## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-04-20, n° 1512 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1512/26 Dossier no. L-BAIL-517/25 et L-BAIL-667/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU LUNDI, 20 AVRIL 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause I. ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Carolyn LIBAR, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, ET PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant en personne, II. ENTRE PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie demanderesse, comparant en personne, ET PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie défenderesse, comparant par Maître Carolyn LIBAR, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire inscrite au rôle sous le numéro 517/25 fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 26 mai 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 4 août 2025 à 09.00 heures, salle JP.1.19. L’affaire inscrite au rôle sous le numéro 667/25 fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 11 juillet 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 29 septembre 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.15. Après plusieurs remises, les deux affaires furent utilement retenues à l’audience publique du 9 mars 2026 lors de laquelle Maître Carolyn LIBAR, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, se présenta pour PERSONNE1.), et PERSONNE2.) comparut en personne. Les parties furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT Suivant contrat de bail signé en date du 28 novembre 2024, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) une maison d’habitation sise à L-ADRESSE1.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.000,- euros. Par requête déposée le 26 mai 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à effectuer les réparations nécessaires aux lieux loués dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement, sous peine d’une astreinte de 100,- euros par jour de retard et à lui accorder une suspension totale, sinon partielle du loyer jusqu’à la remise en état des lieux loués. Elle sollicite la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de sa demande, la requérante expose que depuis le début du bail, la maison se trouve dans un état délabré et présente des moisissures. Pour cette raison, PERSONNE2.) lui aurait 2 accordé une remise du premier loyer ainsi que de la caution en contrepartie de travaux qu’elle s’était engagée à faire. PERSONNE2.) se serait de son côté engagé à faire installer de nouvelles fenêtres dans la maison jusqu’au mois de février 2025. La requérante explique que les fenêtres n’étaient pas étanches et partiellement cassées, de sorte qu’elle n’arrivait pas à chauffer la maison et que les pièces étaient humides. Il se serait par la suite avéré que l’installation électrique n’est plus aux normes. Compte tenu de l’état délabré de la maison, la requérante soulève l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement du loyer conformément aux dispositions de l’article 1134-2 du code civil. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-517/25 du rôle. Par requête déposée le 11 juillet 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 10.750,- euros à titre d’arriérés de loyers, le montant de 4.000,- euros à titre de garantie locative ainsi que le montant de 1.029,79 euros à titre d’enrichissement sans cause, à chaque fois avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Il demande à voir déclarer résilié le contrat de bail aux torts de la locataire et de la voir condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la notification du jugement à intervenir. Il sollicite la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de l’instance. A l’appui de sa demande, le requérant expose que les parties se sont mises d’accord à réduire la garantie locative de 4.000,- euros de 3.000,- sous condition que la locataire allait procéder à une remise en état des murs, des sols et plafonds. Il lui reproche encore d’avoir abusé de sa faiblesse, en lui présentant une capture d’écran d’un virement à hauteur de 3.029,79 euros en faveur de la société SOCIETE1.) pour une dette qui ne lui était pas due et qu’elle l’a convaincu à lui payer le montant de 1.029,79 euros. Il fait valoir que depuis le début du bail, la locataire n’a payé que le montant de 5.250,- euros à titre de loyers, de sorte que la somme de 10.750,- euros reste due. Il estime que le non-paiement des loyers et de la garantie locative constituent des raisons graves justifiant la résiliation du bail aux torts de la locataire. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-667/25 du rôle. A l’audience des plaidoiries du 9 mars 2026, PERSONNE1.) explique que face à l’inaction du bailleur de remédier aux graves problèmes affectant les lieux loués, elle a saisi le Bourgmestre de la Commune de ADRESSE3.) conformément aux dispositions de l’article 5 de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation. Une visite des lieux aurait eu lieu en date du 15 septembre 2025 en présence des parties, de la commune et d’un représentant de la Direction de la Santé. 