## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2026-05-04, n° 1706 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20261109-000432/2026.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 1706/26 L-BAIL-666/25 Audience publique du 4 mai 2026 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse comparant par Maître Antonio RAFFA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et 1. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), 2. PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.), 3. PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.), 4. PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE5.), parties défenderesses comparant par Maître Alex ENGEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, Faits Les faits et rétroactes de la présente affaire résultent à suffisance de droit des qualités, considérants et motifs d’un jugement interlocutoire rendu contradictoirement entre parties le 1er décembre 2025 par le tribunal de paix de et à Luxembourg, inscrit au répertoire fiscal sous le n° 3904/25, et dont le dispositif est libellé comme suit : « Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, r e ç o i t le recours dirigé contre la décision de la commission des loyers de la Ville de Luxembourg du 5 juin 2025 en la forme et le déclare recevable, r e j e t t e les moyens d’irrecevabilité et de nullité soulevés par PERSONNE6.) contre la décision de la commission des loyers de la Ville de Luxembourg du 5 juin 2025, avant tout autre progrès en cause : n o m m e expert Steve MOLITOR, demeurant à ADRESSE6.), L-ADRESSE7.) avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, motivé et détaillé à déposer au greffe de cette juridiction, de déterminer, conformément à l’article 3 (1) - (4) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le capital investi, réévalué et décoté dans l’appartement occupé par PERSONNE1.) situé dans un immeuble sis L-ADRESSE1.), d i t que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert est autorisé à s’entourer de tous renseignements utiles et même à entendre de tierces personnes, d i t que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, o r d o n n e à PERSONNE2.), PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) de consigner au plus tard dans le mois du prononcé du présent jugement une avance de 1000.- euros (mille euros) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la Caisse des Consignations ou un établissement de crédit à convenir et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l'instance selon les dispositions de l'article 468 du nouveau code de procédure civile, a u t o r i s e l’expert à s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires à l’accomplissement de sa mission et même à entendre d’autres personnes, d i t qu’en cas de refus, de retard ou d’empêchement de l’expert, il sera remplacé par jugement ou par simple note au plumitif d’audience sur requête à adresser au président du tribunal de paix par la partie la plus diligente, l’autre dûment appelée, d i t que l’expert devra, en toutes circonstances, informer le magistrat soussigné de la date de ses opérations, de l'état desdites opérations et des difficultés qu'il pourra rencontrer, d i t que, si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra avertir ledit magistrat et ne continuer ses opérations qu'après consignation d'une provision supplémentaire, d i t que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal de paix au plus tard dans les deux mois à compter de la consignation de la provision sur sa rémunération, r e f i x e l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi, 13 avril 2026, à 15:00 heures, salle JPL 0.15, 2 r é s e r v e les demandes, les frais et les indemnités de procédure. » Après accomplissement de la mission d’expertise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 13 avril 2025 lors de laquelle les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions respectifs. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Revu le jugement n°3904/25 rendu en date du 1er décembre 2025 par le tribunal de ce siège. Revu le rapport de l’expert Steve PERSONNE9.) déposé en date du 12 mars 2026. A l’audience des plaidoiries du 13 avril 2026, PERSONNE1.) conteste tant la méthode de calcul que le montant retenu par l’expert. Elle lui reproche de ne pas avoir tenu compte de la vétusté de l’immeuble et d’avoir uniquement pris en compte des postes amortis depuis plus de vingt années. Si le tribunal devait faire droit à la demande en augmentation du loyer, elle demande que cette augmentation ne devienne effective qu’à partir de la notification du jugement à intervenir. Les consorts PERSONNE7.) concluent à l’entérinement des conclusions de l’expert. Ils soutiennent que la méthode de calcul appliquée par l’expert est celle que la loi lui offre en l’absence de documents. Ils donnent à considérer qu’ils ont hérité l’appartement en cours de bail et qu’aucun document relatif à des travaux de modification ou de rénovation n’a pu être retrouvé, d’autant plus que le syndic de l’immeuble a changé récemment. Ils font en outre valoir que ledit rapport est favorable à la partie adverse alors qu’il retient une valeur inférieure à celle retenue par les deux évaluations immobilières antérieures. Etant donné que le loyer réclamé se trouve toujours dans la fourchette autorisée par la loi, ils concluent au rejet du recours de PERSONNE1.) contre la décision de la commission des loyers et ils demandent au tribunal d’entériner cette décision. Motifs de la décision Les parties sont en litige suite à l’augmentation du loyer de 600,- à 1.175,- euros demandée par les consorts PERSONNE7.) en