## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-19, n° 1196 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1196/26 L-BAIL-340/25 L-CIV-285/25 Audience publique du 19 mars 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail professionnel, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre -I- 1) PERSONNE1.), épouse PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention sub 1) et sub 2), comparant par Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Elisabeth ALEX, avocat à la Cour, les deux demeurant à Sanem et 1) Céline KOHLER, 2) PERSONNE3.), les deux demeurant professionnellement à L-ADRESSE2.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention sub 1) et sub 2), comparant par Maître Joëlle CHOUCROUN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -II- 1) PERSONNE1.), épouse PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties défenderesses au principal parties demanderesses sur reconvention sub 1) et sub 2), comparant par Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Elisabeth ALEX, avocat à la Cour, les deux demeurant à Sanem et 1) Maître Céline KOHLER, 2) PERSONNE3.), les deux demeurant professionnellement à L-ADRESSE2.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention sub 1) et sub 2), comparant par Maître Joëlle CHOUCROUN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits Les faits et rétroactes des deux affaires (L-CIV-285/25 et L-BAIL-340/25) résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement du 4 décembre 2025 (3968/25) rendu par le tribunal de paix. Suite au dernier jugement, l’affaire avait été refixée au 12 février 2026. 2 Lors de la prédite audience, Céline KOHLER, PERSONNE3.) et Maître Nicolas BAUER, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par un jugement numéro 3968/25 rendu en date du 4 décembre 2025, il a été décidé ce qui suit : « ordonne la jonction des affaires introduites sous les numéros de rôle L-BAIL340/25 et L-CIV-285/25 ; reçoit la demande en la forme ; donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur demande ; donne acte à Céline KOHLER et PERSONNE3.) de leurs demandes reconventionnelles ; déclare non-fondés les moyens d’irrecevabilité tirés de la litispendance et de l’exception de renonciation ; avant tout autre progrès en cause, enjoint à Céline KOHLER et PERSONNE3.) de fournir au Tribunal des certificats de résidence pour la période postérieure au 1er avril 2015, date de la signature de l’avenant au contrat de bail initial, sinon de prouver l’occupation à des fins d’habitation par toute autre personne ; fixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience du 12 février 2026, 9.00 heures, salle JP 0.15 ; réserve les demandes des parties et les frais. » Les plaidoiries des parties à l’audience fixée pour continuation au 12 février 2026 Céline KOHLER et PERSONNE3.) A l’audience du Tribunal du 12 février 2026, Céline KOHLER et PERSONNE3.) ont renvoyé aux pièces versées par leurs soins sur demande du Tribunal, à savoir : - trois certificats d’enregistrement dans le cadre d’un séjour permanent d’un citoyen européen des 9 juillet 2015 émis à leur nom ainsi qu’au nom de leur fils mineur, le tout à l’adresse L-ADRESSE3.), 3 - deux certificats de résidence émis par la Ville de Luxembourg à leur noms à l’adresse L-ADRESSE3.) pour la période du 2 juillet 2015 au 20 juin 2017 et du 28 septembre 2017 au 20 décembre 2018. Céline KOHLER et PERSONNE3.) ont également versé deux attestations testimoniales en tant que pièces 26 et 27. Au vu des contestations de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) quant à leur recevabilité, le Tribunal constate que ces pièces ne remplissent pas les conditions légales minimales de sorte à ce qu’il y a lieu de les écarter d’emblée des débats. Ensuite, Céline KOHLER et PERSONNE3.) ont versé un certificat d’assurance SOCIETE1.) souscrit pour l’adresse Céline KOHLER et PERSONNE3.) entre le 1er septembre 2015 et le 1er juillet 2026. Enfin, Céline KOHLER et PERSONNE3.) ont soumis à l’appréciation du Tribunal diverses photographies censées illustrer l’occupation effective des lieux. Au vu de ces éléments et en conformité de la volonté commune des parties, le bail conclu en question serait à qualifier de bail mixte avec une prépondérance claire d’un bail à usage d’habitation. Ainsi, les dispositions protectrices de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation seraient applicables en cause, de sorte à ce que toute indexation du loyer serait interdite. Bien qu’ils résideraient depuis 2018 à ADRESSE4.) (France), ils se déplaceraient toutes les semaines au Luxembourg pour y exercer leur fonction d’avocats. Dans ce cadre, Céline KOHLER et PERSONNE3.) passaient régulièrement les nuits dans les lieux loués, en partie en compagnie de leurs enfants mineurs. Cette situation aurait perdurée jusqu’au 30 juin 2025, date à laquelle ils auraient quitté les lieux. Par conséquent et alors que toute indexation serait prohibée, il y aurait lieu de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à titre de trop-payé de loyers, pour la période de mars 2025 à juin 2026 à la somme de 1.425,41 euros. A titre reconventionnel, Céline KOHLER et PERSONNE3.) ont encore conclu à la condamnation des parties PERSONNE1.) au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile et au paiement de la somme de 3.077,10 euros à titre de frais d’avocat exposés en cause. Finalement, Céline KOHLER et PERSONNE3.) ont conclu à la condamnation de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommage moral alors qu’ils auraient procédé de facto à la gestion de diverses problématiques en relation avec l’état de l’appartement en question et ce malgré le fait que cette charge incombait aux propriétaires. 4 Il échet de leur donner acte de leurs demandes reconventionnelles. