## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-13, n° 1104 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 1104/26 du 13.03.2026 L-BAIL-802/24 Audience publique du treize mars deux mille vingt-six ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et 1) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, ayant initialement comparu par Maître Philippe STROESSER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, faisant défaut par la suite à l’audience du mardi 3 février 2026, 2) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse déclarée en état de faillite suivant jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg en date du 10 mars 2025, comparant à l’audience par sa curatrice Maître Vanessa FOBER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, 3) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant à l’audience par Maître Bakhta TAHAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 6 novembre 2024 et le 15 novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 17 décembre 2024 à 09.00 heures, salle JP 0.15. Après six remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 3 février 2026 à 9 heures salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, se présentant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, Maître Vanessa FOBER, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, et Maître Bakhta TAHAR, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.) furent entendus en leurs moyens et conclusions, tandis que PERSONNE1.) fit défaut. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu en date du 2 novembre 2021, la société anonyme SOCIETE1.) (ci-après la SOCIETE1.)) a donné en sous-location à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE2.)) un immeuble à usage de commerce et d’habitation sis à L-ADRESSE3.), connu anciennement sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 2.502,38 euros htva, payable par mois et par anticipation. 2 Le contrat de bail fut conclu pour une période allant du 15 octobre 2021 au 30 septembre 2025, reconductible tacitement pour une nouvelle période de trois ans avec précision qu’il prendra définitivement fin le 30 septembre 2028. Par deux requêtes déposées les 6 novembre 2024 et 15 novembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, la SOCIETE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.), de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour voir condamner la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement, sinon in solidum, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de - la somme de 15.366,05 euros, outre les intérêts, au titre des arriérés de loyers pour la période allant du mois d’octobre 2023 au mois de novembre 2024, la somme de 18.947,94 euros, outre les intérêts, au titre d’indemnité de relocation. Elle demande encore à voir déclarer résilié l’accord de sous-bail et d’approvisionnement et à voir ordonner le déguerpissement des parties défenderesses endéans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement à intervenir. La SOCIETE1.) demande enfin à voir déclarer le jugement à intervenir commun à PERSONNE2.) et la condamnation solidaire, sinon in solidum de la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000 euros ainsi qu’au frais et dépens de l’instance. Suivant jugement rendu le 10 mars 2025, la société SOCIETE2.) a été déclaré en état de faillite. PERSONNE1.) ayant initialement comparu par mandataire, n’a plus comparu à l’audience du 3 février 2026. En application de l’article 76 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de statuer contradictoirement à son égard. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) fait valoir que depuis le mois d’octobre 2023, la société SOCIETE2.) serait en défaut de paiement du loyer et de la location de la licence de cabaretage. Elle expose que le montant des arriérés s’élèverait à un montant total de 15.366,05 euros et que malgré une mise en demeure lui adressée en date du 14 juin 2024 elle ne se serait pas exécutée, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. La SOCIETE1.) demande encore à voir prononcer la résiliation de l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons en application de l’article 1728 du code civil, à voir ordonner le déguerpissement de la société SOCIETE2.) et le paiement d’une indemnité de relocation d’un montant de 18.947,94 euros en application de l’article 18 des conditions générales de l’accord de bail et correspondant à six mois de loyer. 3 Elle indique enfin que sa demande en déclaration de jugement commun est dirigée contre PERSONNE2.) en sa qualité de caution solidaire et indivisible de toutes les clauses de l’accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons. A l’audience des plaidoiries du 3 février 2026, la SOCIETE1.) a augmenté sa demande en paiement des arriérés de loyers à la somme totale de 54.262,45 euros. Elle a demandé la condamnation de PERSONNE1.) au paiement de la somme de 54.262,45 euros, outre les intérêts. Au vu de la mise en faillite de la société SOCIETE2.) suivant jugement rendu le 10 mars 2025, elle a demandé à voir fixer la créance à l’égard de cette dernière à la somme de 48.835,95 euros au titre des arriérés redus jusqu’au jour de la faillite et de l’indemnité de relocation. Elle demande encore la condamnation solidaire, sinon in solidum de la société SOCIETE2.) avec PERSONNE1.) au paiement