## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-19, n° 1218 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1218/26 L-BAIL 319/23 L-CIV 441/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 19 MARS 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE: PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse principale, partie défenderesse sur reconvention, comparant par Maître Felix GREMLING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ET: PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse principale, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg _________________________________________________ FAITS : Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit d’un jugement rendu contradictoirement entre parties en date du 3 novembre 2025 par le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, jugement NUMERO1.), annulant le jugement rendu le 6 février 2025, rép. No 421/25 par le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et renvoyant les affaires L-BAIL 319/23 et L-CIV 441/24 introduites par PERSONNE1.) contre PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg autrement composé. Sur convocation émanant du greffe, les affaires furent appelées à l'audience publique du 26 février 2026 à 9.00 heures, salle JP 1.19, lors de laquelle Maître Felix GREMLING se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Nicky STOFFEL comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le JUGEMENT QUI SUIT: Les faits constants Suivant acte de vente et de reprise d’un bail emphytéotique du 5 juillet 2017 passé par devant Maître Joëlle BADEN, notaire de résidence à Luxembourg, PERSONNE1.) a acquis 45% d’un appartement sis à L-ADRESSE2.), en indivision avec PERSONNE2.), ayant acquis 55% du même logement. Les parties étaient liées par un partenariat enregistré le 4 octobre 2017, lequel a été unilatéralement résilié par PERSONNE1.) par acte d’huissier de justice du 13 janvier 2021. A la séparation des parties, PERSONNE1.) a, suivant contrat de bail du 20 septembre 2019, donné en location à PERSONNE2.) les 45% de l’appartement qui lui appartiennent, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 315,00 euros. Il est encore précisé dans ledit contrat que les charges locatives y énumérées, s’élevant au montant de 360,00 euros au moment du contrat, sont à la charge exclusive du preneur. Par deux courriers séparés du 13 novembre 2020, PERSONNE1.) a d’une part informé PERSONNE2.) qu’elle dénonçait ledit contrat de bail qu’elle considérait comme nul et non avenu et d’autre part elle a procédé à la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel. Par acte d’huissier du 6 août 2021, PERSONNE1.) a fait donner assignation à PERSONNE2.) à comparaître par devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg pour voir notamment provoquer le partage de l’indivision immobilière, ordonner la licitation du prédit immeuble et voir condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4.791,00 euros à partir du 29 septembre 2020. Procédure et prétentions des parties Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 15 mai 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour : 2 - - - constater que le contrat de bail du 20 septembre 2019 est nul et non avenu sinon de constater la résiliation dudit contrat de bail existant entre parties avec effet au 16 mai 2021, sinon de prononcer la résiliation dudit contrat de bail à compter du jour de la requête, voir condamner PERSONNE2.) à lui remettre un jeu de clefs lui permettant de réintégrer l’appartement en indivision, réserver une demande en indemnisation de dommages et intérêts, voir condamner PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile à hauteur de 1.500 euros, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. L’affaire introduite par la requête du 15 mai 2023 fut enrôlée sous le numéro L-BAIL319/23. Par une citation du 17 juillet 2024 signifiée par l’huissier de justice Véronique REYTER de Esch-sur-Alzette, PERSONNE1.) a donné citation à PERSONNE2.) de comparaître devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - constater que le contrat de bail du 20 septembre 2019 est nul et non avenu voir condamner PERSONNE2.) à lui remettre un jeu de clefs lui permettant de réintégrer l’appartement en indivision, réserver une demande en indemnisation de dommages et intérêts, voir condamner PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile à hauteur de 1.500 euros, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. L’affaire introduite par la citation du 17 juillet 2024 a été enrôlée sous le numéro LCIV-441/24. Par jugement du 6 février 2025, le tribunal de paix de et à Luxembourg, après avoir ordonné la jonction des deux affaires, a déclaré irrecevables les demandes de PERSONNE1.) pour défaut de qualité d’agir dans le chef de celle-ci, au vu des dispositions des articles 815-2 et suivants du Code civil. Contre ce jugement PERSONNE1.) a interjeté appel et par jugement du 3 novembre 2025, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg a annulé le jugement entrepris du 6 février 2025 et renvoyé le litige devant le Tribunal de Paix de Luxembourg autrement composé, en retenant qu’en soulevant d’office le moyen de l’irrecevabilité de la demande tirée du défaut de qualité à agir et en concluant à l’irrecevabilité de la demande dans un seul et même jugement sans que les parties n’aient eu l’occasion de faire valoir leurs points de vues respectifs sur ce moyen, le juge a violé le principe du contradictoire prévu à l’article 65 du nouveau code de procédure civile. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner à nouveau la jonction des affaires portant les numéros de rôle L-BAIL-319/23 et L-CIV-441/24 et de statuer par un seul et unique jugement. 