Par une ordonnance rendue le 20 mars 2026, le juge des référés du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg précise les contours de la « contestation sérieuse » en matière de provision, dans le cadre spécifique d’un contrat de vente en état futur d’achèvement (VEFA). Saisi de contredits formés contre des ordonnances conditionnelles de paiement, le magistrat rappelle que le juge des référés, juge de l’évidence, doit s’abstenir dès lors que l’examen de la créance requiert une analyse approfondie des éléments de fait et de droit. En l’espèce, l’opposition entre une demande en paiement de factures de travaux et des moyens de défense fondés sur un retard de livraison de deux ans et demi, ainsi que sur l’existence de malfaçons étayées par constat d’huissier, caractérise une incertitude que seul le juge du fond peut trancher. La décision souligne l’efficacité de l’exception de compensation et de l’exception d’inexécution comme obstacles à l’obtention d’un titre provisionnel. Par ailleurs, l’ordonnance apporte un éclairage procédural sur la recevabilité des demandes incidentes en répétition de frais d’avocat, tout en subordonnant leur succès au bien-fondé de la prétention principale. ## I. Faits et procédure Le litige oppose la société SOCIETE1.) S.à r.l., promoteur immobilier, à deux acquéreurs, PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Par acte notarié du 14 octobre 2021, ces derniers ont acquis en état futur d’achèvement une maison unifamiliale. Invoquant le non-paiement de trois factures émises en 2025 pour un solde total de 32.382,81 euros, le promoteur a obtenu, le 11 décembre 2025, deux ordonnances conditionnelles de paiement (n° NUMERO2. et NUMERO3.). Les acquéreurs ont formé contredit contre ces ordonnances le 29 décembre 2025. Ils font valoir un retard de livraison de près de trente mois par rapport au délai contractuel (novembre 2023), leur imposant des frais de relogement substantiels (58.800 euros de loyers) et des intérêts bancaires intercalaires. Ils invoquent également des malfaçons et inachèvements constatés par huissier le 16 décembre 2025, et justifient avoir introduit une action au fond le 23 janvier 2026 pour liquider leurs droits indemnitaires, estimés à 153.000 euros. Le juge des référés a ordonné la jonction des deux affaires (TAL-2026-00039 et TAL-2026-00040) dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le problème juridique central réside dans la détermination du caractère « sérieusement contestable » ou non de l’obligation au sens des articles 919 et 933, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile (NCPC). Le juge des référés peut-il accorder une provision lorsque le débiteur oppose à une créance de travaux une créance indemnitaire née d'un retard de livraison et de désordres de construction ? Pour déclarer les contredits fondés, le tribunal se fonde sur les motifs suivants : 1. **Définition de la contestation sérieuse :** Le juge rappelle qu'une contestation est sérieuse lorsqu'elle ne peut être rejetée « en quelques mots » et qu'il subsiste une incertitude, même faible, sur l'issue du litige devant le juge du fond. 2. **L'impossibilité d'une appréciation sommaire :** Le promoteur justifiait le retard par des causes légitimes (météo, faillites de sous-traitants, modifications demandées par les clients), tandis que les acquéreurs produisaient un constat d'huissier démontrant des inachèvements (peintures, sanitaires, menuiseries). Le juge considère que l'arbitrage entre ces thèses opposées — notamment l'analyse de la responsabilité contractuelle et la réalité des causes d'exonération — excède ses pouvoirs et relève de la compétence exclusive des juges du fond. 3. **Sort des demandes accessoires :** Sur le fondement de l'article 53 du NCPC, le juge déclare recevable la demande incidente de la société en répétition de ses frais d'avocat, car elle se rattache aux prétentions originaires. Elle est toutefois rejetée au fond, la demande principale de provision étant écartée. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette décision illustre la rigueur du contrôle exercé par le juge des référés luxembourgeois sur