## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-03-26, n° 1354 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1354/26 Dossier no. L-BAIL-357/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 26 MARS 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.), parties demanderesses, parties défenderesses sur reconvention, comparant par Maître Kyllian TALBOURDET, avocat, demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Mohamed QADAOUI, avocat à la cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 16 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 18 juin 2024 à 09.00 heures, salle JP.0.15. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 26 février 2026, lors de laquelle Maître Kyllian TALBOURDET se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Mohamed QADAOUI comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis LE JUGEMENT QUI SUIT Par requête déposée au greffe le 16 mai 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir : - ordonner la résiliation judiciaire avec effet immédiat du contrat de bail conclu le 18 septembre 2023 aux torts exclusifs de PERSONNE3.) ; - condamner PERSONNE3.) au remboursement de la caution ainsi que des frais d’agence pour un montant de 4.740,- euros ; - condamner en outre PERSONNE3.) au paiement des montants suivants : - 3.000,- euros à titre de dommages et intérêts pour les fautes commises par la bailleresse en vertu du bail, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 et du règlement grand-ducal du 20 décembre 2019 ; - 2.000,- euros à titre de défaut de jouissance d’une partie des lieux loués ; - 2.231,65 euros à titre de remboursement des frais de l’expertise de Mr Huberty ; - 1.000,- euros à titre de dommages et intérêts pour couvrir les frais de déménagement ; - 163,- euros à titre de remboursement des frais médicaux ; - 2.000,- euros à titre de dommage et intérêts pour le préjudice moral. Les requérants demandent également à voir condamner la défenderesse à leur payer le montant de 500,- euros au titre d’indemnité de procédure. Ils sollicitent en outre l’exécution provisoire du jugement à intervenir et de condamner PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance. Aux termes de leur requête, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) déclarent que suivant un contrat de bail à loyer d'une durée déterminée d'un an, conclu le 18 septembre 2023 et prenant effet le 1er octobre 2023, ils ont pris en location un appartement situé dans la résidence sise ADRESSE1.), LADRESSE1.), appartenant à PERSONNE3.), moyennant le paiement mensuel de 1.500,- euros et une avance sur charges d'un montant de 200,- euros par mois. Le contrat de bail a été conclu entre parties par l’intermédiaire de l'SOCIETE1.). 2 Moins d'un mois après l'entrée dans l'appartement, soit le 28 octobre 2023, les requérants auraient découvert la présence de moisissures, ruissèlements d'eau et d'un taux d'humidité important dans la chambre à coucher, spécifiquement aux angles du mur donnant sur l’extérieur du bâtiment de la résidence. Ils auraient immédiatement averti PERSONNE3.) de cette découverte. En réponse à la demande d'une analyse professionnelle formulée par les requérants PERSONNE3.) aurait notamment rétorqué que l’expert ne sèchera pas le mur. Alertés par l'ampleur des dommages et préoccupés par l'état de salubrité de l’appartement, les requérants auraient envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception à la bailleresse le 30 octobre 2023, pour faire état de la situation et solliciter que des dispositions appropriées soient instaurées dans les plus brefs délais, compte tenu de leur impossibilité de jouir correctement des lieux. Le mardi 2 novembre 2023, les requérants auraient découvert que les dommages s'étaient étendus au sein de I 'Appartement. De nouvelles moisissures seraient apparues dans les angles du plafond et des murs de la façade extérieure, aux alentours des radiateurs, et dans les angles des pourtours des fenêtres dans le séjour. Ils ont également aperçu que la cuisine était touchée, que des moisissures se trouvaient sous le rebord de la tablette en marbre au-dessus du radiateur, que de l'eau coulait sur les murs et stagnait au-dessus du meuble de cuisine. Les requérants auraient immédiatement informé PERSONNE3.) des nouveaux dommages via messagerie instantanée. Cette dernière les a informés par écrit qu'elle n'avait jamais eu ce genre de problème auparavant dans la cuisine mais a confirmé que l'ancien occupant avait été confronté aux mêmes dommages dans la chambre à coucher et que « lui savait gérer ce genre de situation ». Qu'en tout état de cause, PERSONNE3.) préfèrerait résilier le bail d'un commun d'accord plutôt que de réagir face à la situation permettant aux requérants de jouir paisiblement de l’appartement à nouveau. Les requérants auraient exprimé leur étonnement face à la découverte que l’ancien occupant avait été confronté aux mêmes dommages et qu'ils étaient déjà connus de la bailleresse. Cette dernière se serait pourtant abstenue de les mentionner avant la conclusion du bail ou lors de l'état des lieux du 26 septembre 2023. Par courrier du 14 novembre 2023 la bailleresse réfute les suppositions et requêtes formulées par les requérants et les avise qu'une sollicitation d'expertise unilatérale a été réalisée afin de déterminer la provenance des dommages. Cette expertise a été réalisée le 28 novembre 2023, par le cabinet d'expertise Wies. Dans un rapport dont les explications écrites ne s'étendent pas au-delà de trois pages, l'expert, Monsieur