Cette décision, rendue le 4 mai 2026 par le juge des référés du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, rappelle avec une rigueur classique les conditions de validité de la représentation en justice des groupements dotés de la personnalité morale, en l’occurrence un syndicat de copropriétaires. En l'espèce, une administration publique (désignée comme l'Organisation 1) avait obtenu une ordonnance conditionnelle de paiement pour des arriérés de factures d'eau à l'encontre d'un syndicat de copropriétaires, en désignant un simple copropriétaire comme représentant de ce dernier. Saisi sur contredit, le juge des référés fait application des principes fondamentaux de la procédure civile relatifs au pouvoir de représentation. La portée de l'ordonnance est double : d'une part, elle réaffirme que le syndic est l'organe exclusif de représentation du syndicat des copropriétaires en justice ; d'autre part, elle qualifie l'erreur sur l'organe de représentation d'irrégularité de fond entraînant l'irrecevabilité de la demande. Cette décision souligne l'obligation pour tout créancier de vérifier avec précision la qualité du représentant légal de son débiteur avant d'introduire une action, sous peine de voir son titre de créance purement et simplement anéanti par le jeu des exceptions de procédure. ## I. Faits et procédure L’Organisation 1 (ci-après « la Société 1 »), représentée par le collège des bourgmestre et échevins d’une commune, a sollicité et obtenu, le 4 mars 2025, une ordonnance conditionnelle de paiement (n° 2025TALORDP/00183) à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Alias 2. La créance, s'élevant à 23.549,94 euros, correspondait à une série de factures impayées relatives à la fourniture d'eau. Dans sa requête initiale, la Société 1 avait désigné Monsieur Personne 1, présenté comme « propriétaire », pour représenter le syndicat débiteur. L'ordonnance fut notifiée le 7 mars 2025. Le 7 avril 2025, Monsieur Personne 1 a formé contredit à l'encontre de cette ordonnance par l'intermédiaire de son conseil. Il faisait valoir qu'il n'était que le propriétaire de deux appartements au sein de la copropriété et qu'il n'avait jamais exercé les fonctions de syndic, contestant ainsi sa qualité pour représenter le syndicat dans la procédure. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le problème juridique soumis au juge des référés portait sur la régularité de l'introduction d'une demande en justice dirigée contre un syndicat de copropriétaires lorsque celui-ci est représenté par une personne dépourvue de mandat légal de représentation. Le juge des référés fonde sa décision sur les motifs suivants : 1. **La qualification juridique du moyen :** Le juge précise qu'il lui appartient de donner leur exacte qualification juridique aux faits et moyens invoqués. Ainsi, l'argument de Monsieur Personne 1 relatif à sa simple qualité de copropriétaire est requalifié en un moyen d'irrecevabilité tiré du défaut de pouvoir de représentation du débiteur. 2. **L'exclusivité du pouvoir de représentation du syndic :** Le tribunal rappelle un principe constant : « Le syndicat des copropriétaires ne peut être représenté en justice que par son syndic ». 3. **La sanction de l'irrégularité :** Constatant que Monsieur Personne 1 n'est qu'un simple copropriétaire, le juge retient que la demande a été introduite contre une personne dépourvue du pouvoir de représenter le syndicat. Cette méconnaissance des règles de représentation constitue une « irrégularité de fond » qui entraîne nécessairement l'irrecevabilité de la demande en paiement d'une provision. En conséquence, le juge déclare le contredit fondé et l'ordonnance conditionnelle de paiement initiale comme non avenue. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette décision s'inscrit dans la droite ligne de la protection de la personnalité juridique du syndicat des copropriétaires. Elle rappelle que le syndicat est une entité distincte de ses membres. Par conséquent, l'assignation ou la requête visant le syndicat doit impérativement désigner le syndic en exercice, organe légal de représentation, sous peine de nullité ou d'irrecevabilité. **L'enseignement pratique** pour les praticiens et les créanciers institutionnels est manifeste : la vérification de la qualité du représentant est un préalable indispensable à toute action judiciaire. Dans le cadre d'une copropriété, le créancier ne peut se contenter d'identifier un copropriétaire, fût