## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-04-30, n° 1693 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1693/26 L-BAIL 632/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 30 AVRIL 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE: 1) PERSONNE1.), et sa partenaire pacsée 2) PERSONNE2.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE1.), parties demanderesses principales, parties défenderesses sur reconvention, comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ET: 1) PERSONNE3.), et 2) PERSONNE4.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE2.) parties défenderesses principales, parties demanderesses par reconvention, comparant par Maître Saliha DEKHAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg _________________________________________________ FAITS : L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 25 septembre 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 30 octobre 2023 à 15.00 heures, salle JP 0.15. Après de multiples remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 19 mars 2026, lors de laquelle Maître Nicolas BANNASCH se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Maître Saliha DEKHAR comparut pour les parties défenderesses. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le JUGEMENT QUI SUIT: Les faits constants Par contrat de bail signé le 10 juillet 2006, ayant pris effet le 1 er août 2006, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après « les consorts GROUPE1.) ») ont pris en location auprès de PERSONNE5.) et PERSONNE6.) un appartement au rez-de chaussée d’une maison sise à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 550,00 euros et des avances sur charges mensuelles de 60,00 euros. Une garantie locative de 1.120,00 euros a été fournie par les locataires dès le commencement du contrat de bail. Par courrier recommandé du 20 avril 2021, PERSONNE5.) a informé les consorts GROUPE1.) qu’il allait mettre l’appartement loué en vente à partir du 1er octobre 2021 de sorte que le contrat de bail ne serait pas renouvelé. Suivant acte notarié du 14 décembre 2021, l’immeuble précité a été acquis par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après « les consorts GROUPE2.) »), qui ont donc repris les droits et obligations découlant du contrat de bail précité. Par courrier recommandé du 10 mars 2022, les consorts GROUPE2.) ont résilié le contrat de bail pour besoin personnel avec effet au 11 septembre 2022. Par arrêté communal du 7 juin 2022, l'ORGANISATION1.) a ordonné la fermeture avec effet immédiat du logement pris en bail par les consorts GROUPE1.) et a ordonné aux consorts GROUPE2.) de pourvoir avec effet immédiat au relogement des locataires. Suivant décision du 5 juillet 2022, l’office social du ALIAS1.) (ADRESSE3.)) a, au vu de l’arrêté de fermeture précité, mis à disposition des consorts GROUPE1.), pour la période du 9 juin au 9 septembre 2022, un appartement sis à Junglinster, contre paiement d’un loyer de 854,41 euros dont 804,41 euros à titre d’indemnité d’occupation et 50,00 euros à titre de forfait pour frais d’occupation. Procédure et prétentions des parties 2 Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 23 septembre 2023, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation des consorts GROUPE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir : - - - - - - - constater que l'arrêté de fermeture pris le 7 juin 2022 par le bourgmestre de ORGANISATION1.) vaut preuve de l'inexécution contractuelle dans le chef des parties défenderesses et met fin au contrat de bail conclu entre parties, pour autant que de besoin, déclarer résilié aux torts exclusifs des bailleurs le contrat de bail à usage d'habitation signé en date du 10 juillet 2006, condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à leur payer le montant de 2.563,23 euros au titre des coûts et frais liés au relogement auxquels ils ont dû faire face pour se reloger, le tout avec les intérêts légaux à partir du 21 juin 2023, date du courrier de mise en demeure jusqu'à solde, sinon à partir du jour de la demande en justice jusqu'à solde sinon encore à compter du jugement à intervenir jusqu'à solde, condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à payer leur payer le montant de 1.120,00 euros à titre de remboursement de la garantie locative, avec les intérêts légaux à partir du 21 juin 2023, date du courrier de mise en demeure jusqu'à solde, sinon à partir du jour de la demande en justice jusqu'à solde, sinon encore à compter du jugement à intervenir jusqu'à solde, condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à payer leur payer le montant de 500,00 euros à titre de perte de nourriture comme suite d’une coupure d'électricité opérée par les parties défenderesses, avec les intérêts légaux à partir du 21 juin 2023, date du courrier de mise en demeure jusqu'à solde, sinon à partir du jour de la demande en justice jusqu'à solde sinon encore à compter du jugement à intervenir jusqu'à solde, condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à payer leur payer le montant de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts du chef de préjudice moral, avec les légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu'à solde sinon encore à compter du jugement à intervenir jusqu'à solde, condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à payer leur payer le montant de 2.500,00 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l'article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile, condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum, sinon chacun pour sa part au frais et dépens de l’instance, ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant opposition ou appel sur minute et avant l'enregistrement. A