## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-04-13, n° 1387 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1387/26 Dossier no. L-BAIL-762/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU LUNDI, 13 AVRIL 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.) et PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.), parties demanderesses, parties défenderesses sur reconvention, comparant par Maître Romain BUCCI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, se présentant pour la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES SA, société d’avocats, inscrite au Barreau de Luxembourg (Liste V), établie et ayant son siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Luxembourg, sous le numéro B 240929, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse, ET SOCIETE1.) s.à r.l., société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au Registre de commerce de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par sa gérante actuellement en fonctions, partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Jean TONNAR, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 22 août 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 13 octobre 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.15. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 2 mars 2026, lors de laquelle Maître Romain BUCCI, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Maître Jean TONNAR comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT Par requête déposée le 22 août 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.à r.l. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 69.690,- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de mars 2025 à août 2025, avec les intérêts conventionnels de 1,5% à compter des échéances respectives, jusqu’à solde, pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail avec effet immédiat pour faute grave dans le chef de la partie défenderesse et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir. Les requérants demandent à voir condamner la partie défenderesse au paiement du montant de 8.000,- euros à titre de dommages et intérêts sur base de l’article 1382 du code civil pour le remboursement des frais et honoraires d’avocat. Ils sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de leur demande, les requérants exposent qu’en vertu d’un contrat de bail signé en date du 18 août 2023, ayant pris effet le 1er septembre 2023, ils ont donné en location à la société SOCIETE1.) s.à r.l. un local commercial (sous-sol, rez-de-chaussée, 1er étage et totalité de la maison arrière) sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 12.000,euros et d’une avance mensuelle sur charges de 350,- euros, payables d’avance le premier de chaque mois. Ils soutiennent que depuis le mois de février 2025, la locataire ne paie plus régulièrement le loyer et que malgré relances et mise en demeure du 19 juin 2025, elle redoit la somme de 67.590,- euros à titre d’arriérés de loyers et la somme de 2.100,- euros à titre d’arriérés d’avances sur charges. Ils font encore valoir qu’en violation de l’article 8 du contrat de bail et malgré courrier du 15 avril 2025, la locataire reste en défaut de communiquer divers certificat et justificatifs d’entretien. 2 Les requérants estiment que le non-paiement des loyers et avances sur charges et le défaut de communication des documents requis constituent des fautes dans le chef de la locataire justifiant la résiliation du contrat de bail. Ils réclament encore le paiement du montant de 8.000,- euros hors TVA à titre d’indemnisation du chef des frais et honoraires d’avocat déboursés dans le cadre de la présente affaire. A l’audience des plaidoiries du 2 mars 2026, les requérants versent un décompte actualisé aux termes duquel ils augmentent leur demande en paiement au montant total de 167.487,69 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges jusqu’au mois de mars 2026 inclus, à augmenter des intérêts conventionnels. Ils augmentent également la demande en paiement à titre de frais et honoraires d’avocat au montant total de 19.890,- euros . Pour le surplus, ils maintiennent leurs demandes telles que formulées dans la requête. La société SOCIETE1.) s.à r.l. ne s’oppose pas à la résiliation du bail avec effet au 15 novembre 2025 et elle explique avoir fermé le restaurant et quitté les lieux à cette date. Elle affirme avoir essayé par tous moyens de remettre les clés aux bailleurs, mais que ces derniers ont toujours refusé la restitution des lieux loués. Elle conteste ainsi toute demande en paiement de loyers et de charges à compter du 15 novembre 2025. A titre subsidiaire, elle demande à voir dire que le contrat de bail a été résilié avec effet au 17 décembre 2025, date à laquelle l’huissier de justice Pierre BIEL a dressé un état des lieux et a constaté que les locaux étaient vides. Elle soutient que le 18 décembre 2025, elle a envoyé les clés des lieux loués aux bailleurs et que ces derniers ont refusé de réceptionner le courrier recommandé contenant les clés. Le procès-verbal de l’huissier de justice indiquerait que cette lettre recommandée contenait une lettre manuscrite ainsi que trois grandes et trois petites clés. A l’audience, le mandataire de la locataire verse le courrier recommandé tel que refusé et le mandataire des bailleurs refuse de réceptionner ledit courrier au motif qu’il n’a pas mandat pour le faire. Vu ce refus, le mandataire de la locataire propose au mandataire des bailleurs de venir chercher les clés dans son étude. En ce qui concerne les charges, la société SOCIETE1.) s.