à déclarer fondé. Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) reconnaissent le bien-fondé de ce poste en son principe mais pas en son quantum ; ils font valoir que leur accord initial au montant de 847.- euros s’inscrivait dans le cadre d’une proposition d’un arrangement à l’amiable entre parties qui n’aurait cependant jamais été concrétisé. Il est constant en cause que le montant de 847.- euros, au titre des frais locatifs, a été reconnu par les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) par courrier de leur mandataire du 17 avril 2025 adressé à PERSONNE3.) ; de même, la requête introductive du 31 octobre 2025 mentionne que ces frais auraient été acceptés par les locataires « dans un esprit de bonne foi et dans le but de parvenir à une résolution amiable de ce différend. ». Aux termes de l’article 1354 du Code civil, un aveu qui est opposé à une partie est ou extrajudiciaire ou judiciaire. La jurisprudence considère comme aveu extrajudiciaire l'aveu commis lors d'une précédente instance (Cass. 1re civ., 12 juin 1963, n° 60-13.319 : Bull. civ. 1963, I, n° 313. – Cass. 1re civ., 30 oct. 1984, n° 83-15.342 : JurisData n° 1984-702219 ; Bull. civ. 1984, I, n° 289. – V. supra n° 44). L'aveu extrajudiciaire ne fait pas pleine foi contre celui qui l'a fait et ne s'impose pas au juge du fond qui apprécie souverainement le degré de confiance qu'il convient d'accorder à une déclaration faite en dehors de sa présence, et peut s'estimer pleinement convaincu ou non par un aveu extrajudiciaire (Cass. 1re civ., 11 déc. 1961, n° 60-10.999 : Bull. civ. 1961, I, n° 592. – Cass. 1re civ., 12 juin 1963, n° 60-13.319 : Bull. civ. 1963, I, n° 313. – Cass. 2e civ., 22 mai 1964, n° 61-12.228 : Bull. civ. 1964, II, n° 386 ; D. 1965, p. 705, note P. Azard. – Cass. 2e civ., 28 avr. 1966, n° 64-12.936 : Bull. civ. 1966, II, n° 493. – Cass. 3e civ., 13 juin 1968, n° 65-13.233 : Bull. civ. 1968, III, n° 276. – Cass. 3e civ., 17 déc. 1969, 5 n° 68-10.099 : Bull. civ. 1969, III, n° 835. – Cass. 3e civ., 5 janv. 1970, n° 6811.642 : Bull. civ. 1970, III, n° 9. – Cass. 1re civ., 28 oct. 1970, n° 68-14.135 : Bull. civ. 1970, I, n° 287. – Cass. 3e civ., 29 mai 1973, n° 72-11.625 : JurisData n° 1973-000371 ; Bull. civ. 1973, II, n° 371. – Cass. 1re civ., 11 juill. : 2001, n° 99-19.566 ; Bull. civ. 2001, I, n° 213 ; RTD civ. 2002, p. 887, obs. J. Mestre et B. Fages. – G. Baudry-Lacantinerie et L. Barde, op. cit., n° 2725. – A. Beudant, op. cit., n° 1318. – M. Planiol et G. Ripert, op. cit., n° 1568. – G. Ripert et J. Boulanger, Traité de droit civil d'après le traité de Planiol, Tome premier, Introduction générale : LGDJ