Par une décision rigoureuse en date du 12 mars 2026, la 25ème chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle les principes cardinaux régissant le point de départ des responsabilités constructives. Le litige, opposant un syndicat de copropriétaires à une entreprise de construction pour des désordres d’étanchéité, cristallise la distinction fondamentale entre le régime spécial de la garantie décennale (articles 1792 et 2270 du Code civil) et la responsabilité contractuelle de droit commun (article 1147). L’apport majeur de cet arrêt réside dans l’analyse stricte de la réception tacite : le Tribunal juge que ni la prise de possession — inopérante lorsque le maître de l’ouvrage occupait déjà les lieux — ni un paiement partiel assorti de réserves ne sauraient caractériser une volonté non équivoque d’agréer l’ouvrage. En écartant la forclusion décennale faute de réception établie, le juge luxembourgeois réaffirme la sévérité de l’obligation de résultat pesant sur l’entrepreneur. Ce dernier, incapable de rapporter la preuve d’une cause étrangère ou d’une réception libératoire, se voit condamné à la réparation en nature des malfaçons, illustrant la primauté de l'exécution forcée sur l'indemnisation pécuniaire en matière de louage d'ouvrage. ## I. Faits et procédure En septembre 2010, la société SOCIETE2.) SARL se voit confier des travaux de démolition, drainage et reconstruction d'une terrasse au sein d'une résidence à Luxembourg, pour remédier à des infiltrations en cave. Suite à l'exécution des travaux, des factures sont émises en avril 2011, mais un solde demeure impayé, le maître de l'ouvrage (PERSONNE1.) ayant formulé des réserves par courrier en juin 2011. Face à la persistance et à l'aggravation des désordres, PERSONNE1. obtient, par ordonnance de référé du 27 novembre 2020, la nomination de l'expert Matthieu Zeimet. Le rapport d'expertise, déposé le 9 février 2022, conclut à l'absence d'étanchéité verticale et de natte drainante, manquements contraires aux règles de l'art. Par exploit du 27 septembre 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et PERSONNE1. assignent l'entrepreneur au fond afin d'obtenir la réparation des désordres. La défenderesse soulève l'irrecevabilité de la demande pour cause de forclusion, arguant qu'une réception tacite serait intervenue début 2011, faisant ainsi courir le délai décennal expiré au jour de l'assignation. Elle forme également une demande reconventionnelle en paiement du solde de ses factures. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal est saisi d'une double problématique : d'une part, la détermination du régime de responsabilité applicable (spécial ou de droit commun) dépendant de l'existence d'une réception ; d'autre part, l'étendue de l'obligation de l'entrepreneur en présence de vices cachés. **Sur la réception tacite et la forclusion :** Le Tribunal rappelle que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage approuve les travaux. Si elle peut être tacite, elle exige une « volonté non-équivoque ». En l'espèce, la défenderesse échoue à en rapporter la preuve : 1. **La possession :** L'occupation des lieux par PERSONNE1. préexistait aux travaux ; elle ne saurait donc valoir prise de possession valant réception. 2. **Le paiement :** L'absence de paiement intégral et l'existence d'une retenue de garantie de 3.000,- EUR pour réserves démontrent, au contraire, une contestation de la qualité de l'ouvrage. 3. **L'achèvement :** Les courriers versés aux débats indiquent que les travaux n'étaient pas terminés fin 2011. Faute de réception, le délai décennal n'a pas commencé à courir. L'action, fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun (prescription trentenaire alors applicable ou prescription de droit commun), est déclarée recevable. **Sur la responsabilité et la réparation :** Le Tribunal qualifie l'obligation de l'