à r.l. conteste les frais relatifs à un ascenseur en donnant à considérer que le local se trouve au rez-de-chaussée. La société SOCIETE1.) s.à r.l. demande par ailleurs la restitution de la garantie bancaire de 72.000,euros, sinon la compensation avec les montants dus. Elle conteste finalement les frais et honoraires d’avocat pour être exorbitants pour le simple dépôt d’une affaire de bail. A titre reconventionnel, elle demande à voir condamner les requérants au paiement du montant de 5.000,- euros à titre de dommages et intérêts et du montant de 2.500,- euros à titre d’indemnité de procédure. Les requérants ne contestent pas avoir refusé le pli recommandé tel que présenté à l’audience, mais ils font valoir qu’ils n’avaient aucune idée ce qu’il contenait. Ils donnent à considérer qu’en l’occurrence, il n’y a pas de preuve que la locataire a eu la volonté de restituer les clés et que cette 3 dernière ne les a jamais invités à procéder à une remise des lieux loués en bonne et due forme. Ils font valoir que les clés sont portables et non pas quérables, de sorte qu’il appartient à la locataire de remettre les clés et de proposer une date pour la remise. Elle précise qu’avant l’audience des plaidoiries, la locataire n’a jamais fait état du fait que la lettre recommandée contenant les clés aurait été refusée. En tout état de cause, ils soutiennent que la locataire ne verse que la première page du procèsverbal de constat de l’huissier de justice et ils affirment ne pas avoir été invités pour y assister. Il ne serait par ailleurs pas prouvé que le restaurant a fermé le 15 novembre 2025. Ils demandent ainsi au tribunal d’ordonner la résiliation du bail aux torts de la locataire et de la condamner au paiement des montants réclamés. Motifs de la décision La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi. Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail commercial signé en date du 18 août 2023, ayant pris effet le 1er septembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à la société SOCIETE1.) s.à r.l. un local commercial situé aux sous-sol, rez-de-chaussée, 1er étage et la totalité de la maison arrière de l’immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de base indexé de 12.000,- euros et d’une avance mensuelle sur charges de 350,- euros, payables d’avance le premier de chaque mois. La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges Au dernier stade des plaidoiries, les requérants réclament la somme de 167.487,69 euros se composant des montants suivants : 1) loyers impayés : - solde loyer mars 2025 - loyer avril 2025 - loyer mai 2025 - loyer juin 2025 - loyer juillet 2025 - loyer août 2025 - loyer septembre 2025 - loyer octobre 2025 - loyer novembre 2025 - loyer décembre 2025 - loyer janvier 2026 - loyer février 2026 - loyer mars 2026 6.265 € 12.265 € 12.265 € 12.265 € 12.265 € 12.265 € 12.265 € 12.265 € 12.265 € 12.265 € 12.265 € 12.265 € 12.265 € 2) charges impayées : - décompte de charges 2025 - avance charges janvier 2026 - avance charges février 2026 - avance charges mars 2026 5.109,69 € 350,00 € 350,00 € 350,00 € 4 L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la demande initiale est recevable. Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du bail aux termes convenus. La société SOCIETE1.) s.à r.l. ne conteste pas redevoir les loyers jusqu’au 15 novembre 2025, date à laquelle elle affirme avoir fermé le restaurant et libéré les lieux, sinon jusqu’au 17 décembre 2025, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé par l’huissier de justice Pierre BIEL et les clés envoyées par courrier recommandé aux propriétaires. Le tribunal se doit de noter qu’il ne résulte d’aucune pièce versée au dossier que le restaurant exploité par la partie défenderesse a été fermé au mois de novembre 2025. En ce qui concerne le procès-verbal d’huissier, la société SOCIETE1.) s.à r.l. ne verse que la première page d’un procès-verbal de constat dressé par l’huissier de justice Pierre BIEL en date du 17 décembre 2025 à la demande de la société SOCIETE1.) s.à r.l.. Il en résulte qu’à cette date, l’huissier de justice s’est rendu à l’adresse des lieux loués en présence de deux représentants d’une fiduciaire, dénommée SOCIETE2.) s.à r.l., et partiellement en présence de la gérante de la société SOCIETE1.) s.à r.l.. Il s’agissait de dresser un état des lieux de sortie des lieux loués. L’huissier a mentionné que le constat est réalisé de manière sommaire et non exhaustive, au vu de la taille du local de commerce. Pour le surplus, le tribunal ignore ce que l’huissier de justice a constaté alors que les autres pages du procès-verbal de constat n’ont pas été versées. S’il est certes vrai qu’à l’audience le mandataire de la société SOCIETE1.) s.à r.l. a montré une grosse enveloppe fermée qui avait été envoyée par courrier recommandé aux requérants et refusé par ces derniers, il n’est pas établi que ce courrier recommandé contient effectivement les clés des lieux loués, les pages afférentes du procès-verbal qui confirmeraient ces dires n’ayant pas été versées aux débats. Il n’es