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) A l’audience du Tribunal du 12 février 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont conclu à l’entérinement de leurs demandes formulées par la requête introductive ainsi qu’à la première audience des plaidoiries du 13 novembre 2025. Ainsi, il y aurait lieu de se référer à la volonté commune des parties dans le sens où ils auraient donné en location à Céline KOHLER et PERSONNE3.) un appartement pour y exploiter leur étude d’avocats. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient, par bonne volonté, accepté que Céline KOHLER et PERSONNE3.) puissent également résider sporadiquement et dans le cadre de l’exercice de leurs fonctions, dans l’appartement sis à L-ADRESSE3.), mais l’occupation à titre privé n’aurait été qu’un simple accessoire à l’usage professionnel. En effet, il n’aurait pas été prévu dans l’avenant du 1er avril 2015 au contrat de bail du 14 novembre 2011 que les lieux seraient dorénavant utilisés principalement à l’habitation et aucune ventilation quant à l’usage effectif de l’une partie ou de l’autre des lieux ne serait possible. Il s’agirait en effet d’un tout séparable, donné en location pour l’exploitation d’une profession libérale et accessoirement à des fins d’habitation. Le centre de vie de Céline KOHLER et PERSONNE3.) ne se serait encore jamais trouvé au Luxembourg. En témoignent notamment les certificats de résidence versés en cause lesquels font état d’un départ le 20 décembre 2018. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent encore au bien-fondé de leurs demandes tendant à l’indexation du loyer alors que les dispositions protectrices de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ne seraient pas applicables en cause. Les demandes reconventionnelles des parties adverses seraient à déclarer nonfondées. Appréciation Quant à la qualification juridique du contrat en question et quant aux demandes pécuniaires de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) Pour mémoire, les parties ont conclu un « contrat de bail commercial » signé le 14 novembre 2011 relativement à une surface de bureaux. 5 Il ressort de la lecture de ce contrat de bail que la surface de bureaux en question est prise en location pour l’exercice d’une profession libérale, à savoir celle d’avocat. Aux termes dudit contrat de bail, tout changement d’affectation de l’objet de la société (sic) sera à signaler par lettre recommandée au propriétaire. Le loyer convenu aux termes de ce contrat est de 1.400 euros par mois, à adapter annuellement avec effet au 1er décembre de chaque année en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la vie établi par le STATEC et ceci pour toute variation de plus de 5 points dudit indice. Par un « avenant au contrat de bail commercial du 14 novembre 2011 » signé le 1er avril 2015, les parties ont modifié l’article premier de cette convention, à savoir celle relative à l’objet du bail : « il est convenu de remplacer le deuxième paragraphe de l’article 1 « Une surface de bureaux » par « une surface à usage de bureaux principalement et à usage d’habitation accessoirement ». Le loyer de base est augmenté 1.600 euros à compter du 1er juillet 2015 avec la mention que celui-ci ne fera pas l’objet d’une augmentation pour les 4 prochaines années jusqu’au 31 juillet 2019 par dérogation à la clause relative à la révision du loyer prévue par le contrat de bail initial. Il incombe au Tribunal de qualifier les relations entre parties. Il est de principe que le juge est amené à qualifier un contrat en se basant sur la volonté réelle et la commune intention des parties, la qualification relevant du pouvoir d’appréciation des juges du fond (cf. JCL Civil, articles 1603 à 1623, fasc. 10, n° 103). En premier lieu, il y a lieu de relever que le bail conclu entre parties ne saurait être qualifié de bail commercial. En effet, le bail conclu par un membre d’une profession libérale (médecin, avocat, ...) pour y exercer une activité professionnelle n’est pas un bail commercial mais un simple bail professionnel. Il n’existe pas de législation spécifique réglementant les baux professionnels, ce sont donc les dispositions du code civil qui s’appliquent en la matière. Ni les dispositions spécifiques du bail à usage d’habitation, ni celles concernant le bail commercial ne lui sont applicables (Lex THIELEN : Le contrat de bail : bail résidentiel et bail professionnel, n° 572, édition PromocultureLarcier). Alors qu’il est constant en cause pour ne pas être contesté par les parties que Céline KOHLER et PERSONNE3.) ont exploité leur étude d’avocats dans l’appartement loué, le contrat de bail initial du 14 novembre 2011 est à qualifier de bail professionnel, contrairement à l’intitulé du contrat lui-même intitulé « Contrat de bail commercial ». 6 Les parties ont ensuite pris la décision de modifier la situation contractuelle qui la liait. En effet, l’avenant du 1er avril 2015 a inclus la formule « une surface à usage de bureaux principalement et à usage d’habitation accessoirement ». Encore faut-il que l’intention des parties eût été de modifier la destination des lieux dans le sens où les dispositions protectrices de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation puissent s’y appliquer. La preuve de cette modification fondamentale des relations contractuelles entre parties incombe en l’espèce à Céline KOHLER et PERSONNE3.) qui se prévalent de la non-application de la clause d’indexation prévue par le contrat de bail initial. Pour ce faire, Céline KOHLER et PERSONNE3.) ont versé les pièces suivantes : - trois certificats d’enregistrement dans le cadre d’un séjour permanent d’un citoyen européen des 9 juillet 2015 émis à leur nom ainsi qu’au nom de leur fils mineur, le tout à l’adresse L-ADRESSE3.), - deux certificats