## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-13, n° 1113 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1113/26 Dossier no. L-BAIL-1085/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU VENDREDI, 13 MARS 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE A. SOCIETE1.) s.à r.l., société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre du commerce et des sociétés de Luxembourg, sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, se présentant pour la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, société d’avocats, inscrite au Barreau de Luxembourg (Liste V), établie et ayant son siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Luxembourg, sous le numéro B 240929, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse, ET PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, faisant défaut. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée 15 décembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 19 janvier 2026 à 15.00 heures, salle JP.0.15. Après une remise accordée aux fins de régularisation de la procédure par la partie demanderesse, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 2 mars 2026, lors de laquelle Maître Romain BUCCI, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que la partie défenderesse fit défaut. Le mandataire de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT Par requête déposée le 15 décembre 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. (ci-après « la société SOCIETE1.) ») a fait convoquer PERSONNE1.) devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater que la résiliation du contrat de bail pour motif grave avec effet au 30 avril 2025 est bonne et valable, pour voir dire que la partie défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis cette date et pour voir ordonner son déguerpissement des lieux dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir. La requérante demande à voir condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et à voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. A l’appui de sa requête, la requérante expose que suivant contrat de bail ayant pris effet le 25 septembre 2023, elle a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.). Elle explique que le bail a été consenti pour une durée d’un mois avec tacite reconduction d’un mois et qu’il stipule qu’à défaut de dénonciation une semaine avant la fin du mois par lettre recommandée avec accusé de réception et à défaut d’accord des deux parties pour prolonger pour une nouvelle période à définir, le bail prendra fin à cette date. Elle explique avoir développé un projet immobilier pendant plusieurs années et avoir d’ores et déjà entrepris de nombreuses démarches en ce sens, le projet ayant été accepté par la commune. Dans la mesure où les années 2021 à 2023 n’étaient pas propices économiquement à la commercialisation du projet du fait de l’augmentation des taux et de la crise immobilière, elle soutient que le projet n’a pas pu démarrer. Entretemps, elle aurait continué à mettre le bien en location pour de courtes durées. La requérante fait valoir qu’elle a obtenu une autorisation de démolition en date du 27 avril 2021 et une autorisation de bâtir en juillet 2023. Elle affirme que depuis le courant de l’année 2024 les acquéreurs sont de retour, de sorte qu’elle envisage désormais de démolir le bâtiment afin de démarrer les travaux de la nouvelle résidence. Etant donné que le permis de démolition était arrivé à échéance, elle affirme avoir réintroduit une nouvelle demande auprès de la commune le 20 mai 2025. Elle soutient que c’est dans ce contexte qu’elle a envoyé le courrier de résiliation du bail à la partie défenderesse en date du 15 octobre 2024 en l’informant de la résiliation du bail avec effet au 30 novembre 2024. Dans la mesure où ce courrier de résiliation n’a pas respecté le délai légal de trois mois, elle estime que les effets de la résiliation doivent être reportés au 15 janvier 2025. 2 Elle précise que, comme la partie défenderesse n’a pas quitté les lieux pour le 15 janvier 2025, la situation a été régularisée par un courrier recommandé du 15 avril 2025 aux termes duquel un sursis conventionnel a été accordé jusqu’au 30 avril 2025 et des relocations ont été proposées. Ce courrier aurait encore précisé que la contrepartie de l’occupation ne serait pas à considérer comme loyer, mais comme indemnité d’occupation. Compte tenu de ces considérations, la requérante estime qu’il y a eu résiliation valable du contrat de bail conformément à l’article 12§3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation avec effet au 15 janvier 2025, augmenté d’un sursis conventionnel jusqu’au 30 avril 2025. Faute de libération des lieux par la partie défenderesse, la requérante demande au tribunal de confirmer la résiliation du bail et d’ordonner le déguerpissement de la partie défenderesse. A l’audience des plaidoiries du 2 mars 2026, la requérante maintient ses demandes telles que formulées dans la requête introductive d’instance. La partie défenderesse n’a pas comparu ni en personne ni par mandataire à l’audience du 2 mars 2026. La première convocation à