Par une ordonnance rendue le 17 avril 2026, le juge des référés du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle avec fermeté la primauté de l’intérêt collectif sur l’exercice du droit de propriété au sein d’une copropriété. En l’espèce, l’obstruction systématique d’un copropriétaire à l’exécution de travaux de réfection de l’étanchéité, régulièrement votés en assemblée générale pour remédier à des infiltrations graves, est qualifiée de trouble manifestement illicite au sens de l’article 933 du Nouveau Code de procédure civile. La décision souligne que le droit de jouissance privative ne saurait faire échec aux mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, dès lors que l’accès aux parties privatives est indispensable à la sauvegarde des parties communes. Le juge valide ainsi une panoplie de mesures coercitives — accès forcé avec le concours de la force publique, retrait des véhicules aux frais du récalcitrant et astreintes journalières — pour garantir l’exécution des décisions syndicales. Cette jurisprudence réaffirme la force obligatoire des décisions d’assemblée générale non contestées dans les délais légaux et précise les contours de l’office du juge des référés dans la cessation des voies de fait en matière immobilière. ## I. Faits et procédure À la suite de l’assemblée générale du 21 juin 2022, des dégradations majeures du revêtement et de l’étanchéité de la plate-forme arrière d’une résidence ont été constatées, provoquant des infiltrations d’eau et des inondations dans les garages et sous-sols. Les investigations techniques ont démontré que la réalisation des travaux de rénovation nécessitait impérativement l’accès à un garage privatif (lot NUMERO3) appartenant à Monsieur PERSONNE1, lequel détient les clés exclusives de ce local. Par une délibération du 10 juillet 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé à l’unanimité des présents le principe des travaux et le choix de l’entreprise prestataire. Bien que notifié le 13 août 2024, ce procès-verbal n’a fait l’objet d’aucun recours en annulation dans le délai prévu par l’article 34 de la loi modifiée du 16 mai 1975. Face au refus persistant du copropriétaire de laisser l’accès à son lot malgré plusieurs mises en demeure, le syndicat des copropriétaires, dûment mandaté par une nouvelle assemblée générale du 16 juillet 2024, a fait assigner l’intéressé en référé par exploit du 24 juin 2025. Le demandeur sollicite l’autorisation de pénétrer dans les lieux par tous moyens, le retrait des véhicules stationnés et le prononcé d’astreintes. À l’audience, le défendeur a comparu en personne, déclarant ne plus s’opposer aux demandes formulées. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le problème de droit posé au juge des référés est de déterminer si le refus d'un copropriétaire de permettre l'accès à ses parties privatives pour l'exécution de travaux d'intérêt commun, décidés par l'assemblée générale, constitue un trouble manifestement illicite justifiant des mesures de remise en état. Le Tribunal fonde sa décision sur l’article 933, alinéa 1, du Nouveau Code de procédure civile (NCPC), qui permet au juge de prescrire des mesures pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ce trouble est défini comme toute perturbation résultant d’une violation effective d’une règle de droit ou d’une méconnaissance de l’ordre juridique établi. Pour caractériser l'illicéité, le juge retient les motifs suivants : 1. **La violation des obligations légales et conventionnelles :** En vertu des articles 2, 21 et 28 de la loi du 16 mai 1975 et de l’article 42 du règlement de copropriété, aucun copropriétaire ne peut s’opposer à l’exécution de travaux régulièrement votés nécessaires à la conservation des parties communes. 2. **L'absence de contestation des décisions syndicales :** Le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juillet 2023 est devenu définitif, faute de recours dans le délai légal. 3. **L'urgence et la persistance du dommage :** Le refus d'accès aggrave les infiltrations et les dommages à l'immeuble, caractérisant une voie de fait par abstention. Le juge conclut que le refus de Monsieur PERSONNE1 constitue une "illicéité grossière" qu'il convient de faire cesser pour rétablir le statu quo ante. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette ordonnance apporte des précisions importantes sur l'articulation entre le droit de propriété et le droit de la copropriété, ainsi que sur les frais de procédure en référé : 1. **L'efficacité des mesures coercitives :** Le juge n'hésite pas à autoriser l'usage de la force publique et l'intervention d'un serrurier pour garantir l'accès aux lots privatifs. L'enseignement pratique est clair : le domicile ou le local privé ne constitue pas un sanctuaire permettant de paralyser la sauvegarde d'un immeuble collectif. 2. **La gestion des frais de déplacement :** La décision prévoit que le retrait et le stockage des véhicules stationnés dans le garage se feront aux frais exclusifs du copropriétaire récalcitrant, sur simple présentation de factures, ce qui simplifie la charge financière pour le syndicat. 3. **Le régime des dépens et de l'indemnité de procédure :** * Le Tribunal rejette la demande d'indemnité de procédure (article