## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-16, n° 1141 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1141/26 L-BAIL-67/25, L-BAIL-746/25 Audience publique du 16 mars 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention représentée par la société SCHILTZ & SCHILTZ SA, société anonyme, inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1610 LUXEMBOURG, 24-26, avenue de la Gare, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B220251, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant à l’audience par Maître Catherine GÉRIN, avocate, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et 1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.) 2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.) 3 ) la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par son ou ses gérant(s) actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention comparant par Maître Nélitié ZINGOUA KOUADIO, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire enregistrée sous le numéro L-BAIL-67/25 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 31 janvier 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 3 mars 2025. Lors de la prédite audience, Maître Nélitié ZINGOUA KOUADIO se présenta pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 5 mai 2025, puis refixée aux 24 septembre 2025 et 26 novembre 2025. L’affaire enregistrée sous le numéro L-BAIL-746/25 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 14 août 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 23 octobre 2025. Lors de la prédite audience, Maître Nélitié ZINGOUA KOUADIO se présenta pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 23 octobre 2025, puis refixée avec le rôle L-BAIL-67/25 au 26 novembre 2025. Lors de cette prédite audience, Maître Catherine GÉRIN, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, ce dernier en représentation de la société 2 SCHILTZ & SCHILTZ SA, et Maître Nélitié ZINGOUA KOUADIO furent entendues en leurs explications. L’affaire fut ensuite refixée pour la continuation des débats à l’audience du 2 février 2026. Lors de la prédite audience, Maître Catherine GÉRIN et Maître Nélitié ZINGOUA KOUADIO furent entendues en leurs dernières conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Par requête déposée le 31 janvier 2025, la société SOCIETE1.) SA a fait convoquer PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE2.) SARL devant le juge de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de s’entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer les sommes suivantes :    12.202,22.-EUR à titre de charges impayées, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde ; 11.129,49.-EUR à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde ; une indemnité de procédure de 1.000.-EUR conformément à l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les frais et dépens de l’instance. La requérante sollicite en outre que le taux de l’intérêt légal soit majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement à intervenir. Elle demande également la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des parties défenderesses ainsi que leur déguerpissement endéans quinzaine ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. À l’appui de sa requête, la requérante expose que suivant contrat de bail commercial conclu le 18 mars 2019 et modifié par avenant du 21 janvier 2021, elle a donné en location à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et à la société SOCIETE2.) SARL une partie d’un immeuble sis à L-ADRESSE4.), connu sous l’enseigne « PERSONNE3.) ». La requérante indique que les parties défenderesses restent en retard de paiement pour plusieurs décomptes de charges relatifs aux années 2019 à 2023 ainsi que pour des frais de nettoyage 2025, représentant un solde débiteur total de 12.202,22.-EUR, sous réserve des loyers et charges à échoir, ainsi que de l’indemnité de relocation et d’éventuels dégâts locatifs. 3 La requérante fait encore valoir que le non-paiement des charges constitue un juste motif de résiliation selon les stipulations du bail, ce qui fonde également sa demande en indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyer, soit 11.129,49.-EUR. Par requête déposée le 14 août 2025, la partie requérante a fait convoquer PERSONNE1.), PERSONNE2.) et la société SOCIETE2.) SARL devant le juge de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial aux fins de constater la fin du contrat de bail au 30 juin 2025, sinon sa résiliation. Elle demande que les parties défenderesses soient déclarées occupantes sans droit ni titre et condamnées à déguerpir les lieux dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement, à défaut sous peine d’expulsion. Elle sollicite encore leur condamnation solidaire aux frais et dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000.-EUR tout comme l’exécution provisoire de la décision à intervenir. La bailleresse indique avoir, par courrier recommandé du 20 novembre 2024, résilié le contrat de bail avec effet au 30 juin 2025, conformément aux stipulations contractuelles. Elle précise que le bail principal avec le propriétaire a également pris fin à cette date. Bien que la résiliation ait été régulièrement notifiée, les preneurs continueraient d’occuper les lieux et se maintiendraient dans le local sans droit ni titre. À l’audience des plaidoiries du 26 novembre 2025, la requérante a réduit sa demande pécuniaire, la limitant à la somme de 228,17.