date du 11 mars 2024 et contestée par PERSONNE1.) devant la commission des loyers de la Ville de Luxembourg. Le tribunal est actuellement saisi du recours formé par PERSONNE1.) en date du 12 juin 2024 contre la décision de la commission des loyers de la Ville de Luxembourg du 4 juin 2025 qui a dit l’augmentation du loyer fondée. Le tribunal rappelle que suivant l’article 3 paragraphe (1) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation « la location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement. » 3 Les parties sont en désaccord sur la détermination du capital investi. Dans ce cas, la charge de la preuve du capital investi incombe au bailleur (TA Lux, 25 juin 2010, n° 127.779). L’article 3 de la loi précitée du 21 septembre 2006 poursuit en ces termes : « (2) A défaut d’accord entre parties, le capital investi est celui engagé: a) dans la construction initiale du logement et de ses dépendances telles que garages, emplacements de stationnement, jardin, grenier et cave, qui sont mis à la disposition du locataire et dont le coût est établi au jour de leur achèvement; b) dans les travaux d’amélioration, dont le coût est établi au jour de l’achèvement des travaux, lesquels ne peuvent comporter des réparations locatives ou de menu entretien; c) dans le terrain sur lequel l’habitation est sise, dont le coût est fixé à celui du jour de son acquisition; le prix du terrain peut toutefois également être fixé forfaitairement par le bailleur à 20 % du capital investi. (3) Ce capital investi est réévalué au jour de la conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer par multiplication avec le coefficient correspondant du tableau des coefficients de réévaluation prévus par l’article 102, alinéa 6, de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu. Si la construction du logement remonte à quinze ans ou plus, le capital investi réévalué déterminé d’après les modalités formulées ci-avant, à l’exception du prix du terrain sur lequel l’habitation est construite, frais de l’acte compris, qui ne sont pas pris en compte pour le calcul de la décote, est diminué de 2 % par période de deux années supplémentaires, à moins que le bailleur ne prouve avoir investi des frais équivalents dans l’entretien ou la réparation du logement. (…) (4) Dans le cas où le capital investi défini ci-avant ne peut pas être déterminé sur base de pièces justificatives et s’il y a désaccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment qui procédera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté. Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté. Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est contestée par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement correspondre à la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse établir le véritable capital investi, la commission des loyers, saisie conformément à l’article 8, détermine le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l’immeuble loué, de la surface louée, de la qualité de l’équipement, de l’état d’entretien ou de réparation du logement, et de la finition du logement. (…) » Au commentaire des articles du projet de loi on peut lire en rapport avec le paragraphe (4) de cet article (cf. notamment doc. parl. n° 5216, commentaire des articles, page 17) : Sous réserve de quelques précisions, la présomption simple contenue dans la loi modifiée de 1955 est maintenue : en cas de vente, le prix indiqué dans l’acte d’acquisition et les frais de l’acte d’acquisition, y compris les droits d’enregistrement et de transcription, sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté. Ce texte accorde davantage de sécurité juridique. 4 La preuve contraire est possible. Non seulement l’évaluation de l’expert, mais également la présomption précitée peut être contestée par chacune des deux parties. Ainsi, le locataire peut prouver que le montant indiqué dans l’acte d’acquisition ne peut pas correspondre au capital réellement investi par le propriétaire-bailleur. De même, le bailleur peut démontrer que le prix évalué par l’expert repose sur de faux calculs. En cas d’aliénation du logement, le nouveau propriétaire-bailleur peut prouver qu’il a investi des sommes considérables dans la rénovation ou l’amélioration du logement après l’acquisition du logement et que le capital tel qu’il résulte de l’acte notarié n’est pas le coût réel total des frais qu’il a investis dans le logement. La commission des loyers compétente ne pourra cependant être saisie de l’affaire que si la partie contestante prouve que l’évaluation, respectivement la présomption, ne saurait manifestement correspondre à la valeur marchande comparable. Cette partie ne devra cependant pas démontrer le capital réellement investi, mais uniquement le caractère nettement surfait ou sous-fait du loyer. Pour mesurer ce caractère surfait ou sous-fait sans pour autant tomber dans des calculs trop difficiles, il suffira de se rapporter à la valeur marchande comparable qui se mesurera par rapport à des objets comparables dans la vicinité. La commission des loyers, saisie conformément à la procédure prévue à l’article 8, retrouvera dans ce cas une certaine liberté d’évaluation du capital investi actualisé. Elle déterminera le capital investi en tenant compte des critères suivants: valeur du terrain, volume de l’immeuble loué, surface louée, qualité de l’équipement, état d’entretien et finition du logement. S’il s’agit d’un logement dans un immeuble en copropriété, il devra être tenu compte des parties communes dans l’évaluation du capital investi. Dans l’hypothèse où la construction, respectivement des travaux d’amélioration, ont été exécutés