3 Argumentaire des parties A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que le contrat de bail n'a pas pu être valablement conclu alors que l'article 9 de la loi du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats prévoyait que les partenaires ne pourraient l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement commun, la conclusion d’un contrat de bail sur ce logement consistant dans un acte de disposition. A ceci il viendrait s’ajouter que le contrat de bail était contraire à l’esprit de la loi précitée qui prévoyait dans son article 2 une obligation à la cohabitation s’imposant aux partenaires, à l’article 7 une obligation d’aide mutuelle entre partenaires et à l’article 9 la protection du logement, de sorte qu’il devrait encourir la sanction de la nullité, qui, comme l’aurait rappelé la Cour de Cassation dans un arrêt du 4 mai 2023, pourrait être prononcée même en l’absence de texte la prévoyant expressément, à partir du moment où l’acte serait contraire à la loi dans son ensemble ou à l’ordre public comme tel serait le cas en l’espèce. A titre subsidiaire il y aurait lieu de constater la résiliation du contrat de bail avec effet au 16 mai 2021, conformément à la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel intervenue en date du 13 novembre 2020 avec le préavis de six mois prévu par la loi dans ce cas, sinon de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. A l’audience du 26 février 2026, la requérante a de plus invoqué la résiliation du contrat de bail pour faute grave dans le chef du locataire consistant dans le non-paiement de loyers pendant cinq mois de janvier à mai 2025. PERSONNE2.) a soulevé en premier lieu le moyen du libellé obscur, en faisant valoir que la demande serait entachée d’une contradiction interne flagrante dans la mesure où d’une part la requérante invoquait la nullité du contrat de bail et d’autre part la résiliation du contrat de bail, ce qui constitueraient deux fondements juridiques incompatibles, de sorte qu’il y aurait atteinte aux droits fondamentaux de la défense. Ensuite il a invoqué la fin de non-recevoir du principe de l’estoppel selon lequel nul ne pourrait se contredire au détriment d’autrui, ce que PERSONNE1.) aurait pourtant fait en demandant la résiliation d’un contrat qu’elle considérait en soit comme nul. PERSONNE2.) a encore sollicité la nullité des demandes pour violation du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude (nemo auditur propriam turpitudinem allegans) qui commanderait qu’une personne ne pouvait invoquer devant le juge une situation illégale qu’elle a créée elle-même pour en tirer avantage, ce qui serait le cas en l’espèce alors que PERSONNE1.) solliciterait la nullité du contrat qu’elle a établi elle-même. Finalement PERSONNE2.) a encore soulevé la nullité respectivement l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir, en reprenant les mêmes moyens que ceux soulevés par le juge de paix dans son jugement du 6 février 2025. Ainsi il a fait valoir que si tout indivisaire pouvait prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, (article 815-2 1° du code civil), tel ne serait pas le cas pour les actes d’administration et de disposition qui requerraient le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du code civil). Dans la mesure où la résiliation ou la nullité 4 conditionneraient nécessairement le renouvellement du bail, celles-ci doivent se faire d’après le régime inscrit à l’article 815-3 du Code civil relatif aux actes d’administration ou de disposition. Or PERSONNE1.) n’aurait fait valoir aucun mandat, ni exprès, ni tacite, mais au contraire, elle aurait introduit la requête en son nom personnel. Par ailleurs, PERSONNE1.) n’aurait pas sollicité l’autorisation du Tribunal d’arrondissement pour se voir autoriser à introduire seule la demande en justice conformément à l’article 815-5 du Code civil. En outre, l’action en justice introduite par PERSONNE1.) afin de voir constater le contrat de bail conclu avec son co-indivisionnaire nul et non avenu respectivement de constater ou prononcer sa résiliation ainsi que de lui remettre un jeu de clés ainsi que de se voir allouer une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile ne saurait pas non plus rentrer dans la catégorie des actions en justice pouvant constituer une mesure conservatoire. Finalement PERSONNE1.) ne justifierait aucunement un péril imminent pour le bien indivis. Dès lors, l’action introduite par PERSONNE1.) par la requête du 15 mai 2023 et la citation du 17 juillet 2024 serait irrecevable pour défaut de qualité dans son chef. Quant au fond, PERSONNE2.) a relevé que la conclusion du contrat de bail ne constituerait aucune violation de la loi du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats, alors que les personnes devraient toujours rester libres de conclure un contrat pour réglementer une quelconque situation factuelle. De plus l’article 9 de la loi de 2004 ne trouverait pas à s’appliquer en cause, alors qu’il prohiberait uniquement aux partenaires de disposer du logement commun sans l’accord de l’autre. Or en l’espèce, en signant le contrat de bail litigieux, les parties au litige auraient accepté mutuellement de disposer dudit logement commun. De plus PERSONNE1.) serait forclose à agir en nullité du contrat de bail, alors que l’article 9 de la loi précitée prévoyait un délai de 6 mois à partir du jour de la connaissance de l’acte pour agir en nullité de cet acte. Or comme elle avait connaissance de l’acte depuis sa signature le 20 septembre 2019, sa demande en nullité s