l’audience du 19 mars 2026, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont sollicité reconventionnellement la condamnation des consorts GROUPE1.) à leur payer : - le montant de 615,052 euros à titre de charges d’électricité et de mazout pour les mois de décembre 2021, janvier et février 2022, 3 - - le montant, après déduction de la garantie locative de 1.120,00 euros, de 44.014,90 sinon de 58.286,30 euros sinon de 26.563,18 euros, à titre de dégâts locatifs, le montant de 2.500,00 euros à titre d’indemnité de procédure. Argumentaire des parties A l’appui de leurs demandes, les consorts GROUPE1.) font valoir que l’immeuble en question était à la base une vielle grange dépourvue d’électricité, qui a été transformée au fil du temps par les anciens propriétaires en deux appartements situés au rez-dechaussée et au premier étage, sans qu’ils n’aient cependant changé la structure de l’immeuble qui avait été construit avec des pierres de grès qui présenteraient la caractéristique d’être poreuses, qui s’imbiberaient d’eau, et qui ne présenteraient aucune étanchéité adaptée à un logement. Si au début du contrat de bail en 2006 ces problèmes n’étaient pas visibles alors que l’appartement venait juste d’être repeint et se présentait dans un bon état à l’exception de la cuisine qui aurait immédiatement dû faire l’objet de réparations par les locataires, peu de temps après le commencement du bail, des problèmes d’humidité seraient apparus, dus à des infiltrations d’eaux causées par l’absence d’étanchéité de l’immeuble, comme cela ressortirait des photos versées en pièce n°20 et 21 et de l’attestation testimoniale du fils des requérants versée en pièce n°17. Malgré plusieurs demandes adressées aux anciens propriétaires en ce sens, ces derniers ne seraient pas intervenus pour résoudre durablement le problème lié au défaut d’étanchéité de sorte que la moisissure aurait envahi tout l’appartement, le rendant invivable. Par courrier du 4 octobre 2021, le mandataire des parties requérantes aurait encore dénoncé aux bailleurs de l'époque l'état insalubre du logement litigieux, sans que ceuxci n'aient entrepris une quelconque démarche pour résoudre les problèmes récurrents de chauffage et d'électricité, ayant engendré des moisissures, de l'humidité et des infiltrations et ce dans chacune des pièces. Dès l’achat de l’immeuble par les consorts GROUPE2.), ces derniers auraient voulu se débarrasser des consorts GROUPE1.), tout d’abord juridiquement par une résiliation du contrat et ensuite factuellement en entreprenant des travaux de grande envergure avec l’espoir que ces travaux allaient amener les requérants à partir plus rapidement, comme tel ressortirait de la pièce n°13 versée par la partie adverse. De plus, toujours pour faire déguerpir les consorts GROUPE1.), les consorts GROUPE2.) auraient procédé à des coupures de chauffage, respectivement le chauffage aurait été défectueux à tel point que des chauffages d’appoints auraient dû être installés entre octobre 2021 et avril 2022 aux frais des locataires. La défectuosité du chauffage aurait accentué le problème d’humidité et les travaux réalisés par les consorts GROUPE2.) auraient encore rendu l’installation électrique, qui était dès le début non conforme aux règles de sécurité, dangereuse et précaire. Compte tenu des problèmes de moisissure, d’électricité et d’isolation thermique, la commune aurait finalement procédé à la fermeture du logement en juin 2022. Les problèmes n’auraient pas été résolus après le départ des consorts GROUPE1.) de sorte que lors de la remise des clés en septembre 2022, l’appartement ne se trouvait pas dans un bon état. 4 Les bailleurs auraient gravement manqué à leur obligation de délivrance, d'entretien et de faire jouir les locataires paisiblement de la chose louée découlant des articles 1719 et 1720 du Code civil, ce qui serait d’ailleurs établi à suffisance de droit au regard de l'arrêté communal du 7 juin 2022 ayant déclaré le logement pris en bail par les parties requérantes insalubre. En application de l'article 5 de la loi du 20 décembre 2019, les consorts GROUPE2.) devraient partant prendre à leur charge ledit montant de 2.563,23 euros à titre de loyers réglés par les parties requérantes à l'Office Social du ALIAS1.), et ce durant la période totale de trois mois, soit du 9 juin 2022 au 9 septembre 2022. Dans la mesure où le logement pris en bail par les parties requérantes a été déclaré insalubre, le contrat de bail conclu entre parties n’a plus pu être exécuté, de sorte qu'il y aurait lieu de déclarer résilié le contrat de bail aux torts des bailleurs. Etant donné que les dégâts dont font état les consorts GROUPE2.) pour s’opposer au remboursement de la garantie locative sont exclusivement dus à la violation par les bailleurs des obligations précitées découlant des articles 1719 et 1720 du Code civil et au défaut structurel de l’immeuble, il y aurait lieu de condamner les consorts GROUPE2.) à leur rembourser la garantie locative de 1.120,00 euros. De plus, comme postérieurement à l'arrêté de fermeture du 7 juin 2022, les bailleurs auraient encore délibérément coupé le courant électrique du logement pris en bail par les parties requérantes et leur auraient refusé tout accès au logement, les parties requérantes auraient été mises dans l'impossibilité la plus totale de récupérer leurs meubles et effets personnels. Suite à cette coupure d'électricité, le contenu du congélateur, évalué à 500,00 euros, aurait pourri et aurait dû être jeté, de sorte qu’il y aurait lieu de condamner consorts GROUPE2.) à leur payer le montant de 500,00 euros. Finalement les requérants auraient subi un préjudice moral résultant des tracas, angoisses et ennuis moraux qu’ils ont connus comme suite directe