3 Elle fait valoir qu’en date du 24 septembre 2024, la Direction de la Santé a dressé un rapport de cette visite aux termes de laquelle divers désordres ont été constatés. En date du 2 octobre 2025, l’Administration communale de ADRESSE3.) aurait, sur base de ce rapport de la Direction de la Santé, pris un arrêté de mise en conformité aux termes duquel PERSONNE2.) a été sommé de procéder dans un délai de six mois à la remise en conformité de son immeuble par rapport aux non-conformités reprises dans le rapport précité. Elle soutient que depuis lors, PERSONNE2.) n’a rien entrepris et que le délai de six mois qui lui a été accordé est sur le point de s’écouler. Elle demande au tribunal d’enjoindre à PERSONNE2.) d’effectuer les travaux tels que sollicités par l’Administration communale et de réduire le loyer de 50% à partir du 1er décembre 2024 jusqu’à la fin de ces travaux. Elle demande ainsi à voir adapter la demande en paiement d’arriérés de loyers dirigée à son encontre, tout en précisant qu’il y a lieu de prendre en compte les loyers qu’elle a déjà payés. En ce qui concerne la garantie locative, elle affirme que les parties avaient convenu de la réduire de 4.000,- euros à 3.000,- euros si elle allait effectuer des travaux de rénovation. Elle soutient avoir effectué les rénovations promises, de sorte que cette demande ne devrait être déclarée fondée qu’à hauteur de 1.000,- euros. Elle ne conteste pas redevoir le montant de 1.029,79 euros à PERSONNE2.). Elle conclut au rejet de la demande en résiliation du bail et en déguerpissement des lieux loués. Elle fait valoir qu’en raison de sa situation financière précaire, il lui est actuellement difficile de se reloger. A titre subsidiaire, elle demande à se voir accorder un délai de déguerpissement de six, sinon de trois mois en précisant qu’elle a deux enfants à sa charge. PERSONNE2.) verse un décompte actualisé aux termes duquel il augmente la demande en paiement au montant total de 28.579,79 euros. Il conteste formellement être obligé de procéder à de quelconques travaux suite à l’arrêté de l’Administration de la commune et il est d’avis que le rapport de la Direction de la Santé retient que les lieux loués sont habitables. Sur question du tribunal, il affirme ne pas avoir introduit de recours contre l’arrêté de mise en conformité du 2 octobre 2025 dans le délai de trois mois. Il explique que lors de la conclusion du contrat de bail, il a cédé aux demandes de la locataires et a été d’accord à fixer le loyer à 2.000,- euros, alors que le loyer normal aurait été de 3.000,- euros. Il affirme avoir accordé une gratuité de loyer pour le mois de décembre 2024. Il conteste la demande en réduction de loyer alors que le montant de 2.000,- euros se situe déjà en-dessus du loyer du marché. Il fait valoir que les fenêtres ont été remplacées en date du 15 septembre 2025, de même que les portes et les volets. 4 PERSONNE1.) ne conteste pas que les fenêtres et la porte d’entrée ont été changées, mais elle soutient que le propriétaire ne lui a pas remis de clé pour cette nouvelle porte d’entrée, de sorte qu’elle est obligée d’entrer et de sortir par la porte du garage. Par ailleurs, la porte d’entrée ne serait pas fermée à clé et elle pourrait uniquement l’utiliser pour sortir de la maison. Elle demande ainsi à se voir remettre les clés de cette porte d’entrée. Elle fait valoir que les problèmes de moisissure persistent et que le frigo ne fonctionne pas. PERSONNE2.) affirme qu’il n’a pas remis les clés de la porte d’entrée à PERSONNE1.). Il refuse de les lui apporter, mais il ne s’oppose pas à ce que PERSONNE1.) les récupère dans son bureau. Motifs de la décision Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les affaires enrôlées sous les numéros L-BAIL-517/25 et L-BAIL-667/25 du rôle et de statuer par un seul jugement. Les requêtes sont recevables pour avoir été introduites dans la forme requise par la loi. PERSONNE1.) demande en premier lieu à voir condamner PERSONNE2.) à effectuer les travaux tels que retenus dans l’arrêté de mise en conformité du 2 octobre 2025 de la Commune de Sandweiler. PERSONNE2.) s’y oppose formellement en soutenant que la Commune ne saurait lui prescrire quoi que ce soit et qu’il est d’avis que l’immeuble est parfaitement habitable et n’a pas besoin de rénovations tel qu’il résulterait du rapport de la Direction de la Santé. Il est constant en cause que sur demande de PERSONNE1.), une visite des lieux a été organisée en date du 15 septembre 2025 en présence des parties, de la Commune et de la Direction de la Santé. Dans le rapport de la Direction de la Santé du 24 septembre 2025 il est retenu que « Le logement est considéré comme habitable et adapté à la situation familiale, mais plusieurs éléments posent problème au regard des critères de salubrité et de sécurité définis par la loi du 25 février 2019 concernant le bail à usage d’habitation. Les principaux défauts concernant l’installation électrique obsolète, les menuiseries vétustes, les problèmes d’humidité avec traces de moisissures ponctuelles et les équipements ménagers défectueux. » C’est sur base du prédit rapport et en application des dispositions de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation qu’un arrêté de mise en conformité a été pris lors de la séance du 2 octobre 2025 par le collège des bourgmestre et échevins de la Commune de ADRESSE3.). Aux termes de cet arrêté, il a été retenu que l’immeuble litigieux ne remplit pas les dispositions prévues par la loi précitée du 20 décembre 2019. L’arrêté dispose que : « ORDONNONS 5 Article 1