-EUR, correspondant selon elle à l’indexation des loyers non réglés. S’agissant de la résiliation du bail, elle a soutenu qu’elle résultait de la cessation du bail principal, laquelle aurait été acceptée par le bailleur-propriétaire. Elle a ajouté que, conformément aux stipulations du contrat, la durée du sous-bail liant les défendeurs ne saurait excéder celle du bail principal. Lors de l’audience des plaidoiries du 2 février 2026, la requérante, répondant aux arguments des parties défenderesses, a affirmé que le bail avait été valablement dénoncé par courrier recommandé du 20 novembre 2024. Selon elle, le courrier subséquent du 15 janvier 2025 n’aurait eu pour objet que de préciser l’absence de toute marge de discussion en vue de la conclusion d’un nouveau bail. Elle a également sollicité le rejet de la farde n°2, de même que l’exclusion de l’attestation testimoniale communiquée le jour de l’audience par le mandataire des défendeurs. En réponse à l’argument selon lequel le courrier de résiliation devait énoncer son motif, la requérante a invoqué un arrêt de la Cour de cassation 4 du 4 juillet 2024, estimant que cette décision confirmerait l’absence d’une telle exigence. Elle a par ailleurs soutenu que les parties défenderesses n’auraient jamais contesté la résiliation, respectivement introduit une demande en renouvellement du bail. S’agissant de l’argument relatif au caractère prétendument potestatif de la clause limitant la durée du sous-bail à celle du bail principal, la requérante a fait valoir que la durée du bail principal ne dépendait pas de sa seule volonté, mais également de celle de la bailleresse-propriétaire des lieux. Elle a ajouté que les défendeurs s’étaient engagés en parfaite connaissance de cause. Enfin, elle s’est opposée aux demandes reconventionnelles, considérant que l’abus de droit allégué n’était étayé par aucun élément probant et que le dommage invoqué n’était justifié par aucune pièce. La position des parties défenderesses Aux termes de leur note de plaidoiries adaptée et présentée à l’audience du 2 février 2026, les parties défenderesses ont fait valoir qu’elles exploitent un fonds de commerce sous l’enseigne « PERSONNE3.) », sis à L-ADRESSE4.), en vertu d’un bail commercial conclu le 18 mars 2019. Ce bail aurait été modifié par un premier avenant du 21 janvier 2021, puis par un second avenant du 3 avril 2023, lequel a fixé l’échéance contractuelle au 30 juin 2025. Selon les usages établis entre les preneurs et la bailleresse, cette dernière adressait systématiquement, environ six mois avant l’échéance contractuelle, un courrier de « résiliation et renouvellement », suivi d’un renouvellement effectif du bail. C’est dans ce contexte que le courrier du 20 novembre 2024, aurait été adressé aux preneurs par SOCIETE1.) SA. Ce courrier, dont le contenu reprenait fidèlement la structure et le ton de celui envoyé en août 2022, indiquait : « Nous vous informons que nous résilions le contrat [...] avec effet au 30 juin 2025 [...]. Notre gestionnaire prendra contact avec vous pour discuter d’un nouveau bail et de la continuation de nos relations. » Eu égard à la pratique antérieure, les parties défenderesses n’auraient pas considéré ce courrier comme un congé définitif et irrévocable, mais comme l'étape habituelle précédant un renouvellement contractuel. Les défendeurs relèvent que le courrier du 15 janvier 2025 introduisait pour la première fois la notion de remise des clés et laissait croire que la 5 résiliation provenait du bailleur principal, en contradiction avec la lettre du 20 novembre 2024. Ils rappellent que PERSONNE1.) occupe les lieux depuis 2010, sans incident ni retard de paiement, ce qui rend la rupture d’autant plus surprenante. Considérant que la lettre du 20 novembre 2024 ne constituait pas un congé clair et légalement formé, ils ont demandé des justificatifs les 28 avril et 27 juin 2025, lesquels n’ont été fournis par la requérante que le 9 juillet 2025, un retard qui ne pouvait régulariser un congé déjà irrégulier dès sa notification. En droit, les parties défenderesses soutiennent que le congé adressé par la bailleresse serait irrégulier, tant dans sa forme que dans son fondement juridique. Elles rappellent que l’avenant du 3 avril 2023 impose un préavis de six mois, conformément à l’article 1762-7 du Code civil, ce qui imposait à la partie demanderesse de notifier un congé valable avant le 31 décembre 2024, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce, de sorte que le contrat de bail aurait été tacitement reconduit. Les locataires invoquent également la nullité d’ordre public du congé en raison du non-respect de l’article 1762-11 du Code civil. Le bail n’ayant pas atteint neuf ans, la bailleresse ne pouvait résilier qu’en mentionnant l’un des trois motifs légaux : occupation personnelle, abandon de l’activité identique ou reconstruction/transformation de l’immeuble. Le courrier du 20 novembre 2024 ne mentionnant aucun motif, de sorte qu’il doit être déclaré nul, conformément à la jurisprudence constante sanctionnant systématiquement l’omission de la motivation légale. Les défendeurs soutiennent en outre que la clause subordonnant le sous-bail au bail principal, et prévoy