des loyers et charges dus depuis le mois d’avril 2025, soit la somme de 39.740,46 euros. La société SOCIETE2.) conteste la demande tant dans son principe que dans son quantum. Elle expose qu’au mois d’octobre 2023 elle aurait cédé le fonds de commerce et du bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl qui aurait alors exploité le café. A partir du mois d’octobre 2023, le locataire était dès lors la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl. Elle soutient encore que la SOCIETE1.) aurait été informé de la cession du fonds de commerce et de la cession du bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl et qu’elle aurait accepté cette cession étant donné qu’elle aurait accepté les loyers payés par la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl. La cession de bail serait dès lors valable et opposable à la SOCIETE1.). A tout le moins, l’acceptation des loyers vaudrait reconnaissance implicite de la cession de bail. En tout état de cause, elle ne s’oppose pas à la résiliation du contrat bail tout en indiquant que le contrat de bail conclu entre la SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) aurait pris fin le 1er octobre 2023, sinon à titre subsidiaire au jour de la faillite, à savoir le 10 mars 2025. Il ne saurait y avoir une reconduction du contrat de bail en raison de la faillite de la société SOCIETE2.). Elle indique enfin ne pas disposer des clés alors que celles-ci auraient été remises à la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl, qui aurait elle-même entretemps quitté les lieux loués. Par conséquent, elle ne serait pas en mesure de procéder à une remise des clés. La société SOCIETE2.) conteste l’ensemble des montants réclamés par la SOCIETE1.). Elle fait valoir qu’elle ne redevrait plus aucuns arriérés à la SOCIETE1.) motif pris que le retard de paiement accusé moment de la cession de fonds de commerce aurait été entièrement apuré. Les montants actuellement réclamés par la SOCIETE1.) seraient redus par le nouveau locataire suite à la cession du bail, à savoir la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl. PERSONNE2.) se rallie aux conclusions de la société SOCIETE2.) en exposant que le contrat de bail aurait cédé à la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl. Cette cession de bail serait valablement intervenue alors que la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl 4 aurait, depuis le mois de novembre 2023, établi son siège social à l’adresse des lieux loués et que ce serait elle qui aurait procédé au paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2023. En acceptant les loyers payés par la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl, la SOCIETE1.) aurait nécessairement et implicitement accepté la cession de bail. Il fait encore valoir que la SOCIETE1.) avait nécessairement connaissance de cette cession de bail et qu’elle aurait accepté celle-ci en acceptant le paiement des loyers. De plus, la requête introductive d’instance indiquerait clairement une adresse différente de celle des lieux loués comme siège social de la société SOCIETE2.), ce qui démontrerait à suffisance que la SOCIETE1.) avait connaissance du fait que la société SOCIETE2.) n’exploitait plus les lieux loués et avait cédé son bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl. Il explique enfin que le dépositaire SOCIETE4.) aurait adressé ses factures à la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl, de sorte que la SOCIETE1.) ne pouvait pas ignorer l’existence de la cession. PERSONNE2.) conteste l’ensemble des courriers lui adressés par la SOCIETE1.) pour ne pas avoir été envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception ainsi que l’ensemble des montants dont le paiement est actuellement réclamé par la SOCIETE1.). La SOCIETE1.) ne conteste pas qu’elle était au courant de l’existence de négociations en vue d’une éventuelle cession du fonds de commerce et du contrat de bail. Toutefois la cession ne lui serait pas opposable motif pris qu’elle n’aurait pas été réalisée conformément aux dispositions de l’article 1762-6 du code civil et aux conditions générales alors qu’aucune autorisation écrite préalable n’aurait été donné par la SOCIETE1.). De plus, elle n’aurait jamais été formellement informée de cette cession. La cession n’aurait dès lors pas été faite en bonne et due forme. En ce qui concerne l’adresse du siège social de la société SOCIETE2.) figurant dans la requête introductive, la SOCIETE1.) indique qu’elle aurait repris l’adresse mentionnée dans le contrat avant de s’apercevoir que celle-ci était erronée et avait changé depuis la conclusion du contrat de bail. Il s’agirait dès lors d’une simple erreur matérielle qui ne saurait être interprétée comme une quelconque acceptation de la cession du contrat de bail dans son chef. Elle expose encore que le fait que la société à responsabilité limitée SOCIETE3.) Sàrl ait procédé au paiement de deux loyers seraient sans incidence. En ce qui concerne le dépositaire SOCIETE4.), ces relations seraient distinctes de celles de la SOCIETE1.). En tout état de cause, elle donne à considérer que même en cas de cession valable du contrat de bail, elle n’aurait jamais déchargé la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) de leurs obligations, de sorte qu’elles resteraient solidairement tenues des obligations découlant du contrat de bail. La SOCI