l’audience envoyée par le greffe par lettre recommandée du 17 décembre 2025 a été retournée avec la mention « pas de boîte à ce nom ». La requérante a été invitée de ce fait et elle verse à l’audience du 2 mars 2026 un procès-verbal de recherches émis par l’huissier Laura GEIGER en date du 3 février 2026 duquel il résulte que bien qu’auprès du Registre national des personnes physiques, PERSONNE1.) est toujours inscrite à l’adresse L-ADRESSE2.), aucune boîte à lettre ni de sonnette à son nom n’a été trouvée sur les lieux. Conformément à l’article 157 du nouveau code de procédure civile et faute d’avoir de plus amples renseignements quant à l’adresse actuelle de la partie défenderesse, l’huissier a adressé un courrier comportant ce procès-verbal de recherches ainsi que la date et l’heure de l’audience à la dernière adresse connue. La convocation a partant été faite conformément à la loi. La partie défenderesse n’ayant pas été touchée à personne, il échet, conformément à l’article 79, alinéa 1er du nouveau code de procédure civile, de statuer par défaut à son égard. Aux termes de l’article 78 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les moyens qui s’opposent à la demande, qu’ils soient ou non d’ordre public. Motifs de la décision La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. 3 A l’appui de sa demande, la requérante verse les deux premières pages d’un contrat de bail non signé aux termes duquel la requérante a donné en location à PERSONNE1.), à partir du 25 septembre 2023, une chambre meublée dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 700,- euros. Elle verse encore un courrier du 15 octobre 2024, remis en mains propres à PERSONNE1.) et contresigné par cette dernière, duquel il résulte que la requérante a résilié le bail avec effet au 30 novembre 2024 pour travaux de démolition des lieux loués. Par courrier recommandé du 15 avril 2025, le mandataire de la requérante a rappelé à PERSONNE1.) la résiliation du bail telle qu’intervenue suivant courrier du 15 octobre 2024 en précisant que le bail a pris fin le 15 janvier 2025 conformément aux dispositions légales et que les paiements intervenus depuis cette date sont considérés comme indemnités d’occupation et non pas comme loyers. Un délai supplémentaire lui a cependant été accordé jusqu’au 30 avril 2025 et des biens disponibles à la location lui ont été proposés. Compte tenu des éléments du dossier, notamment de la lettre de résiliation du 15 octobre 2024 portant la signature de PERSONNE1.) et du fait que cette dernière est toujours inscrite à l’adresse litigieuse suivant les recherches récentes faites par l’huissier de justice, le tribunal retient que les parties étaient liées par un contrat de bail oral. Suivant l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 modifiée sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que : a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, b) le locataire ne remplisse pas ses obligations, c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime. Il est de jurisprudence que la démolition d’un immeuble, même dans un intérêt purement privé, constitue un motif grave et légitime (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 163 et 164, Pasicrisie 31, page 366). Si, dans l’hypothèse d’une résiliation pour besoin personnel, le bailleur est cru sur parole pour autant que le besoin ne soit pas contredit par les éléments de la cause, il appartient cependant au bailleur désireux de résilier le contrat de bail pour motif grave et légitime en vue de procéder à des travaux de démolition, d’établir son intention d’y procéder réellement. Ainsi, le bailleur qui veut obtenir le déguerpissement du locataire au motif que l’immeuble sera démoli et qu’une nouvelle construction sera érigée au même endroit, doit verser les plans établis ainsi qu’une autorisation de construire définitive (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 174, Pasicrisie 31, page 369). Les travaux en question doivent encore être de nature à empêcher le maintien dans les lieux du locataire, étant donné que ce dernier, aux termes de l’article 1724 du code civil, est contraint de subir les réparations urgentes qui s’imposent, sauf à prendre lui-même l’initiative de la rupture du contrat de bail ou à demander une réduction du loyer pour perte de jouissance de l’immeuble pris en location pendant la période des travaux. 4 S’il a certes été décidé que le locataire peut se déclarer prêt à accepter les inconvénients des travaux de transformation, cette solution n’est envisageable que si objectivement le maintien dans les lieux du locataire est possible (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas., tome 31, n° 163). Il appartient, dès lors, au tribunal d’apprécier si le motif invoqué est suffisamment grave et légitime pour justifier la résiliation judiciaire du bail. L’analyse du bien-fondé du motif ne se fait pas au moment de la dénonciation, mais au moment où la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire sont requis (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg 11 mai 1989, n° 39745). Pour juger si la résiliation répond aux critères prév