Tom WIES, constate un taux d'humidité élevé dans l'appartement et la présence de ponts thermiques. Il conclut que les dommages sont le fruit d'un phénomène de condensation des sécrétions humaines et que les requérants sont en manquement d'aération et de chauffage adéquats. Les requérants déclarent s’étonner des conclusions de l'expert Wies alors que les photos des dommages illustreraient un problème bien plus sérieux qu'un simple manque d'aération. Les requérants étaient profondément interloqués par les conclusions tirées par l'expert Wies, qu'ils ne parviennent pas à comprendre. Ils auraient toujours usé de l’appartement en se comportant en bon père de famille, en veillant à l'aérer et le chauffer correctement. Leur promptitude à réagir aux dommages démontrerait qu'ils ont constamment adopté une attitude prudente et diligente et qu'ils ont déployé tous les efforts nécessaires pour satisfaire à leurs obligations de locataires. Les requérants n'auraient eu d'autre choix que de solliciter une contre-expertise également afin d'obtenir un deuxième avis à la suite des conclusions de l’expertise Wies. Celle-ci se serait déroulée le 20 décembre 2023, en présence des requérants et d'un représentant de la bailleresse, en la personne de PERSONNE4.), fils de PERSONNE3.). L’expertise a été réalisée par l’expert Jean Yves HUBERTY de l'entreprise Abex. Les conclusions de cette expertise seraient en totale 3 contradiction avec celles de l’expert WIES. Les dommages seraient le résultat d'infiltrations d'eau et de ponts thermiques, provoqués par des défauts en matière d'étanchéité de la résidence et des travaux non conformes aux normes et pratiques du métier relatif aux jonctions et raccords des menuiseries extérieures. Notamment, les ouvertures dues aux empreintes de l'ancien garde-corps, déjà mises en exergue par les requérants dans leur lettre du 30 octobre 2023, sont mises en causes. L'expert Huberty aurait, entre autres, constaté que plusieurs appartements du bâtiment sont touchés par des dommages similaires et que l'immeuble de la résidence n'est doté d'aucune installation de barrières d'étanchéité ou de ventilation mécanique. Il met en lumière l'absence totale d'entretien de l'immeuble de la part de PERSONNE3.), qui semble être la propriétaire de l'ensemble de la résidence composée de quatre appartements sujet à la location. Il en résulterait de cette contre-expertise que les dommages n'étaient, évidemment, aucunement de la responsabilité des requérants. Aussi, le rapport d'expertise de l'expert HUBERTY ayant mis en évidence la présence de moisissures et de sels de nitrate (salpêtre) préjudiciables à la santé, les requérants se sont vus dans l’obligation de consulter un médecin. Ils ont par ailleurs cessé de dormir dans l'appartement durant les week-ends, pour prévenir toute maladie. Ils auraient en outre été contraints de suivre un traitement médicamenteux afin de mieux appréhender l'anxiété engendrée par l'état des choses. Les craintes des requérants ont encore été confirmées par une ordonnance médicale du service national de la médecine environnementale du 8 mai 2024 laquelle précise qu’ « Après consultation médicale et sur base des résultats de l'environnement intérieur à domicile, j'ai donné l'avis à Mme PERSONNE1.) (*02.03.1999) et son copain PERSONNE2.) (*22.02.2001) de quitter son logement. La patiente ne peut retourner qu'après travaux de remédiation et contrôle et feu vert de notre part. ». Les requérants auraient donc été contraints, par le service national de la médecine environnementale de quitter leur appartement à cause de PERSONNE3.) qui n'aurait jamais pris au sérieux les graves problèmes qu'ils rencontrent depuis plusieurs mois. Les requérants déclarent aux termes de la requête qu’il y aurait ainsi lieu de voir constater la résolution du bail pour cause d'insalubrité de l'appartement et voir condamner PERSONNE3.) au paiement de dommages et intérêts pour le défaut de jouissance du bien loué, ainsi qu'au paiement de dommages et intérêts pour rembourser les divers frais engagés par les requérants. - En ce qui concerne la résiliation du bail pour défaut de jouissance en raison de l'insalubrité de l'appartement : Le contrat de bail locatif liant les parties est soumis d'une part aux dispositions de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et d'autre part aux articles 1713 à 1762-2 du code civil, sous réserve des règles particulières instituées par la loi précitée. L'article 1741 du code civil dispose que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs engagements ». En outre, en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. Le contrat serait également soumis aux dispositions du Règlement grand-ducal du 20 décembre 2019 déterminant les critères minimaux de salubrité, d'hygiène, de sécurité et d'habitabilité auxquels doivent répondre les logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d'habitation en vertu de son article premier. L'article 4 du règlement dispose que : « Les logements, chambres et locaux collectifs doivent être protégés contre l'humidité, le froid, la chaleur et le courant d'air. Aucun logement, chambre ou local collectif ne peut présenter : 4 1° une contamination de l'air ou des poussières avec des contaminants chimiques ou facteurs physiques ; ou 2° une concentration élevée de microorganismes provoquée par une fuite ou infiltration d'eau, un pont thermique, une humidité ascensionnelle ou un système de ventilation mécanique ou de traitement d'air ; pouvant porter préjudice à la santé des occupants ». Le rapp